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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  
房屋預(yù)售定金給誰(shuí)戴上了緊箍咒
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2009/2/20 14:17:00

交納購(gòu)房定金 未簽買房合同

法院終審認(rèn)定雙方不存在過(guò)錯(cuò)不適用定金罰則

    本報(bào)訊  (記者  劉曉燕  王  鑫  通訊員  陳敏文)近日,四川省成都市中級(jí)人民法院對(duì)一起房屋買賣合同糾紛作出終審判決,《商品房買賣合同》未能訂立不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人,對(duì)于最終未能簽訂《商品房買賣合同》及附件雙方均不存在過(guò)錯(cuò),不適用定金罰則,成都融創(chuàng)置地有限公司應(yīng)將收取的1.5萬(wàn)元定金返還給購(gòu)房人李海融。

    2008年4月27日,李海融與融創(chuàng)公司簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》,李海融定購(gòu)融創(chuàng)公司開(kāi)發(fā)的成都市錦江區(qū)靜寧路9號(hào)藍(lán)谷地B地塊4棟1單元24層2號(hào)房屋,并交納了1.5萬(wàn)元定金!渡唐贩慷ㄙ(gòu)書(shū)》約定:李海融須在簽訂定購(gòu)書(shū)之日起七日內(nèi)到銷售中心簽訂《商品房買賣合同》及其附件并交納購(gòu)房首付款(或全款);李海融不能按約定的時(shí)間簽署《商品房買賣合同》及其附件,融創(chuàng)公司不退還李海融所交納的定金并有權(quán)將所定房屋另售;雙方聲明融創(chuàng)公司已向李海融明示《商品房買賣合同》及其附件,李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容及填充文字。

    《商品房定購(gòu)書(shū)》簽訂后,李海融按約定的時(shí)間到銷售中心與融創(chuàng)公司簽訂《商品房買賣合同》及其附件,因雙方意見(jiàn)不一,未能簽訂。后雙方為定金的返還問(wèn)題發(fā)生糾紛。

    原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為,雙方在《商品房定購(gòu)書(shū)》中聲明“融創(chuàng)公司已向李海融明示《商品房買賣合同》及其附件,李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容及填充文字”,由此,李海融同意融創(chuàng)公司提供的《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容及填充文字。融創(chuàng)公司已取得商品房預(yù)售許可證,符合售房條件,李海融在訂立合同時(shí)要求增加其他內(nèi)容,應(yīng)視為李海融違約,對(duì)其要求返還定金的請(qǐng)求不予支持,遂駁回了李海融的訴訟請(qǐng)求。

    李海融不服,向成都中院提起上訴。

    二審查明,《商品房買賣合同》第四條第2款載明“該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已設(shè)定抵押,抵押權(quán)人為:民生銀行股份有限公司成都分行,抵押登記日期為2007年9月28日。”《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第十條約定“其他資料的效力。雙方同意:除合同及說(shuō)明以及本補(bǔ)充協(xié)議之外,出賣人的售樓書(shū)、宣傳資料、沙盤模型、樣板房等均不對(duì)本合同雙方具有法律約束力,不作為雙方交房、驗(yàn)收、退房等事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)及條件,其內(nèi)容僅供參考。本補(bǔ)充協(xié)議與合同有抵觸之處,以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)!

    成都中院終審認(rèn)為,李海融的上訴理由成立,對(duì)其訴請(qǐng)予以支持。

當(dāng)事人說(shuō)

購(gòu)房人:有權(quán)拒簽合同

房產(chǎn)商:無(wú)權(quán)要回定金

本報(bào)記者  劉曉燕  王  鑫

本報(bào)通訊員  陳敏文

    購(gòu)房人李海融提起上訴稱,1.一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。融創(chuàng)公司不能證明簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》前向李海融明示的《商品房買賣合同》及附件、填充文字等與其銷售人員填寫并簽字的《商品房買賣合同》及附件、填充文字一致,實(shí)際上是不一致的。一審認(rèn)定此事實(shí)有誤。2.一審判決適用法律錯(cuò)誤。既然一審法院認(rèn)定李海融在簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》后,按約定時(shí)間到銷售中心與融創(chuàng)公司簽訂合同,因雙方意見(jiàn)不一,而未能簽訂,但卻引用《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》予以裁判。本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定,應(yīng)裁判返還定金。3.融創(chuàng)公司制作的宣傳資料作為要約邀請(qǐng),吸引并直接導(dǎo)致李海融與其簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》,因此,宣傳資料與本案有關(guān)系,一審法院不予認(rèn)定不當(dāng)。融創(chuàng)公司所擬《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議排除了宣傳資料中符合條件的說(shuō)明和允諾,該條款違反了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條和《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條的規(guī)定。對(duì)于含有“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”之情形的合同及其附件,李海融有權(quán)拒絕簽訂合同,并未違約,融創(chuàng)公司應(yīng)退還定金。

