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房地產(chǎn)開發(fā)

石家莊房產(chǎn)律師推薦:商品房面積糾紛處理

出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com 時間：2009/7/5 7:28:00

（一）商品房面積糾紛的處理
　　商品房銷售，在實務(wù)中有按套（單元）計價的，也有按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的。這些做法，也為有關(guān)規(guī)定所認(rèn)可�！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。”
　　1．約定以“套（單元）”計價，對商品房面積誤差糾紛的處理
　　《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任�！�
　　按照上述規(guī)定，一般而言，在商品房現(xiàn)房銷售情況下，由于買受人可直接查看實物，故以“套（單元）”作為一種計價單位，使交易簡潔明快，并不失其合理性。引起面積誤差糾紛的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人在合同訂立時對按套計價方式的合意，不必過分糾纏于商品房面積的計算及其誤差的比例問題。
　　在商品房預(yù)售的情況下，以“套（單元）”作為一種計價單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售商品房的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。由于買賣標(biāo)的物尚未實際建成，按照商品房建造的客觀規(guī)律，應(yīng)允許合理誤差的出現(xiàn)。商品房交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對誤差范圍沒有約定的，則可從考察當(dāng)事人合同目的出發(fā)，并參考合同履行地當(dāng)?shù)氐慕灰讘T例，只要相關(guān)尺寸、面積誤差不足以影響買受人合同目的實現(xiàn)，就應(yīng)維持合同的效力。
　　2．約定以商品房面積計價，對面積誤差的處理
　　（1）與面積誤差相關(guān)的幾個概念
　　商品房銷售面積。商品房整棟銷售的，商品房的銷售面積為整棟商品房的建筑面積。地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除【建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》（以下簡稱《面積計算規(guī)則》）第四條】。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（《面積計算規(guī)則》第五條）。
　　套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和（《面積計算規(guī)則》第六條）。
　　分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。其計算方法為：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積（《面積計算規(guī)則》第八條、第九條）分?jǐn)傁禂?shù)（整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和），即為購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（《面積計算規(guī)則》第十條、第十一條）。
　　以上其中任何一個面積組成部分出現(xiàn)誤差，都可稱之為面積誤差。
　�。�2）商品房面積誤差的處理
　　最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”
　　該條規(guī)定，是對《商品房銷售管理辦法》第二十條的確認(rèn)。
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由于大量的非商品房均非新建，故一般情況下商品房出賣人應(yīng)持有證明其享有商品房所有權(quán)的證明文書，商品房面積的大小當(dāng)然載人房屋所有權(quán)證。依交易習(xí)慣，一方面買受人可以查閱房屋產(chǎn)權(quán)證書獲知商品房的面積大小，另一方面買受人會到實地了解商品房的面積，對此也應(yīng)有感性的認(rèn)識。所以，一般情況下，非商品房買賣的面積糾紛較少。實踐中值得討論的是，產(chǎn)權(quán)部門對商品房面積進(jìn)行誤登的情形的處理。

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