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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 房產(chǎn)物管法律知識問答 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2009/9/21 13:53:00 |
1．在拆遷補(bǔ)償安置過程中，如果雙方達(dá)不成協(xié)議，該怎么辦？
拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由被拆除房屋所在地的區(qū)、縣房地局裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
居住房屋的拆遷補(bǔ)償安置爭議，應(yīng)當(dāng)裁決以房屋調(diào)換。非居住房屋的拆遷補(bǔ)償安置爭議，可以裁決以房屋調(diào)換，也可以裁決以貨幣補(bǔ)償。
當(dāng)事人對裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)向有關(guān)管轄權(quán)的行政機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議，也可以在裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本細(xì)則規(guī)定已對被拆遷人，房屋承租人提供安置房屋或者給予貨幣補(bǔ)償?shù)模姓䦶?fù)議，訴訟期間不停止裁決的執(zhí)行。
2．物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定哪些物業(yè)管理服務(wù)事項？
（1）住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；
（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；
（3）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；
（4）保潔服務(wù)；
（5）保安服務(wù)；
（6）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；
（7）物業(yè)檔案資料的保管。
物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人可以約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：
（1）住宅的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；
（2）業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。
3．物業(yè)管理服務(wù)收費包括哪些項目？
物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：
（1）管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；
（2）房屋設(shè)備運行費，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運行服務(wù)所需的費用；
（3）保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費用；
（4）保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費用；
（5）維修費，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用。
上述（1）（2）（3）（4）項費用按月分項計算，第（5）項費用按實際維修項目計算。
4．業(yè)主、使用人應(yīng)怎樣處理物業(yè)使用的相鄰關(guān)系？
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
5．物業(yè)使用中禁止哪些行為？
物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；
（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）侵占綠地、毀壞綠化；
（五）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；
（六）亂倒垃圾、雜物；
（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
6．居住物業(yè)的報修與維修有哪些規(guī)定？
物業(yè)報修和維修的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列規(guī)定執(zhí)行：
（1）接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報修點和報修時間。業(yè)主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修。
（2）業(yè)主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業(yè)管理企業(yè)接到一般項目報修的，應(yīng)在72小時內(nèi)修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（3）業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。
