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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的律師雜談 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/9/21 13:41:00 |
| 房地產(chǎn)大致有如下幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)： |
| 1、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商常以小博大，以四兩撥千斤。何以然？如某 |
開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本為二千萬(wàn)，勿信此言。只需向注冊(cè)代理公司交納一定費(fèi)用，即便手頭只有一百萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)，工商局也可完成二千萬(wàn)的驗(yàn)資程序。開(kāi)發(fā)商進(jìn)入施工程序后，其資金周轉(zhuǎn)大部由銀行支持。如前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用以土地抵押做擔(dān)保取得貸款，預(yù)售過(guò)程中以購(gòu)房者名義取得按揭貸款。在施工中，還常有施工隊(duì)墊資。如此下來(lái)，一個(gè)兩億元的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投資有可能不足一千萬(wàn)，正所謂四兩撥千斤。但“撥”的過(guò)程需要高超的技巧，如果“撥”得不恰當(dāng)，有可能造成整個(gè)項(xiàng)目資金鏈的崩潰。
2、土地抵押風(fēng)險(xiǎn)：前面說(shuō)到開(kāi)發(fā)商前期費(fèi)用需以土地抵押為擔(dān)保取得銀行貸款，此過(guò)程亦是充滿玄機(jī)。開(kāi)發(fā)商可運(yùn)用社會(huì)潛規(guī)則以較小代價(jià)取得某土地使用權(quán)。而后向評(píng)估公司支付某些好處，使該地價(jià)飚升。再以地價(jià)飚升后的土地做抵押取得更大數(shù)額的貸款，次以更大數(shù)額貸款取得更大地塊土地使用權(quán)，復(fù)以更大地塊土地使用權(quán)取得更高地價(jià)評(píng)估。如此循環(huán)幾次，開(kāi)發(fā)商投入資金未見(jiàn)增長(zhǎng)，但開(kāi)發(fā)商所控制資金呈幾何級(jí)別上升。這樣一個(gè)循環(huán)過(guò)程，社會(huì)財(cái)富沒(méi)有增加，地價(jià)的上漲、鈔票數(shù)量的增加僅僅是更多泡沫的累積。開(kāi)發(fā)商正是以社會(huì)泡沫財(cái)富的增加完成自己的原始積累。
3 、中介組織風(fēng)險(xiǎn)：會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易市場(chǎng)很難遵循中立、公正的立場(chǎng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，中介組織為了生存，不得不違反職業(yè)道德甚至法律。虛假驗(yàn)資何以出臺(tái)？離不開(kāi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的支持；評(píng)估地價(jià)何以飚升？離不開(kāi)評(píng)估事務(wù)所的配合；銀行貸款何以發(fā)放，離不開(kāi)律師事務(wù)所出具法律意見(jiàn)書(shū)階段的朦朧。中介組織的違法行為，對(duì)社會(huì)是飲鴆止渴，是社會(huì)處于歌舞升平的虛假繁榮景象，對(duì)自身則是將法律之劍架在自己的脖梁，隨時(shí)會(huì)受到法律的制裁。
4、購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)：一般來(lái)說(shuō)有五類(lèi)，1 面積誤差；2產(chǎn)權(quán)瑕疵；3質(zhì)量問(wèn)題；4交付延期5配套設(shè)施。但今年出現(xiàn)新情況，即業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛上升。對(duì)上述五類(lèi)情況，一般可通過(guò)對(duì)購(gòu)房合同的嚴(yán)格審查修改來(lái)避免。對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，可通過(guò)嚴(yán)格貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)行規(guī)則、提升業(yè)主的民主素質(zhì)來(lái)體現(xiàn)。作者:楊國(guó)民 |
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