    李海融請(qǐng)求撤銷一審判決,改判融創(chuàng)公司退還李海融購(gòu)房定金1.5萬(wàn)元;一、二審訴訟費(fèi)由融創(chuàng)公司承擔(dān)。

    被上訴人融創(chuàng)公司答辯稱,融創(chuàng)公司與李海融簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》時(shí),已向李海融明示了《商品房屋買賣合同》及其附件,李海融在簽訂合同時(shí)要求增加其他內(nèi)容,違反了《商品房定購(gòu)書(shū)》的約定,由于李海融的原因?qū)е虏荒芎炗啞渡唐贩抠I賣合同》及其附件,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,李海融無(wú)權(quán)要求返還定金。請(qǐng)求駁回上訴,維持原判。

庭審焦點(diǎn)

兩份文書(shū)內(nèi)容不同 兩條規(guī)定影響簽約

本報(bào)記者  劉曉燕  王  鑫  本報(bào)通訊員  陳敏文

    庭審中,圍繞著三個(gè)焦點(diǎn),雙方展開(kāi)了激烈的辯論。

兩份文書(shū)是否一致

    融創(chuàng)公司與李海融簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》時(shí),融創(chuàng)公司向李海融明示的《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容與正式簽訂合同時(shí)融創(chuàng)公司向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件內(nèi)容是否一致,是本案的第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。

    李海融堅(jiān)稱,在簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》時(shí),融創(chuàng)公司出示的合同和附件中,沒(méi)有《商品房買賣合同》第四條第2款和《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第十條的規(guī)定,如果當(dāng)初看到這兩條規(guī)定,自己就不會(huì)交定金了。

    融創(chuàng)公司則稱自始至終兩份文書(shū)內(nèi)容一致,李海融知道這些規(guī)定并簽字表示同意。

    法院認(rèn)為,李海融與融創(chuàng)公司簽訂的《商品房定購(gòu)書(shū)》雖然載明融創(chuàng)公司已向李海融明示了《商品房買賣合同》及其附件,李海融知悉并同意《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容及填充文字,但融創(chuàng)公司并無(wú)證據(jù)證明其向李海融明示的《商品房買賣合同》及附件的內(nèi)容,與簽訂合同時(shí)融創(chuàng)公司向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件的內(nèi)容一致。對(duì)于融創(chuàng)公司關(guān)于簽訂定購(gòu)書(shū)時(shí)向李海融出示的《商品房買賣合同》及其附件與正式簽訂合同時(shí)出示的《商品房買賣合同》及其附件內(nèi)容一致的主張,法院不予采納。

    兩條規(guī)定能否影響合同簽訂

    融創(chuàng)公司出示的《商品房買賣合同》第四條關(guān)于該商品房土地使用權(quán)已設(shè)定抵押的內(nèi)容是否影響李海融簽訂合同,《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于出賣人的宣傳資料等不對(duì)雙方具法律約束力的內(nèi)容能否影響李海融簽訂合同,這是本案的第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。 

    法院審理認(rèn)為,作為購(gòu)房者,選擇購(gòu)買一套房屋首先要考慮的是其所購(gòu)買的房屋在權(quán)屬上是否存在瑕疵,以及取得房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的時(shí)間。李海融按照《商品房定購(gòu)書(shū)》約定的時(shí)間與融創(chuàng)公司簽訂合同時(shí),融創(chuàng)公司向李海融出示的《商品房買賣合同》第四條載明該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)在2007年9月28日已設(shè)定了抵押,基于這一事實(shí),李海融要求融創(chuàng)公司在合同中寫明為其所購(gòu)商品房辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》的時(shí)間,屬正當(dāng)合理的要求,雙方對(duì)此未能達(dá)成一致意見(jiàn),不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。

    李海融與融創(chuàng)公司在簽訂合同時(shí),融創(chuàng)公司向李海融出示的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第十條載明除合同及說(shuō)明以及補(bǔ)充協(xié)議之外,出賣人的售樓書(shū)、宣傳資料等均不對(duì)合同雙方具有法律約束力,不作為雙方交房、驗(yàn)收、退房等事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)及條件。

    對(duì)此,李海融認(rèn)為宣傳資料是吸引并導(dǎo)致其與融創(chuàng)公司簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》的因素,對(duì)上述條款提出異議。

    法院認(rèn)為,由于融創(chuàng)公司不能證明在簽訂《商品定購(gòu)書(shū)》時(shí)將《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議已明示李海融,李海融知悉該條款的內(nèi)容,而融創(chuàng)公司在簽訂合同時(shí)向李海融出示的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議否定了宣傳資料的效力,故李海融與融創(chuàng)公司因此發(fā)生分歧,未能達(dá)成一致意見(jiàn),不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。

能否要回定金

    李海融沒(méi)有與融創(chuàng)公司簽訂合同,能否要求退還所交的購(gòu)房定金,成為本案的第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