（4）非業(yè)主承擔(dān)維修費的急修項目以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認(rèn)可簽字后，按規(guī)定列支；除此以外，共用部位、共用設(shè)備維修項目在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可后予以維修，費用按規(guī)定列支。
7．住宅的共用部位、共用設(shè)備進(jìn)行維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)如何配合？
住宅共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
8．業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些？
主要職責(zé)有：（1）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況。（2）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同。（3）依照本《條例》設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理。（4）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動。（6）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用。（7）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。
9．物業(yè)公司與業(yè)主委員會是什么關(guān)系？
物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間是受托人和所有人之間的合同關(guān)系，即物業(yè)公司依據(jù)同業(yè)主委員會簽定的物業(yè)管理服務(wù)合同對業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理并按合同規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理費，并在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案：（1）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實結(jié)算，多收的部分予以退還；（2）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；（3）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物；業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、監(jiān)督并按時支付各項服務(wù)費用。
10.商品房質(zhì)量差怎么辦？
為解決房屋質(zhì)量問題，1998年7月20日國務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。該“條例”第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期（不少于二年）和保修單位等內(nèi)容。保修期內(nèi)因房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！�
該“條例”第三十二條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”
11.商品房最長使用期限為多少年？
國家規(guī)定：住宅的建設(shè)用地使用期限最長為70年，由于土地是國有財產(chǎn)，因此使用土地需向國家交納地價款和土地使用費。因此，當(dāng)購房者付清房款，取得所購住房的產(chǎn)權(quán)證之后，在國家規(guī)定的土地使用年限70年之內(nèi)，購房者對所購的住房依法擁有占有、使用、收益、處分權(quán)，并可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、出售、交換、贈予、抵押，也可以繼承。因為您所付的購房款已包括了地價和土地使用費。土地使用期滿（即70年之后），購房者需按規(guī)定提前一年提出續(xù)期審請，如果國家不在此地規(guī)劃修建公路、機(jī)場、體育館等公共設(shè)施，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用合同，同時購房者還應(yīng)向國家交納地價款和土地使用費。
12.商品房哪些面積該公攤？
近兩年，隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，人們對房屋質(zhì)量的投訴已開始減少，而相應(yīng)的對公用建筑面積分?jǐn)倖栴}的爭議有所增加，而且以群體形式起訴發(fā)展商的房地產(chǎn)案時有發(fā)生。商品房中哪些部位屬于公攤面積？去年以來，北京的西部某公寓業(yè)主為會所的公攤面積問題、南城某住宅項目業(yè)主為自行車庫的公攤問題分別走向法庭，為房地產(chǎn)市場上的買賣雙方敲響了警鐘，使更多的人開始關(guān)注商品房的公攤問題。
