根據(jù)《合同法》第十四條“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”的規(guī)定，如果要約邀請的意思表示內(nèi)容符合上述的規(guī)定，該意思表示即為要約，據(jù)此，我們將出賣人對其開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的一些詳盡具體的說明和允諾，如足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房合同并對房屋價格的確定有重大影響，而且買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為并已使銷售廣告對象特定化的，應(yīng)視為符合我國上述關(guān)于要約的規(guī)定，買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　為此，在商品房買賣中的銷售廣告和宣傳資料中，認(rèn)定說明和允諾構(gòu)成要約，應(yīng)注意以下幾點：

　　首先，說明和允諾是指出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。如果說明和允諾不是針對出賣人在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，就無法構(gòu)成要約，其中“相關(guān)設(shè)施”包括商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施，商品房的基礎(chǔ)設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等等，公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。由于購房人是消費者，不同的消費者在消費過程中對商品房預(yù)期有特定的需要和用途，從消費者需要的角度看，開發(fā)商在售樓廣告中明示說明的商品房周圍的商業(yè)服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施的設(shè)置情況，正是滿足不同層次的消費需要的環(huán)境質(zhì)量。本案的基礎(chǔ)設(shè)施也是這種情況。

　　其次，所做的說明和允諾應(yīng)是具體和確定的。“具體”是指該說明和允諾不是概括性內(nèi)容，“確定”是指該說明和允諾具備很強的操作性，完全有條件實現(xiàn)。目前商品房銷售廣告中說明和允諾主要有：（1）向購房人提供某些購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明，如贈送車庫、花園、家具等；（2）對商品房美觀性質(zhì)量的陳述，如聲明地板是“高級實木地板”，外墻是“鏡面不銹鋼”裝飾等；（3）對商品房使用功能質(zhì)量的陳述，如聲明有進(jìn)口高級電梯，地下車庫直達(dá)，網(wǎng)絡(luò)寬帶入戶等；（4）對商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述，如聲明小區(qū)內(nèi)建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米噴泉休閑廣場”，“10000平方米中心綠地”，小區(qū)內(nèi)或小區(qū)外配套有商場、超市、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、游泳館、網(wǎng)球場、健身房等商業(yè)服務(wù)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生公共設(shè)施等；（5）承諾“還本銷售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理本地城市的戶口指標(biāo)等。

最后，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。商品房買賣合同的訂立是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，購房者之所以訂立合同主要是考慮到銷售廣告和宣傳資料所做出的這些說明和允諾，并且如果沒有這些說明和允諾，商品房屋價格可能會有實質(zhì)性的變化和波動。

對于出賣人在商品房銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未定入合同，不應(yīng)視為合同的內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何法律責(zé)任，如果因此造成買受人損失的，買受人可根據(jù)《合同法》第42條、第54條以及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第86條的規(guī)定，由出賣人承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任。

    張海亮