物業(yè)公司被判承擔補充賠償責任

  　　本報訊  （記者  劉曉燕  通訊員  吳良根）小區(qū)大門洞開，業(yè)主車輛被盜。近日，江蘇省南京市秦淮區(qū)人民法院對這起財產賠償糾紛案作出一審判決，物業(yè)管理公司因違反安全保障義務，被判承擔補充賠償責任，賠償業(yè)主車輛損失的三成。

  　　2008年8月4日，原告徐先武購買的電動三輪車購買價格4800元。徐先武向被告南京市瑞祥物業(yè)管理有限公司交納了2008年6至8月份每月20元物業(yè)管理費共60元。2008年8月26日凌晨3時45分左右，兩個不明身份的人同乘一輛摩托車進入正門完全敞開的康居里小區(qū)。大約五分鐘后，這兩人分乘一輛摩托車和一輛電動三輪車從大門急馳而去，未有任何人上前詢問。按規(guī)定大門應有兩名值班人員且凌晨通常應適當關閉大門，但從監(jiān)控錄像看3：40到4：00期間小區(qū)大門敞開，無其他人出入。2008年8月26日上午8時，原告徐先武至秦虹派出所報案，2008年8月26日上午10時秦虹派出所調取了相關監(jiān)控錄像，證實上述被盜事實。

  　　徐先生將瑞祥公司告上法庭，請求全額賠償損失。

  　　瑞祥公司辯稱，多次要求原告簽訂保管合同，原告不予理會，所以這次被竊與己沒有關系，原告應該直接找盜竊的人賠償。

  　　法院審理認為，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理合同后即在物業(yè)管理公司和業(yè)主、物業(yè)使用者之間成立包括安全服務內容的合同，物業(yè)管理公司應當嚴格按照物業(yè)管理合同和相關物業(yè)管理法律、法規(guī)履行自己的職責。本案中在凌晨四點左右行人稀少時，被告瑞祥公司門衛(wèi)未及時將伸縮門放開，違反了專門工作人員應有的謹慎和注意義務，未妥善使用安全設施，兩不明身份的人長驅直入并在短時間內進出，門衛(wèi)違反了專門工作人員的警覺義務，不進行最低限度的查詢，致使有可能在嚴格門衛(wèi)管理制度下得到阻止的盜竊事件發(fā)生，應當認定瑞祥公司違反了安全保障義務，并承擔相應的賠償責任。

  　　法院作出一審判決，判令被告瑞祥公司一次性賠償原告徐先武電動自行車被盜時價值4700元的30%即1410元，瑞祥公司賠償后可以在竊車人被抓獲后進行追償。

  　　據悉，一審宣判后，雙方當事人均未上訴。

背景知識

物業(yè)管理公司的安全保障義務

王  韓  吳良根

  　　根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，而安全防范工作就是安全保障義務。

這里的安全包括業(yè)主和物業(yè)使用者的財產安全，它是指物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用者之間，根據合同明確物業(yè)管理公司安全服務的具體要求和制度，如承諾業(yè)主和物業(yè)使用者在小區(qū)的主要通道路口實行24小時保安執(zhí)勤，在小區(qū)內實行24小時巡查、巡視，相關人員具有一定素養(yǎng)，并保持專門人員的警覺和合理注意，以保障業(yè)主和物業(yè)使用者的財產安全。

如果物業(yè)管理企業(yè)未按照物業(yè)服務合同的約定履行安全防范義務，導致業(yè)主和物業(yè)使用者財產受到損害的，應承擔相應的法律責任。

  　　物業(yè)管理公司財產安全保障義務包括以下三個方面：

  　　一、物業(yè)管理公司在設施設備方面的安全保障義務。物業(yè)管理公司需要安裝必要的設施設備來保障業(yè)主和物業(yè)使用者財產安全。

  　　二、管理制度建設方面的安全保障義務。物業(yè)管理公司在管理制度方面的安全保障義務，就是要求物業(yè)管理公司自身建立起一套較為完善的管理制度，并按照這套制度來運作，保障其所轄區(qū)域處于安全的狀態(tài)。

