二手房交易流程及操作步驟

       對于想買房的人來說，如果說掏錢是“心痛”之事，那么辦理繁瑣手續(xù)就是“頭痛”之事了。無數(shù)買房者都高呼“清理手續(xù)”口號，渴望拿證“忽如一夜春風(fēng)來”奇跡的發(fā)生。其中，由于二手房牽扯的各類關(guān)系較一手房更為復(fù)雜，辦理“二手房交易”更是讓人煩不勝煩。筆者日前就二手房交易問題采訪了新源置業(yè)相關(guān)人士，該負(fù)責(zé)人以新源置業(yè)業(yè)務(wù)為例，對二手房交易流程及操作步驟進(jìn)行了盤點(diǎn)。
　　盤點(diǎn)一：商品房按揭貸款
　　商品房按揭貸款最早的一步是要對新的買家進(jìn)行初評，預(yù)計(jì)貸款限額。這一步由買家自己處理，同時和中介公司簽署“三方買賣合約”；接下來，由按揭公司專員與買賣雙方簽訂申請文件和貸款抵押合同等文件；之后，需要將這些文件提交相關(guān)銀行，由銀行批復(fù)貸款額；接下來進(jìn)行交易過戶和抵押登記，接著便是銀行向原業(yè)主發(fā)放貸款；最后由銀行將這些文件進(jìn)行歸檔。
　　在辦理這些手續(xù)過程中，一定要審清、確定申請貸款人的資格：
　　1、需年滿18歲,具有完全民事行為能力的中國公民或在中國大陸具有有效居留證件的境外、外國公民；
　　2、貸款期限與年齡之和不超過申請銀行的相關(guān)規(guī)定；
　　3、有穩(wěn)定的合法收入,具還本付息能力；
　　4、同意以所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物；
　　5、在貸款銀行屬下經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)開立還款專用活期儲蓄存折或信用卡；
　　6、所購房屋的產(chǎn)權(quán)明晰,可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通，且房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。
　　在整個商品房二手交易過程中，買家需要提供的資料包括：
　　1、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證；
　　2、戶口簿正本或復(fù)印件；
　　3、婚姻狀況證明：結(jié)婚證或未婚證明正本；
　　4、近一年來的收入證明(如單位收入證明、存款證明、有價證券及其他收入證明)。
　　業(yè)主需要提供的資料有：
　　1、擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；
　　2、測繪圖原件及復(fù)印件；
　　3、共有的房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有(用)證》及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見；
　　4、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
　　5、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證；
　　6、戶口簿正本或復(fù)印件；
　　7、婚姻狀況證明：結(jié)婚證（副本亦可）或未婚證明正本。
　　盤點(diǎn)二：房改房按揭貸款
　　房改房按揭貸款的業(yè)務(wù)流程及操作步驟，以及申請貸款人資格和買家提供的資料與商品房按揭內(nèi)容類同，只是業(yè)主提供的資料有些不同，具體包括：
　　1、擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；
　　2、測繪圖原件及復(fù)印件；
　　3、共有的房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有(用)證》及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見；
　　4、單位同意該房產(chǎn)上市并加蓋公章的《房屋買賣征詢意見通知》（所填寫之表格不可使用復(fù)印件，一式一份）；
　　5、單位加蓋公章的《繳款明細(xì)表》復(fù)印件（上述繳款表如原產(chǎn)權(quán)單位未能提供，可到房管局申請調(diào)檔，需支付一定的費(fèi)用）；
　　6、《公有住房購房協(xié)議》；
　　7、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
　　8、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證；
　　9、戶口簿正本及復(fù)印件；
　　10、婚姻狀況證明：結(jié)婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。
　　盤點(diǎn)三：商品房一次性付款
　　一次性付款購買商品房二手房手續(xù)相對要復(fù)雜一些，具體業(yè)務(wù)流程及操作步驟包括：