按照該規(guī)定，商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝�。分�(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)�；為局部范圍服�?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)偂?BR> 各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
具體可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：
大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。
套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟�，需要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。
按照規(guī)定，倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑空間。
按照規(guī)定，北京市房地局要求售房單位在預(yù)售商品房前，必須向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告，包括樓盤面積和公攤面積的計算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，需要在銷（預(yù)）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。
對購房人來說，為保險起見，不妨在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示一份標(biāo)有各部位公攤面積數(shù)值的公用建筑面積公攤表，以便對公攤部分有一個全面具體的了解，做到心中有數(shù)。
13．小區(qū)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)該歸誰？
公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸廣大業(yè)主共有，有三大理由：
其一，從商品房的成本構(gòu)成來說。根據(jù)國家《商品住宅價格管理暫行辦法》的規(guī)定，商品房的價格成本包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和小區(qū)非經(jīng)營性配套公共建筑的建設(shè)費。又據(jù)國家電力公司《關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費及管理的意見》中第六條規(guī)定：“在新建住宅區(qū)內(nèi)，由新建住宅單位投資建設(shè)的室外配電設(shè)施，其投資又?jǐn)側(cè)虢ǚ砍杀镜模彝馀潆娫O(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于居民共有”。
其二，從公共配套設(shè)施的使用權(quán)角度來看。住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施是住宅總體的一部分，沒有住宅，也就談不上公共配套設(shè)施，它與樓道、院路一樣屬不同所有人所共有。按照國家《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》：“所有人和使用人對其共有、共用的設(shè)施應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占；開發(fā)商向廣大業(yè)主出售了房產(chǎn)，同時也轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，也同時相應(yīng)出售了同住宅同時建造的公共配套設(shè)施。所以，公共配套設(shè)施同住宅一樣，小區(qū)所有產(chǎn)權(quán)人也是公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有人。
其三，從住宅區(qū)公共配套設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)來講。根據(jù)國家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國家有關(guān)部門關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)所有人或使用人的代表機(jī)構(gòu)———業(yè)主委員會來負(fù)責(zé)具體管理。當(dāng)業(yè)主委員會選擇了某一物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂了委托管理合同后，其公共配套設(shè)施就委托給了物業(yè)管理企業(yè)來管理。所以，公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主；業(yè)主委員會代表業(yè)主行使處置權(quán)，業(yè)主委員會委托的物管企業(yè)行使管理權(quán)。
14．購買商品房的八步流程是什么？
第一步：初步選定項目
本階段，最主要的是廣泛搜集房源信息，通過閱讀樓書、參觀樣板間、聽銷售人員介紹項目情況等方式，對商品房的位置、環(huán)境、戶型、價格等進(jìn)行綜合比較，初步確定所要選定的項目。
第二步：審查五證
初步選定項目后，即應(yīng)該開始對項目的合法性進(jìn)行審查。購房者應(yīng)要求銷售單位出示該項目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房內(nèi)／外銷預(yù)／銷售許可證》。以上五證，尤其是《國有土地使用證》和《商品房內(nèi)／外銷預(yù)／銷售許可證》尤為重要。