  　　三、物業(yè)管理公司在防范制止違法行為方面的安全保障義務，這項義務在物業(yè)管理公司對業(yè)主和物業(yè)使用者的安全保障義務中屬于核心地位，主要分為兩類，一是物業(yè)管理公司在防范違法行為方面的安全保障義務，指物業(yè)管理公司在業(yè)主和物業(yè)使用者財產損害尚未發(fā)生前所應盡的警覺和注意義務主要包括：根據居民區(qū)的特點，合理布崗，執(zhí)行門衛(wèi)值班制度，實施安保制度，對小區(qū)可疑人員進行查詢，以確保業(yè)主和物業(yè)使用者的財產安全；二是物業(yè)管理公司在制止違法行為方面的安全保障義務，是指物業(yè)管理公司在業(yè)主遭受損害時和損害后的救助義務，物業(yè)管理公司在小區(qū)內發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑以及危險物品或發(fā)生治安、刑事案件或各類災害事故時，要立即報告公安機關，并保護好事故現(xiàn)場做好調查和援助工作。

  　　安全保障義務是一種行為義務，只要義務人盡到作為的義務，完全履行了法律義務，不要求特定結果的發(fā)生或不發(fā)生。物業(yè)管理公司上述三方面的財產安全保障義務在履行過程中分為動態(tài)義務和靜態(tài)義務，靜態(tài)義務往往是一次性的，而動態(tài)義務是持續(xù)性的，必須保持專門人員的警覺和合理注意，財產安全保障義務才是有意義的。

連線法官

業(yè)主財產遭受損害 物業(yè)公司如何擔責

本報記者  劉曉燕  本報通訊員  吳良根

  　　對于生活在現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)的廣大業(yè)主和物業(yè)使用者來說，對其財產權利的保護是物業(yè)服務的重要內容之一，也是衡量一個物業(yè)小區(qū)內物業(yè)管理服務質量的重要指標之一。

  　　在日常生活中，業(yè)主和物業(yè)使用者的各種財產被第三者侵害的現(xiàn)象還時有發(fā)生，物業(yè)管理公司該如何擔責？

  　　審理此案的法官認為，應當區(qū)分不同情況分清物業(yè)管理公司的法律責任。

  　　法官告訴記者，在第三者侵害業(yè)主和物業(yè)使用者合法財產權利時，如果業(yè)主或物業(yè)使用者與物業(yè)管理公司之間沒有保管關系，物業(yè)管理公司對業(yè)主和物業(yè)使用者的財產承擔安全保障義務。物業(yè)管理公司必須按照相應的法律、法規(guī)、合同和物業(yè)管理企業(yè)內部的規(guī)章制度來實施安全保障工作，如門衛(wèi)制度，巡查、巡視制度等，并保持專門人員應有的謹慎，保持應有的警覺和合理的注意，此種情勢下，如果物業(yè)管理公司未違反安全保障義務，則無須承擔法律責任。如果物業(yè)管理公司違反安全保障義務，受害人也不能直接依據物業(yè)管理公司違反安全保障義務要求物業(yè)管理公司予以賠償，因為侵權人和受害人之間形成侵權法律關系，受害人應依據侵權法律關系直接要求侵害人予以賠償。只有在物業(yè)管理公司違反安全保障義務，且侵權人不明或侵權人無能力賠償時，物業(yè)管理公司才因違反安全保障義務承擔補充賠償責任，并可在特定情況下予以追償，因為在現(xiàn)代物業(yè)管理關系中，業(yè)主和物業(yè)使用者財產安全責任仍然由業(yè)主自己承擔，安全保障責任對權利人來說僅僅是一種最低限度的安全保障，對義務人來說則是其承擔的最基本義務和要達到的最低要求。

