農(nóng)村私有房屋買賣是否有效？

案情簡介：1997年7月25日，崔某與林某均為某村村民，在中間人孫某的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，崔某將位于某村的一處房產(chǎn)賣予林某。土地使用證上是崔某之父崔天慶的名字，當(dāng)時雙方約定價格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后崔某、崔某父母即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛即搬入該房屋居住至今。2009年5月17日，崔的父母崔天慶與云麗認為崔某、林某不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴重侵害了自己的合法利益為由，說原房屋買賣無效，要求林某退還房屋。

 律師分析：本案中，崔某與林某的房屋買賣協(xié)議有效。

   宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的一項用益物權(quán)，與物權(quán)人特定的身份具有密切的聯(lián)系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，我國法律包括物權(quán)法均沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國家有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)進行處理。本案中，崔某與林某均為本村集體經(jīng)濟組織成員，均有權(quán)利在本村獲得宅基地使用權(quán)，這是買賣協(xié)議有效的前提；崔某出售房屋時，崔某的父母雖然沒有參與買賣協(xié)議的簽訂，但對崔某出售其房屋的行為，他們并沒有反對，而且從房屋中搬出了自己的東西；十幾年來，林某長期住在該房屋中，崔某的父母也沒有提出要求林某搬出，這說明崔某的行為得到其父母的認可，土地使用證也在交款的同時交付給了林某，林某有理由相信崔某是有權(quán)代理其父母處分房屋的，即崔某的行為構(gòu)成表見代理。綜上所述，崔某父母的房屋出售給同村林某，并不違反法律規(guī)定和國家政策，應(yīng)屬有效，林某可以不退還房屋。

上述崔某與林某之間的買賣協(xié)議有效，并不意味著所有農(nóng)村房屋買賣都有效。

（下述內(nèi)容參考山東省高級人民法院2008年民事審判座談會紀要精神）

國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁炒賣土地的通知》第二條第2款規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》中再次強調(diào)，“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。法律也明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地隨意轉(zhuǎn)讓和抵押，可見，國家現(xiàn)行政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效。

    對于本集體經(jīng)濟組織之外的其他集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村居民宅基地和住宅的行為手否有效，法律未明確規(guī)定。由于農(nóng)村宅基地具有極強的福利和保障性質(zhì)，且是本集體經(jīng)濟組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)限于本集體經(jīng)濟組織成員，否則將會擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟管理體制，因此，對本集體經(jīng)濟組織之外的村民購買本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也屬無效。

對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣問題，按照我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地之前，禁止進入房地產(chǎn)市場，由此，集體經(jīng)濟組織開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為是不受法律保護的，買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同實質(zhì)上變相買賣農(nóng)村宅基地，也不可能辦理物權(quán)變動手續(xù)，因此，“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同也應(yīng)當(dāng)認定為無效。

 

                                     

                                      劉金濱