在審查時，應(yīng)注意以上五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)／外銷預(yù)／銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在預(yù)／銷售范圍之內(nèi)。
第三步：簽訂認(rèn)購書
如果您所選定的項目及其銷售單位通過了合法性的初步審查，下一步便可與項目的開發(fā)建設(shè)單位或取得合法代理資格的銷售單位簽訂認(rèn)購書，并交納定金。認(rèn)購書一般包括所購房屋名稱（具體樓號）、認(rèn)購單價、建筑面積、總價款、付款方式、定金數(shù)額、正式簽約時間、違約責(zé)任等主要條款。
目前認(rèn)購書當(dāng)中糾紛較多的主要是定金處理。目前有些開發(fā)商在預(yù)／銷售許可證取得前即與購房人簽訂認(rèn)購書，此類認(rèn)購書是不具備法律效力的。若買方在簽訂正式預(yù)／銷售契約前要求退還定金，開發(fā)商應(yīng)予退還。對于認(rèn)購書中將定金寫成訂金的，若買方放棄購買要求退還定金，亦應(yīng)退還。
第四步：簽署正式購房契約
認(rèn)購書簽訂后，您即應(yīng)著手準(zhǔn)備簽署正式契約。目前北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的購房合同（下稱主契約）主要有以下四種：《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷商品房預(yù)售契約》、《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》、《北京市外銷商品房買賣契約》。前兩種合同主要適用于以預(yù)售方式銷售的商品房；后兩種合同適用于現(xiàn)房銷售。
關(guān)于現(xiàn)房，目前存在很多誤解。事實上，法律意義的現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)取得大產(chǎn)權(quán)的房屋。正是基于此，《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》和《北京市外銷商品房買賣契約》中均要求開發(fā)商填寫已經(jīng)取得的產(chǎn)權(quán)證號碼。未取得大產(chǎn)權(quán)證的，不得以現(xiàn)房銷售。買方在簽約前應(yīng)清楚以上分類，并要求賣方提供正確的帶有統(tǒng)一編號的合同文本。在正式簽約前，賣方一般會提供以上契約的復(fù)印件，買方應(yīng)要求將契約中相關(guān)內(nèi)容填寫清楚；賣方要求簽訂補(bǔ)充契約的，也應(yīng)將合同文本事先出示給買方。買方應(yīng)將以上文本與賣方提供的樓書等有關(guān)資料進(jìn)行對照。對于樓書中承諾的但合同中未約定的內(nèi)容應(yīng)作為重點與賣方進(jìn)行磋商，并及時（尤其應(yīng)在認(rèn)購書約定的正式簽約時間前）將修改、補(bǔ)充意見反饋給賣方。
在簽約過程中，買方尤其應(yīng)注意在合同中不要留有空白之處，對合同中的修改部分應(yīng)要求雙方簽章確認(rèn)。對于主契約的附件部分，買方尤其應(yīng)加以注意。附件一的房屋平面圖應(yīng)要求賣方標(biāo)明功能、面積，最好應(yīng)有尺寸。裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能全面、具體，不僅應(yīng)包括所購房屋的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)，而且應(yīng)包括供水、供電、供氣、供暖、電梯、保安等設(shè)施與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。附件二的共用共有部位主要是指公共面積的分?jǐn)偛课�，�?yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定核實其分?jǐn)偛课皇欠穹戏梢?guī)定。除簽署主契約外，買賣雙方可就主契約未盡事宜簽訂補(bǔ)充契約，就房屋的使用率、公共配套設(shè)施、房屋交付辦法、產(chǎn)權(quán)證申領(lǐng)等有關(guān)問題進(jìn)行約定。簽約完成后，買方應(yīng)按合同約定的付款方式支付購房款。
第五步：辦理預(yù)售登記手續(xù)
由于目前大多數(shù)購房人采取銀行按揭方式支付房價款，按照銀行按揭的有關(guān)規(guī)定，借款人應(yīng)將應(yīng)由其保存的經(jīng)過預(yù)售登記的預(yù)售契約正式抵押給銀行，于是出現(xiàn)了購房人簽約后手中沒有購房契約原件的情況，這種情況對購房人極為不利，甚至有個別開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自對合同文本進(jìn)行修改，嚴(yán)重?fù)p害了購房人的利益。因此，律師建議購房人簽約時應(yīng)爭取留存一份合同副本。辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)的同時，買賣雙方還應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門分別繳納房價款總額萬分之五的印花稅。
第六步：申請銀行按揭