　　1、首先簽署中介公司的“三方買賣合約”，接下來是曬圖（出測繪圖），買家如果需要委托代辦人，則需辦理公證委托；
　　2、取曬圖，中介公司與買賣雙方（或委托人）到房管局遞件，申請房屋買賣，當(dāng)天由房管局收件，新源置業(yè)的負(fù)責(zé)人就這一點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào)：房管局會現(xiàn)場進(jìn)行查冊核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況，并要求填寫《房地產(chǎn)買賣合同》等文件，核對資料無誤后開據(jù)收件收據(jù)；
　　3、中介公司按收件收據(jù)上指定日期取稅單，到指定地點(diǎn)繳納稅費(fèi)并且與買賣雙方（委托人）辦理過戶手續(xù)，最后由買家領(lǐng)取新《房地產(chǎn)證》。
　　在這當(dāng)中，買家要提供的資料包括：
　　1、已公證之《委托書》；
　　2、身份證原件、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證。
　　業(yè)主需要提供的資料有：
　　1、擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；
　　2、已公證之《委托書》；
　　3、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證；
　　4、共有的房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有(用)證》及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見；
　　5、測繪圖原件及復(fù)印件。
　　盤點(diǎn)四：房改房一次性付款
　　房改房一次性付款的操作步驟及買家需要提供的資料和商品房一次性付款是一樣的，但是業(yè)主需要提供的資料就相對要多很多，具體包括：
　　1、擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件正本；
　　2、測繪圖原件及復(fù)印件；
　　3、有的房地產(chǎn)須提交《房地產(chǎn)共有(用)證》及共有人對房地產(chǎn)買賣的書面意見；
　　4、單位同意該房產(chǎn)上市并加蓋公章的《房屋買賣征詢意見通知》（所填寫之表格不可使用復(fù)印件，一式一份）；
　　5、單位加蓋公章的《繳款明細(xì)表》復(fù)印件（上述繳款表如原產(chǎn)權(quán)單位未能提供，可到房管局申請調(diào)檔，需支付一定的費(fèi)用）；
　　6、《公有住房購房協(xié)議》；
　　7、如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料；
　　8、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證，戶口簿正本或復(fù)印件；
　　9、婚姻狀況證明：結(jié)婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。
　　盤點(diǎn)五：持《預(yù)售合同》進(jìn)行二手交易
　　有的人剛拿到新房的《預(yù)售合同》，就由于某種不可避免的原因而打算出售，針對這種情況，中介公司也有相對的規(guī)章制度。操作步驟包括：
　　1、各方都需要了解擬定交易之《預(yù)售合同》是否已通過登記所監(jiān)證；
　　2、要到樓盤所屬發(fā)展商處進(jìn)行轉(zhuǎn)名手續(xù)，并開具具體的《轉(zhuǎn)讓證明》；
　　3、中介公司到房管局相關(guān)窗口進(jìn)行遞件，并按遞件回執(zhí)辦理過戶，然后到指定窗口繳交稅費(fèi)，最后由新的買家將房管局發(fā)出的《同意轉(zhuǎn)讓通知書》交到發(fā)展商處。
　　在這當(dāng)中，買家需要提供的資料有：已公證之《委托書》和身份證原件，合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證。而業(yè)主提供的資料包括：
　　1、《商品房預(yù)售合同》正本及復(fù)印件；
　　2、測繪圖原件及復(fù)印件；
　　3、《發(fā)展商同意轉(zhuǎn)讓證明》；
　　4、樓款之全額發(fā)票及復(fù)印件；
　　5、身份證原件，合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護(hù)照、居留證。最后部分個案還要提供“納稅申報(bào)表”（由發(fā)展商辦理并交原業(yè)主）。
　　二手房買賣全程服務(wù)
 　　(1)：售房人委托律師
　　購房人委托律師
　　(2)：買賣雙方達(dá)成意向
　　(3)：買賣雙方簽訂合同
　　(4)：辦理過戶手續(xù)；
　　(5)：代領(lǐng)產(chǎn)權(quán)，陪同進(jìn)行房產(chǎn)交接�！∽髡�:鞏 宏