  　　如果業(yè)主與物業(yè)管理公司之間有保管關系時，業(yè)主和物業(yè)使用者財產毀損滅失風險轉移給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司不是承擔安全保障義務，而是承擔保管義務。業(yè)主和物業(yè)使用者財產遭第三人侵害，保管人有賠償義務，且不得以第三人侵權抗辯，但受害人作為所有權人與侵權人之間形成侵權法律關系，侵權人有義務賠償被侵權人所受的財產損害。因此這種情況下業(yè)主和物業(yè)使用者既可以保管合同向物業(yè)管理公司主張權利，也可以直接向侵權人主張權利，但只能選擇其一，如果業(yè)主和物業(yè)使用者選擇向物業(yè)管理公司主張權利時，則物業(yè)管理公司在賠償后可以向侵權人追償。常見的業(yè)主和物業(yè)使用者的車輛交給物業(yè)管理公司保管后，如果因第三人侵權發(fā)生毀損滅失，則業(yè)主可以選擇向第三人或物業(yè)管理公司主張損害權利。

  　　聯(lián)系到本案，法官告訴記者，原告徐先生按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費，原、被告之間形成物業(yè)管理關系，但原告未按瑞祥公司的要求將電動三輪車停放在物業(yè)管理公司指定有人看管的收費停車場所，所以原告與被告之間不存在保管關系。徐先生是電動三輪車的風險責任主體，他要求瑞祥公司就被盜電動三輪車進行全額賠償的要求不能得到法院支持。

  　　法官說，被告瑞祥公司對原告所有的電動三輪車雖無特定看管義務，但對本小區(qū)的所有業(yè)主和物業(yè)使用者的合法財產具有安全保障義務，瑞祥公司的夜班門衛(wèi)應當按照物業(yè)管理公司的規(guī)章、制度以及門衛(wèi)工作的常識和保安人員應有的警覺和合理注意履行安全保障義務。瑞祥公司的門衛(wèi)在凌晨四點左右進出人員十分稀少時，未將伸縮門放開，在盜車人短時間進出時，也未引起應有的警覺，進行必要的查詢，應當認定瑞祥公司違反其安全保障義務。原告的電動三輪車被盜后，在原告和兩個盜車人之間形成侵權法律關系，原告應當向盜車人直接要求賠償，但因為盜車人身份無法查清，所以原告的賠償請求短期內無法實現(xiàn)�？紤]到原告將電動三輪車停放在室外自身對失竊負有主要責任，而瑞祥公司的門衛(wèi)違反專門人員的警覺和合理注意義務，致使有可能避免的盜竊事件發(fā)生了，物業(yè)管理應當承擔相應賠償責任。

法規(guī)鏈接

  　　《中華人民共和國合同法》

  　　第三百六十五條 　保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。

  　　第三百六十九條 　保管人應當妥善保管保管物。

  　　當事人可以約定保管場所或者方法。除緊急情況或者為了維護寄存人利益的以外，不得擅自改變保管場所或者方法。

  　　第三百七十一條 　保管人不得將保管物轉交第三人保管，但當事人另有約定的除外。

  　　保管人違反前款規(guī)定，將保管物轉交第三人保管，對保管物造成損失的，應當承擔損害賠償責任。

  　　第三百七十四條 　保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。

  　　《中華人民共和國物業(yè)管理條例》

  　　第七條　 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

  　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪�(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

  　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

  　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

  　�。ㄋ模┌凑諊�家有關規(guī)定交納專項維修資金；

  　　（五）按時交納物業(yè)服務費用；

  　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

  　　第三十六條　 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

  　　物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

  　　第四十七條 　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

  　　物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

    第五十條　 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

新聞鏈接

小區(qū)監(jiān)控設備低劣

業(yè)主起訴要求更新

  　　1月6日，江蘇省射陽縣人民法院依法審結一起物業(yè)管理糾紛案判決，被告南通某置業(yè)集團有限公司被判在一個月內維修、更新射陽某小區(qū)監(jiān)控設備設施，達到正常使用狀態(tài)由原、被告雙方驗收合格或由射陽縣物業(yè)管理領導小組辦公室驗收合格。如被告南通某置業(yè)集團有限公司不履行此義務，則按照現(xiàn)行同規(guī)格普通普及型監(jiān)控設備設施市場價格支付價款。 