目前購房人獲得銀行按揭的方式主要有三種：一是公積金貸款；二是個人住房商業(yè)貸款；三是組合貸款。購房人可根據(jù)所選定項目及自身的實際情況選擇合適的貸款方式。申請公積金貸款的手續(xù)應(yīng)按照您交存住房公積金的管理中心（可以向您單位負(fù)責(zé)住房公積金的同志了解您住房公積金的交存處）的要求辦理，提供相應(yīng)的證明文件，并進(jìn)行評估、購買保險等。
第七步：辦理入住手續(xù)
本階段是購房合同履行的重要階段，也是買賣雙方最容易發(fā)生糾紛的階段。購房人在辦理入住手續(xù)時應(yīng)首先要求開發(fā)商提交《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《測繪部門實測面積數(shù)據(jù)》。房屋為居住用途的，還應(yīng)要求開發(fā)商提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在對房屋進(jìn)行驗收后，購房人應(yīng)繳清剩余房價款，與開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司簽署經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理合同，按物業(yè)管理合同約定繳納物業(yè)管理費，領(lǐng)取房屋鑰匙，整個房屋接收工作即告完成。
第八步：申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證
目前的產(chǎn)權(quán)證申領(lǐng)一般要經(jīng)過立契過戶、權(quán)屬登記、繳納契稅和交易手續(xù)費等與房屋交易有關(guān)的稅費等過程，最終才能取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。由于購房人取得小產(chǎn)權(quán)證的前提是開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)證和其他手續(xù)完備，因此，購房人有必要在補(bǔ)充協(xié)議中要求開發(fā)商提供辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部材料的期限，或者與開發(fā)商約定開發(fā)商為購房人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限，并應(yīng)約定違約責(zé)任。在申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證階段購房人應(yīng)當(dāng)交納的稅費主要有契稅、交易手續(xù)費、其他雜費及公共維修基金。
15.房屋選擇的要素是什么？
影響購房者選擇房屋的因素很多，購房者的需求也千差萬別，因此具體選房時往往因時因地因人而異。我們認(rèn)為，購房者選房時主要應(yīng)考慮7大要素：價格、地理位置、配套設(shè)施、房屋質(zhì)量、戶型、物業(yè)管理及開發(fā)商的實力和信譽(yù)。
價格
價格是購房者購房時所要考慮的首要因素，購房款只有在購房者的家庭所能承受的經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)，購房者的置業(yè)行為才能最終實現(xiàn)。
目前我國房地產(chǎn)市場已處于買方市場階段，購房者在選擇價位合適的物業(yè)時有很大的回旋余地。特別是有些開發(fā)商為了加速資金周轉(zhuǎn)，不惜以接近成本價甚至以成本價進(jìn)行經(jīng)銷，購房者應(yīng)抓住機(jī)遇，挑選自己滿意的樓盤。對于中低收入的購房者來說，挑選價位相對低廉的經(jīng)濟(jì)適用房不失為一種現(xiàn)實的選擇。
地理位置
房屋所處的地理位置是房屋價值的決定因素，傳統(tǒng)觀點認(rèn)為選房要素是“位置、位置還是位置”，因為地理位置的不同使房屋價格相差很大，直接影響到房屋今后的升值能力。如果購房僅是為了投資或經(jīng)商，地理位置就顯得更為重要。
一般來說，老年人應(yīng)多選擇環(huán)境幽靜、空氣清新的地段，就醫(yī)看病是否方便也是他們選擇地段時應(yīng)重視的因素；青年人多選擇上下班及社會交往方便的地段；有小孩上學(xué)的家庭多選擇靠近學(xué)校的地段，以便于孩子就近上學(xué)。當(dāng)然，選擇地段要根據(jù)購房者各自家庭的經(jīng)濟(jì)實力而定。
交通狀況與地理位置緊密相關(guān)，一般說來，地理位置好的房屋，交通都比較方便，反之則較差。
配套設(shè)施
主要指水、電、氣（北方還應(yīng)要求供暖氣）的供給，這些都是保障人們?nèi)粘Ｉ畹幕緱l件。因此，購房時應(yīng)認(rèn)真考察房屋的配套設(shè)施狀況。
房屋質(zhì)量
房屋質(zhì)量直接關(guān)系到住房者的人身安全，因此是選房要素的重中之重。挑質(zhì)量的實質(zhì)就是挑毛病，購房者必須認(rèn)真做好兩方面的工作：實地考察和有關(guān)文件資料的核查。實地考察主要檢查的是：房屋有無裂縫、房屋有無傾斜、房屋有無滲漏、墻面有無石灰爆點及排水是否通暢等方面。核查的文件資料主要是房屋質(zhì)量證書和各道工序的驗收單。
戶型
戶型關(guān)系到住房者居住的舒適和方便，也體現(xiàn)著房屋的藝術(shù)性和個性化特點，能夠滿足人們不同的欣賞水平和偏好，是選房時不能不考慮的因素。
物業(yè)管理
物業(yè)管理包括住宅小區(qū)的安全、維修、清潔、綠化等許多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅業(yè)未來發(fā)展的重要方面。物業(yè)管理在我國還是一個剛剛起步的新興產(chǎn)業(yè)，各地社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量參差不齊，差異較大，這是購房者需要認(rèn)真咨詢和比較的。
