江西贛州市房地產(chǎn)管理局　賴德華

《土地管理法》第58條、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條，對為了公共利益需要，依法提前收回土地使用權如何補償?shù)膯栴}，分別使用了
“適當補償”或“相應補償”的概念。由于“適當”和“相應”不是一個量化的標準，在實踐中歧義百出。如，有人不分土地使用權的獲取方式，將出讓土地和劃撥土地混為一談，對“適當補償”、“相應補償”一概理解為“隨意補償”或按“成本補償”。特別是基層政府的一些工作人員，為了節(jié)省土地收回的成本，用較少的錢出更多的政績，將“適當補償”、“相應補償”的內涵當成面粉團，圓扁由自己隨意捏，斷章取義，妄加曲解，給被收回的原土地使用權人，尤其是對出讓土地使用權人的正當利益造成損害。公權侵害私權，群眾意見很大，由此而引發(fā)的矛盾日漸凸顯。

    詮釋“適當補償”、“相應補償”的關鍵在于正確理解“適當”、“相應”兩詞的詞義及其法律內涵。

    就詞義而言，中國社會科學院語言研究所編輯，商務印書館發(fā)行的《現(xiàn)代漢語小詞典》對“適當”、“相應”兩詞的含義是這樣注釋的：

    “適當：合適；妥當。適：恰好。當：相稱。”

    “相應：互相呼應或照應；相適應。呼應：一呼一應，互相聯(lián)系�！�

    就其法律內涵而言，“適當補償”即是“相稱的補償”，“相稱”即是“事物配合起來顯得合適”的意思；土地出讓時由市場定價，要收回也應由市場定價，這才叫“相稱”。同理，“相應補償”要“互相聯(lián)系”的當然是市場，與市場行情呼應起來考慮補償?shù)臉藴�。因為土地出讓時以市場定價，要收回土地的補償也應與市場相呼應、相聯(lián)系，否則就不對稱，顯失公平。

    公平包括了機會公平、過程公平和結果公平。就土地招、拍、掛而言，大家都有平等參與競買的機會，這叫機會公平；實施招、拍、掛，按招、拍、掛規(guī)則進行，這叫過程公平；做到了這兩個公平，招、拍、掛的結果公平也可得到保障。按照“相稱”的原理，政府要收回通過招、拍、掛出讓的土地使用權，也應該給土地受讓人以公平待遇。受讓人不能像政府招、拍、掛土地那樣將土地使用權拿到市場去公開叫賣，這已虧欠了機會公平，彌補這個虧欠的辦法之一就是讓受讓人自主選擇補償方式，或者貨幣補償或者土地置換，或者兩者兼有。在受讓人選擇了補償方式后，補償標準的確定應體現(xiàn)過程公平。這種過程公平的要點是，參照房屋拆遷補償評估方式，由受讓人選擇資信好的評估機構進行評估，并由土地收回方付費，受讓人對評估如有異議可以選擇申請復估或其他救濟途徑解決估價的公平合理問題。通過按市場原則估價且經(jīng)受讓人認可以后，應按等價交換原則進行貨幣補償或土地使用權置換，達到結果公平。

    收回土地的是政府，收回土地的補償方式和標準如果也由政府單方確定，這在機制上就已嚴重傾斜，公平也就無從談起。這和市場上依仗勢力強買強賣沒有什么兩樣。政府本是公平正義的主持人，不宜做與自己的身份背道而馳的事情。

    土地出讓市場遵循的是市場機制，由供求關系決定商品價格，買和賣都應如此。2008年以來房地產(chǎn)市場低迷，全國很多城市的購地人在2007年房價高的時候高價獲得的地，在樓市低迷時土地價值嚴重縮水。為了減少損失，受讓人交清了出讓金的便可能跌價轉讓，未交清出讓金的便可能無奈地放棄了千萬元或億元的定金。這種情況下政府能否按原成交價加銀行利息予以回購，以減少購地人的損失？

    有人會說，土地升值是政府投資公益事業(yè)帶來的而非購地人創(chuàng)造的，因此升值部分應歸政府所有。按這個邏輯，城市的地價現(xiàn)在嚴重縮水，貶值部分應是政府投資公益事業(yè)不足造成的，政府是否應對購地人進行賠償？

    所以，“適當補償”、“相應補償”的本質含義，應是指通過招、拍、掛出讓的土地，回收時應以市場機制來決定補償額度，買和賣都由市場來定價。在市場經(jīng)濟條件下，以低于市場價的標準去收買他人的財產(chǎn)，恐怕沒有人會認為“合適、妥當、相稱”。

    迄今為止，我國物權法已經(jīng)生效一年多了，我們還是應該按照“平等保護國家、集體和私人的物權”的原則，按等價交換的市場機制理解“適當補償”和“相應補償”，而不能隨意解釋，侵害當事人的利益。