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房地產(chǎn)開發(fā)  
商品房房屋保修期與保修責(zé)任問題釋疑
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2009/9/21 13:46:00

 

商品房房屋保修期與保修責(zé)任問題釋疑

      近段時(shí)間以來,本站律師接到的關(guān)于房屋質(zhì)量的投訴越來越多,其中很多是關(guān)于保修期的爭議。那么,房屋保修期到底有多長?期限如何計(jì)算 ?一旦出了問題該如何處理?律師為你釋疑如下:

保修期的計(jì)算

  一、建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)中明確,住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,保修期限不低于下列期限:

  (1)、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修;

 。2)、屋面防水3年;

 。3)、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

 。4)、墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

  (5)、地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

 。6)、門窗翹裂、五金件損壞1年;

  (7)、管道堵塞2個(gè)月;

 。8)、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;

  (9)、衛(wèi)生潔具1年;

 。10)、燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;

  (11)、其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

  二、根據(jù)國務(wù)院第279號(hào)令《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(2000年1月10日發(fā)布執(zhí)行)以及建設(shè)部第80號(hào)令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》(2000年6月26日發(fā)布執(zhí)行),國家對(duì)房屋建筑的保修期有了新的規(guī)定,具體規(guī)定如下:在正常使用條件下,建設(shè)工程的最低保修期限為:

 。ㄒ唬┗A(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

  (二)屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;

 。ㄈ┕崤c供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

  其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

  三、建設(shè)部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

  商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期,存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限。
      國務(wù)院頒布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定了“在正常使用條件下,建設(shè)工程的最低保修期限”。建設(shè)部在《商品住宅實(shí)行住宅 質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》,還詳細(xì)規(guī)定了一些房屋各個(gè)部位、部件的保修期,主要包括: 墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè) 月;其他部位、部件的保修期限,由開發(fā)商與用戶自行約定。

      這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限,具體保修時(shí)間以建設(shè)單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是,這一期限是建筑商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商 的保修期限,從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

      但是,等房子銷售到了消費(fèi)者手中,上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。發(fā)展商對(duì)住戶承諾的房屋住宅保修期限,大多是以自己同建 筑商所定期限為基礎(chǔ),扣除房子驗(yàn)收合格到銷售給住戶的這段時(shí)間確定。因此,這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多,有時(shí)可能住 戶拿到房子,一些保修期已經(jīng)過了。

      根據(jù)國家規(guī)定,開發(fā)商在銷售房屋時(shí),要向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》,其中要明確保修項(xiàng)目和期限,并且不能低 于上述規(guī)定的最低保修期限。一般來講,開發(fā)商為了少承擔(dān)責(zé)任,僅會(huì)比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點(diǎn)。其實(shí),房屋的保修期限是可 以同開發(fā)商商定的,這就要求我們訂立購房合同時(shí),一定要注意作為合同附件的《住宅質(zhì)量保證書》,看清楚上面所承諾的保修時(shí)間長短和起 算時(shí)間;如果覺得保修時(shí)間太短,可進(jìn)行補(bǔ)充約定。

提醒 過了保修期限也可要求處理

      需要注意的是,很多購房合同都會(huì)有一個(gè)免責(zé)條款,規(guī)定因不可抗力、因使用不當(dāng)或者第三方原因造成的質(zhì)量缺陷,不在保修范圍之內(nèi)。這 一條需要注意,因?yàn)楹芸赡苁且粋(gè)陷阱。對(duì)于“不可抗力”法律有明確規(guī)定,但因使用不當(dāng)或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此,訂 立詳細(xì)的合同很關(guān)鍵,而房屋一旦出現(xiàn)問題后,正確處理更為關(guān)鍵,其中抓緊時(shí)間、盯緊開發(fā)商是首要兩條。

      一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷,首先應(yīng)該確定屬于何種問題,是否在保修期限之內(nèi)。若在保修期限之內(nèi),應(yīng)馬上找開發(fā)商要求處理。同時(shí),應(yīng)記明 因?yàn)榉课葙|(zhì)量缺陷造成的損失,比如地板翹起、瓷磚開裂,維修前向開發(fā)商講明,便于之后要求賠償。保修完后,一定要認(rèn)真驗(yàn)收,如果有可 能請(qǐng)專家驗(yàn)看,確保質(zhì)量過關(guān)。涉及結(jié)構(gòu)安全的大問題,應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案,便于日后查詢。

      對(duì)超過保修期的房屋質(zhì)量問題,購房者也不要六神無主,要區(qū)分清楚情況以便進(jìn)行處理。據(jù)某物業(yè)公司經(jīng)理提醒,如果是因?yàn)榘l(fā)展商故意拖 延而超過期限,或者因?yàn)閷倚迣覊、屢壞屢修而超過期限,由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任,購房者有權(quán)追溯。只是購房者要注意保存相關(guān)證據(jù),便于日后 證明用。對(duì)于確實(shí)超過期限的房屋質(zhì)量問題,購房者也可以找發(fā)展商,要求其本著為客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度,提供維修服務(wù)。只是此時(shí)可能態(tài)度需要 好一點(diǎn),同時(shí)講一點(diǎn)策略,需要支付一定費(fèi)用。

      住宅是使用年限很長的耐用消費(fèi)品,住宅的質(zhì)量問題具有復(fù)雜性和后驗(yàn)性,有的質(zhì)量問題只有在使用中才能逐漸發(fā)現(xiàn),F(xiàn)在,國家考慮建立 住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)機(jī)制。住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)是國際上通行的一種成熟制度,叫做“潛在缺陷保險(xiǎn)(簡稱IDI)”,又稱“建筑物十年期責(zé)任保險(xiǎn) (LiabilityForTen-years)”,主要承?⒐を(yàn)收之日起10年之內(nèi),住宅因質(zhì)量事故而給消費(fèi)者造成的損失。


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