    法院審理認(rèn)為,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定,出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事則,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。本案中,李海融、融創(chuàng)公司因上述合同條款的內(nèi)容協(xié)商不一致,故《商品房買賣合同》未能訂立不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人,對(duì)于最終未能簽訂《商品房買賣合同》及附件雙方均不存在過(guò)錯(cuò),不適用定金罰則,融創(chuàng)公司應(yīng)將依據(jù)《商品房定購(gòu)書(shū)》所收取定金返還李海融。

法規(guī)鏈接

   《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

    第八十九條  當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    第九十條  定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限,定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

    第九十一條  定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。

    最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》

    第一百一十七條  定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同,收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理,適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。

    第一百一十九條 實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額,視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的,定金合同不生效。 

新聞鏈接

未經(jīng)許可賣房

雙倍返還定金

    未取得商品房預(yù)售許可證,開(kāi)發(fā)商賣房引發(fā)糾紛。2008年4月25日,湖南省永州市江永縣人民法院對(duì)此作出判決,恒力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司被判雙倍返還購(gòu)房人張小華交納的購(gòu)房定金,共計(jì)4萬(wàn)元。

    2007年9月2日,張小華與恒力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》,購(gòu)買其開(kāi)發(fā)建設(shè)的一套建筑面積為150平方米的商品房,單價(jià)為每平方米800元,總金額12萬(wàn)元。協(xié)議還約定,張小華須于30日內(nèi)與恒力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》并支付首期房款,否則,已交納2萬(wàn)元定金不退。同年9月29日,原告張小華依協(xié)議要求簽訂《商品房預(yù)售合同》,恒力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以“尚未取得商品房預(yù)售許可證,定購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效為由”予以拒絕。

    法院審理后認(rèn)為,原告張小華與被告恒力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》,是雙方真實(shí)意思的表示,屬商品房預(yù)售過(guò)程中的預(yù)約行為,雙方設(shè)定定金的保證方式符合法律規(guī)定,該協(xié)議合法有效。由于恒力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的原因?qū)е码p方不能簽訂《商品房預(yù)售合同》,符合《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第四條規(guī)定的情形,故原告要求被告雙倍返還定金的訴請(qǐng),應(yīng)予以支持。

收受預(yù)售定金

拒絕履行協(xié)議

    今年1月,山東省金鄉(xiāng)縣人民法院審結(jié)一起商品房預(yù)售合同糾紛案,一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因收受客戶商品房預(yù)售定金,拒絕履行雙方約定的協(xié)議,被一審判決雙倍返還客戶定金6萬(wàn)元。

    2008年5月,李某看好某公司開(kāi)發(fā)的位于金鄉(xiāng)縣城西某處的門頭房一處,與該公司售樓工作人員約定了房屋面積40多平方米,并預(yù)交定金3萬(wàn)元。此后李某多次找某公司要求履行商品房買賣合同,并辦理相關(guān)手續(xù),但該公司售樓人員以面積沒(méi)有測(cè)量出來(lái)等理由,推諉、拒絕履行雙方約定的商品房買賣協(xié)議。李某起訴至法院,要求被告繼續(xù)履行合同,交付門頭房。

    法院審理后認(rèn)為,被告作為商品房的出賣人,通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向原告收取定金3萬(wàn)元,事實(shí)清楚,證據(jù)充分,但雙方未能訂立商品房買賣合同,且原告與被告商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等口頭協(xié)議,不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,故雙方口頭協(xié)議無(wú)法認(rèn)定為商品房買賣合同,原告訴求被告繼續(xù)履行,證據(jù)不足,法院不予采信。被告收受定金后,應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的開(kāi)發(fā)房屋情況,主動(dòng)按約定與原告訂立書(shū)面商品房買賣合同并依約定內(nèi)容進(jìn)行履行。商品房買賣合同未能訂立,系被告方原因,被告方應(yīng)當(dāng)依法將其收受原告作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金雙倍進(jìn)行返還。

名詞解釋

定金和定金罰則

    定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。給付定金的一方稱為定金給付方,接受定金的一方稱為定金接受方。

    定金罰則的具體內(nèi)容為:給付定金方不履行合同義務(wù)的,無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金;接受定金方不履行合同義務(wù)的,雙倍返還定金。當(dāng)事人一方不完全履行合同的,應(yīng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則。

    定金是一種金錢擔(dān)保方式,其擔(dān)保性體現(xiàn)在體現(xiàn)在法律對(duì)定金罰則的規(guī)定上。定金合同是實(shí)踐合同,定金合同自交付定金之日起生效。定金必須以明確的意思表示約定。當(dāng)事人要么明確約定其給付的金錢為定金,要么約定了定金罰則的實(shí)際內(nèi)容,否則不構(gòu)成定金!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條規(guī)定,當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等,但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持。


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