開發(fā)商的實力和信譽(yù)
開發(fā)商可分為不同的類型，實力不一，資質(zhì)等級也分多種。購房者在購房時，要對開發(fā)商進(jìn)行多方面的了解，比如開發(fā)商的主體資格、開發(fā)商慣用的運作方式、開發(fā)項目資金到位程度、開發(fā)商的業(yè)內(nèi)和社會信譽(yù)等等。考察開發(fā)商的實力和信譽(yù)，可減少購房后許多不必要的糾紛麻煩，對于一般購房者來說，向有關(guān)業(yè)內(nèi)專家或律師咨詢是最直接的辦法。
16.購房常見的七個問題是什么？
購房問題一：產(chǎn)權(quán)證久拖不辦
我在1998年看中了某房產(chǎn)公司開發(fā)的一個樓盤，于是就和開發(fā)商簽訂了《購房合同》，那時候還沒有使用標(biāo)準(zhǔn)合同，在合同中也沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)的約定，后來房屋產(chǎn)權(quán)證就一直沒有拿到手，我多次找到開發(fā)商理論商量，但開發(fā)商都是一再推諉�，F(xiàn)在都已經(jīng)快6年了，我們在當(dāng)時購房的業(yè)主到現(xiàn)在都沒有拿到產(chǎn)權(quán)證。
解答：產(chǎn)權(quán)證久拖不辦，購房者可以到房管局去查所購房屋的備案情況，看看開發(fā)商是否已把現(xiàn)有房屋向銀行抵押了。在房管局三樓還設(shè)有商品房投訴中心，如果查出了問題就可以立即進(jìn)行投訴。另外按照相關(guān)規(guī)定，交房后90天之內(nèi)就應(yīng)該為購房者辦理完產(chǎn)權(quán)手續(xù)，如果通過協(xié)商不能解決，可以向法院起訴。
購房問題之二：面積增加了8%
1999年我們單位和某房地產(chǎn)開發(fā)公司修了商品房，我和開發(fā)商簽訂了《購房合同》�？墒呛髞黹_發(fā)商向我出示的合同和我手上的這一份完全不一樣，我也從來沒有看過這樣的合同文本，上面還有我的簽字，我認(rèn)為開發(fā)商在欺詐我，因為在他們出示的合同中增加了8%的面積，價錢也多了一萬多元。
解答：開發(fā)商偽造合同其性質(zhì)是非常惡劣的。這不僅是糾紛問題，還可以追究其法律責(zé)任，因為他們已經(jīng)構(gòu)成了欺詐�？梢匀ニ痉ú块T鑒定筆跡，再向法院起訴。也可以到消委投訴來維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。另外，根據(jù)建設(shè)部66號文的規(guī)定，實測面積如果超過了合同面積的3%，那么多出面積的款額就應(yīng)該由開發(fā)商支付。
購房問題之三：能不能轉(zhuǎn)按？
我用按揭的方式買了一套商品房，但是由于工作調(diào)動想把它轉(zhuǎn)讓出來，并且已經(jīng)找好了購買的人，但是由于我的房子是按揭的，所以想找開發(fā)商更改《購房合同》，把按揭關(guān)系改為現(xiàn)在的房屋接收者。但是開發(fā)商不同意，請問我能不能讓開發(fā)商更改呢？
解答：首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請。據(jù)目前所知，只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。如果說銀行同意轉(zhuǎn)讓按揭關(guān)系，那么開發(fā)商就有義務(wù)協(xié)助辦理，如更改合同等事項。如果開發(fā)商不同意，就可以到有關(guān)部門投訴。
購房問題之四：辦證時間超過了90天
我在某小區(qū)買了一套商品房，按照合同的規(guī)定交房后90天內(nèi)開發(fā)商要將產(chǎn)權(quán)證和土地證交給我，也就是2002年9月底就得交付兩證，但是直到今天我們還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。
解答：如果開發(fā)商長期不能辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證，那么有可能開發(fā)商沒有向國土部門交納土地使用金，那么就不能辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證。出現(xiàn)了這現(xiàn)的情形，建議向房管局遞呈書面材料反映問題，不要在口頭上交涉，還可以向當(dāng)?shù)叵对V該開發(fā)商。
購房問題之五：合同文本不同有影響嗎？
我準(zhǔn)備在某小區(qū)購買一套房子，交了定金后簽合同時開發(fā)商要求用當(dāng)?shù)卣?guī)定的合同版本，但是我想用建設(shè)部的規(guī)范合同的版本簽訂。請問這兩種合同版本有什么不同，對自己買房子有什么影響？
解答：哪種版本并不重要，重要的是在簽訂合同的時候該怎么樣簽，要注意合同的每一個問題、細(xì)節(jié)，注意里面的每一個條款，尤其是補(bǔ)充協(xié)議里面的內(nèi)容。在自己對合同中任何一個條款的內(nèi)容不清楚的時候都不要輕易簽字，一定要向當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門咨詢清楚。
購房問題之六：交房逾期，如何索賠？
我看中了由某房產(chǎn)公司開發(fā)的某樓盤中的一套商品房，于是就簽訂了《購房合同》，并付了首付款。合同規(guī)定在去年7月31日交房，但是在規(guī)定日期里開發(fā)商不能交房，就向我們口頭承諾到去年年底。然而在去年底開發(fā)商又說要到今年的5月。合同中規(guī)定，如果不按期交房則按按貸款利息向我支付違約金，但是沒有規(guī)定是以總房款還是以首付款為基數(shù)。開發(fā)商就以首付款的利息支付賠償。我想知道這是不是合同不公平的表現(xiàn)？