  　　原告訴稱，2006年5月，被告南通某置業(yè)集團有限公司在射陽某小區(qū)補建監(jiān)控設備設施，但在2007年元月，就發(fā)現(xiàn)該設備質量低劣，常出故障。同年10月，在同被告交涉無果的情況下，原告及小區(qū)物業(yè)公司共同向政府有關部門投訴要求協(xié)調解決，但至今仍未能解決。請求人民法院判決被告更換射陽某小區(qū)監(jiān)控設備設施，器材名稱和規(guī)格程式同己建設備，并達到質量標準，價格為24792元。

  　　被告辯稱，原告業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格。作為被告房地產開發(fā)企業(yè)在物業(yè)公司、業(yè)主委員會成立后，己沒有管理、維護小區(qū)公用設施的權利和義務。請求法院駁回原告的起訴。

  　　法院審理認為，射陽縣某小區(qū)依法成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。南通某房地產開發(fā)公司在某小區(qū)安裝監(jiān)控設備設施，該監(jiān)控設備設施在使用很短期限內常出故障，攝像鏡頭無法起到應有的監(jiān)控作用。被告南通某置業(yè)集團有限公司應負有維修、更新的義務。據此，依法作出上述判決。

住宅區(qū)內車輛丟失

物業(yè)公司賠償一半

  　　2008年12月3日，山東省東營市東營區(qū)人民法院依法審結一起服務合同糾紛案，法院一審判決，物業(yè)服務公司因未盡注意義務對孫先生在小區(qū)內丟失的車輛承擔50%的賠償責任，賠償原告孫先生6萬元。

  　　2008年1月，孫先生入住金地小區(qū)，因沒有車庫，便經常把車停放在樓下的停車區(qū)。該小區(qū)物業(yè)公司人員對進出小區(qū)的車輛實行登記，并發(fā)放出入證。3月21日晚22時許，孫先生發(fā)現(xiàn)放在家里面的一個包被盜，包內裝有車鑰匙等。孫先生立即撥打報警電話并通知了小區(qū)內的物業(yè)公司，此時車輛尚在樓下還未丟失。次日凌晨3時左右，原告孫先生的車輛被開出小區(qū)，3月23日上午9時左右，孫先生發(fā)現(xiàn)其車輛丟失，便馬上通知物業(yè)公司并報警。

  　　法院另查明，原告孫先生停放車輛時將車輛出入證置于車內。車輛丟失后，保險公司賠償原告30萬左右，原告就車輛的其余損失12萬元起訴物業(yè)公司。

  　　法院審理認為，原告孫先生作為業(yè)主已向被告交納物業(yè)管理費，被告作為物業(yè)管理公司應按規(guī)定提供相應的物業(yè)管理服務，原、被告形成物業(yè)管理服務合同關系。原告在發(fā)現(xiàn)車鑰匙丟失后，報警并通知被告，被告方人員亦到場，而此時原告的車輛尚未丟失，此時原告應預見到丟失車鑰匙繼而造成車輛丟失的后果，原告應對自己的車輛采取合理的保護措施，而原告并未采取合理保護措施。原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內，從而加大了丟失車輛的安全隱患。被告作為物業(yè)管理公司對業(yè)主的車輛負有管理義務，在一般情況下，應盡到善良管理者的普通注意義務，被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車鑰匙丟失后，應對原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹慎的注意義務，因此，被告對原告車輛丟失未盡到應負的注意義務。