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石家莊房產(chǎn)律師推薦:商品房面積糾紛處理
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2009/7/5 7:28:00

(一)商品房面積糾紛的處理
  商品房銷售,在實務(wù)中有按套(單元)計價的,也有按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的。這些做法,也為有關(guān)規(guī)定所認(rèn)可!渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定:“商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。”
  1.約定以“套(單元)”計價,對商品房面積誤差糾紛的處理
  《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定:“按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時,套型與設(shè)計圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任!
  按照上述規(guī)定,一般而言,在商品房現(xiàn)房銷售情況下,由于買受人可直接查看實物,故以“套(單元)”作為一種計價單位,使交易簡潔明快,并不失其合理性。引起面積誤差糾紛的,一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人在合同訂立時對按套計價方式的合意,不必過分糾纏于商品房面積的計算及其誤差的比例問題。
  在商品房預(yù)售的情況下,以“套(單元)”作為一種計價單位,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售商品房的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。由于買賣標(biāo)的物尚未實際建成,按照商品房建造的客觀規(guī)律,應(yīng)允許合理誤差的出現(xiàn)。商品房交付時,套型與設(shè)計圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對誤差范圍沒有約定的,則可從考察當(dāng)事人合同目的出發(fā),并參考合同履行地當(dāng)?shù)氐慕灰讘T例,只要相關(guān)尺寸、面積誤差不足以影響買受人合同目的實現(xiàn),就應(yīng)維持合同的效力。
  2.約定以商品房面積計價,對面積誤差的處理
  (1)與面積誤差相關(guān)的幾個概念
  商品房銷售面積。商品房整棟銷售的,商品房的銷售面積為整棟商品房的建筑面積。地下室作為人防工程的,應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除【建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》(以下簡稱《面積計算規(guī)則》)第四條】。商品房按“套”或“單元”出售的,商品房的銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和(《面積計算規(guī)則》第五條)。
  套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和(《面積計算規(guī)則》第六條)。
  分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。其計算方法為:各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積(《面積計算規(guī)則》第八條、第九條)分?jǐn)傁禂?shù)(整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和),即為購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e(《面積計算規(guī)則》第十條、第十一條)。
  以上其中任何一個面積組成部分出現(xiàn)誤差,都可稱之為面積誤差。
 。2)商品房面積誤差的處理
  最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定:“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”
  該條規(guī)定,是對《商品房銷售管理辦法》第二十條的確認(rèn)。
 。ǘ┓巧唐贩棵娣e糾紛的處理
由于大量的非商品房均非新建,故一般情況下商品房出賣人應(yīng)持有證明其享有商品房所有權(quán)的證明文書,商品房面積的大小當(dāng)然載人房屋所有權(quán)證。依交易習(xí)慣,一方面買受人可以查閱房屋產(chǎn)權(quán)證書獲知商品房的面積大小,另一方面買受人會到實地了解商品房的面積,對此也應(yīng)有感性的認(rèn)識。所以,一般情況下,非商品房買賣的面積糾紛較少。實踐中值得討論的是,產(chǎn)權(quán)部門對商品房面積進(jìn)行誤登的情形的處理。


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