解答：由于沒有約定是按總房款的利息還是首付款的利息賠償，作為消費者完全可以提出按總房款為基數(shù)要求開發(fā)商支付違約金。因為消費者是弱勢群體，如果在合同中出現(xiàn)了爭議不清的地方，法律會偏向于沒有參與合同制定的一方，也就是消費者這一方。開發(fā)商拿出合同，消費者在上面簽字就存在一種不平等，所以如果合同中有爭議，那么消費者可以要求更有利于自己的賠償方案。
購房問題之七：定金能不能退
案例一：我交了購房定金，簽了《認(rèn)購協(xié)議》，《認(rèn)購協(xié)議》中規(guī)定在一周內(nèi)不買房就不退定金，但是我在看了房后又覺得不滿意，能不能去協(xié)商退款呢？
案例二：我和姐姐希望能買靠在一起的兩套房，想到現(xiàn)場看房，但是售樓小姐以樓房沒有建好為由拒絕了我的請求。我就只看了樣板房，樣板房的通風(fēng)、采光等方面都很好，于是就交了2萬元人民幣的“定金”（一套房1萬元，并且說明了如果其中一套房不要的話，那么這1萬元就累計到另一套房款中），并簽訂了《認(rèn)購協(xié)議》。后來當(dāng)我看到現(xiàn)房的時候才發(fā)現(xiàn)通風(fēng)、采光一點都不好，廚房和廁所里面更是白天都要開燈，于是決定不買這里的房子了，請求退定金，卻被告知定金是不能退的。這時候我才注意到《認(rèn)購協(xié)議》上明明白白地寫著：“如不購買房屋，本定金恕不退還”。這下我也無話可說了。
解答：根據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，所支付的定金屬“成約定金”，即該定金的目的在于擔(dān)保雙方誠實地簽訂房屋銷售合同。按照定金法則，若支付定金一方因自身過錯，拒絕繼續(xù)購買房屋，無權(quán)要求返還定金；若收受定金方拒絕銷售房屋，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果說你們在雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》中有不買房就不退定金的規(guī)定，那么這筆定金就白白送給開發(fā)商了。建議以后在簽訂《認(rèn)購協(xié)議》時，加上一條：《購房合同》生效，則《認(rèn)購協(xié)議》生效。
17.哪些房屋買賣合同無效？
房地產(chǎn)買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)買受人，由買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房地產(chǎn)必須簽訂書面買賣合同，并必須由買賣雙方到市房地產(chǎn)交易管理所辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是以后處理房屋糾紛的重要依據(jù)。
一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。
二、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到市房地產(chǎn)交易管理所登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。
三、未征得共有人同意買賣房地產(chǎn)，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的其買賣行為也無效。
四、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
五、價格上欺詐行為，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)市房地產(chǎn)交易管理所同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
六、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：
1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；
2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
3）依法收回土地使用權(quán)的；
4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
5）權(quán)屬有爭議的；
6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
18.購房應(yīng)注意哪些法律問題？
房子是關(guān)系著每個人、每個家庭幸福的頭等大事。隨著我國福利分房制度的終結(jié)，買房成了平民百姓面對的現(xiàn)實。怎樣買房?也許很多人都能夠回答這個問題：首先是選地段，然后是平面結(jié)構(gòu)，再就是考慮層次、朝向、裝修，以及售房公司的規(guī)模、實力、信譽(yù)等，最后，選出質(zhì)優(yōu)價廉，適合自己需要的房子。但是，因為房子是大宗商品，屬不動產(chǎn)，買房的過程及買到房子后，需要辦理的法定手續(xù)很多，買房中發(fā)生的法律糾紛并不少見。如何避免發(fā)生糾紛，以及在發(fā)生糾紛的情況下如何有效地保護(hù)自己的權(quán)益，這就是本文要回答的問題；
一、 出售房屋的合法性
