商品房房屋保修期與保修責(zé)任問題釋疑

      近段時(shí)間以來，本站律師接到的關(guān)于房屋質(zhì)量的投訴越來越多，其中很多是關(guān)于保修期的爭議。那么，房屋保修期到底有多長？期限如何計(jì)算 ？一旦出了問題該如何處理？律師為你釋疑如下：

保修期的計(jì)算

　　一、建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中明確，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不低于下列期限：

　　（1）、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修；

　�。�2）、屋面防水3年；

　�。�3）、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

　�。�4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

　　（5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

　�。�6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；

　　（7）、管道堵塞2個(gè)月；

　�。�8）、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

　　（9）、衛(wèi)生潔具1年；

　�。�10）、燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；

　　（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　二、根據(jù)國務(wù)院第279號(hào)令《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（2000年1月10日發(fā)布執(zhí)行）以及建設(shè)部第80號(hào)令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（2000年6月26日發(fā)布執(zhí)行），國家對(duì)房屋建筑的保修期有了新的規(guī)定，具體規(guī)定如下：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

　�。ㄒ唬┗�礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

　�。ㄈ�）供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

　　其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

　　三、建設(shè)部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限。
      國務(wù)院頒布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定了“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限”。建設(shè)部在《商品住宅實(shí)行住宅 質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，還詳細(xì)規(guī)定了一些房屋各個(gè)部位、部件的保修期，主要包括： 墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè) 月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商與用戶自行約定。

      這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限，具體保修時(shí)間以建設(shè)單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商 的保修期限，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

      但是，等房子銷售到了消費(fèi)者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。發(fā)展商對(duì)住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建 筑商所定期限為基礎(chǔ)，扣除房子驗(yàn)收合格到銷售給住戶的這段時(shí)間確定。因此，這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多，有時(shí)可能住 戶拿到房子，一些保修期已經(jīng)過了。

      根據(jù)國家規(guī)定，開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，要向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項(xiàng)目和期限，并且不能低 于上述規(guī)定的最低保修期限。一般來講，開發(fā)商為了少承擔(dān)責(zé)任，僅會(huì)比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點(diǎn)。其實(shí)，房屋的保修期限是可 以同開發(fā)商商定的，這就要求我們訂立購房合同時(shí)，一定要注意作為合同附件的《住宅質(zhì)量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時(shí)間長短和起 算時(shí)間；如果覺得保修時(shí)間太短，可進(jìn)行補(bǔ)充約定。

提醒　過了保修期限也可要求處理

      需要注意的是，很多購房合同都會(huì)有一個(gè)免責(zé)條款，規(guī)定因不可抗力、因使用不當(dāng)或者第三方原因造成的質(zhì)量缺陷，不在保修范圍之內(nèi)。這 一條需要注意，因?yàn)楹芸赡苁且粋�(gè)陷阱。對(duì)于“不可抗力”法律有明確規(guī)定，但因使用不當(dāng)或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂 立詳細(xì)的合同很關(guān)鍵，而房屋一旦出現(xiàn)問題后，正確處理更為關(guān)鍵，其中抓緊時(shí)間、盯緊開發(fā)商是首要兩條。

      一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，首先應(yīng)該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內(nèi)。若在保修期限之內(nèi)，應(yīng)馬上找開發(fā)商要求處理。同時(shí)，應(yīng)記明 因?yàn)榉课葙|(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發(fā)商講明，便于之后要求賠償。保修完后，一定要認(rèn)真驗(yàn)收，如果有可 能請(qǐng)專家驗(yàn)看，確保質(zhì)量過關(guān)。涉及結(jié)構(gòu)安全的大問題，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案，便于日后查詢。

      對(duì)超過保修期的房屋質(zhì)量問題，購房者也不要六神無主，要區(qū)分清楚情況以便進(jìn)行處理。據(jù)某物業(yè)公司經(jīng)理提醒，如果是因?yàn)榘l(fā)展商故意拖 延而超過期限，或者因?yàn)閷倚迣覊�、屢壞屢修而超過期限，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購房者有權(quán)追溯。只是購房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后 證明用。對(duì)于確實(shí)超過期限的房屋質(zhì)量問題，購房者也可以找發(fā)展商，要求其本著為客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，提供維修服務(wù)。只是此時(shí)可能態(tài)度需要 好一點(diǎn)，同時(shí)講一點(diǎn)策略，需要支付一定費(fèi)用。