時下，商品房分為期房(正在建而未建成的房屋)和現(xiàn)房(已建好并進(jìn)入市場買賣的現(xiàn)成的房)。銷售期房的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。當(dāng)然，這些條件一般消費者很難去逐項深查。一般講，只要開發(fā)商處持有《商品房預(yù)售許可證》，而且證上的項目與自己要購買的房產(chǎn)項目一致，這就意味著受理登記的機(jī)關(guān)已經(jīng)對開發(fā)商的資格、開發(fā)行為和預(yù)售項目等進(jìn)行了合法性的審查，這樣的房屋就可以放心地考慮購買了。至于現(xiàn)房的銷售，開發(fā)商則應(yīng)具備下列幾“證”：《商品房銷售許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《工程質(zhì)量登記備案表》、《房屋所有權(quán)證》，一般來說，購買具有上述手續(xù)的現(xiàn)房是比較可靠的。
二、 合同條款的嚴(yán)密性
由于商品房買賣合同是開發(fā)商和購房者雙方權(quán)利義務(wù)的憑證，也是出現(xiàn)糾紛時的證據(jù)材料，所以，無論是開發(fā)商也好，還是購房者也好，都應(yīng)該認(rèn)真對待。現(xiàn)在經(jīng)常發(fā)生的情況是：開發(fā)商往往在商品房銷售合同中添加一些隱性的不平等條款．主要表現(xiàn)在文本不規(guī)范、格式不合理、條款不公平：而一些購房者對商品房交易知識不多，在對購房合同一知半解的情況下，未向?qū)＜�、律師咨詢即與開發(fā)商匆忙簽下購房合同，一但發(fā)生法律糾紛，購房者往往處于不利的地位。因此，購房者在簽訂合同之前，應(yīng)該認(rèn)真對合同進(jìn)行審查，切不可只聽開發(fā)商介紹，盲目簽約：即使簽訂的是標(biāo)準(zhǔn)格式合同，雙方所需填寫的內(nèi)容，也要注意權(quán)利與義務(wù)的對等。此外，對于雙方事先約定的事項，如使用何種裝飾材料，裝修到何種程度，有無加收其它配套設(shè)施費，有無約定周邊環(huán)境等等，都應(yīng)該盡可能詳細(xì)地寫進(jìn)購房合同中去。
三、 交易監(jiān)證必不可少
有一些消費者購買了商品房之后，雖已入住數(shù)年之久，但一直拿不到產(chǎn)權(quán)證。消費者拿不到產(chǎn)權(quán)證的原因是多種多樣的，其中有一個原因是開發(fā)商已事先把房子抵押給銀行了，類似這樣的事件已經(jīng)上過中央電視臺的“焦點訪談”節(jié)目。然而，由于法律上規(guī)定已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房屋，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，在開發(fā)商未還清貸款的前提之下，不得將抵押物另行轉(zhuǎn)讓。因此，消費者購買了這樣的房屋之后，其權(quán)益必然會受到侵害。
其實，要預(yù)防這種情形的發(fā)生是不困難的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)定：購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》之日起的10天內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由雙方持合同到房地產(chǎn)管理部門辦理合同登記備案手續(xù)。這是加強(qiáng)預(yù)售管理，保障消費者權(quán)益的有力手段。如果開發(fā)商出售的是已經(jīng)抵押的房屋，房管部門將不予辦理監(jiān)證手續(xù)，這時，消費者就及時知道了交易的真實情況，可以立即要求解除合同，從而避免了入住后花費大量人力物力裝修又拿不到產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)退兩難的局面。
四、 房屋的質(zhì)量保修期
購房人所購的房屋確實存在質(zhì)量問題，該如何運用法律的武器來保護(hù)自身權(quán)益呢?根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，自1998年9月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建設(shè)的商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》約定，承擔(dān)保修責(zé)任。其中，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部件的保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂，大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其它部位、部件的保修期，由開發(fā)商與用戶自行約定。一旦出現(xiàn)了上述質(zhì)量問題，購房者應(yīng)當(dāng)盡快在保修期內(nèi)向開發(fā)商提出，主張自己的權(quán)利，同時盡量避免自行維修，造成事后責(zé)任難以認(rèn)定，如有必要，也可請有關(guān)部門對房屋質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定，作為日后索賠的依據(jù)。
總之，買房對于普通百姓來說，是一生中最大的投資活動之一。要拿出自己多年的積蓄買住宅，并非容易事，也不得不慎之又慎。了解購房過程中的法律問題是非常重要的，只有這樣，才能夠避免不必要的風(fēng)險和糾紛，從而順利地?fù)碛幸粋�溫馨的家。作者:曾麗云
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