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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房銷售廣告帶來的法律風(fēng)險 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2009/2/8 20:31:00 |
目前，商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，因商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛大量存在，商品房虛假廣告成為消費者投訴的熱點問題，社會上要求整治商品房銷售虛假廣告的呼聲日益高漲，在此情況之下，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對此問題作出了解釋。該解釋第3條規(guī)定："商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任"。 以下簡要剖析一下該條款：
1、該條款運用了《合同法》有關(guān)"要約"以及"要約邀請"的概念。根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般情況下屬"要約邀請"，但如果商業(yè)廣告符合了要約要件即構(gòu)成"要約"。因此該司法解釋也認(rèn)為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料為"要約邀請"，但是"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約"，因此開發(fā)商只要作出符合上述條件的廣告宣傳，如果不兌現(xiàn)就有可能承擔(dān)違約責(zé)任。
2、本條所說"廣告"是指商業(yè)廣告，"商品房銷售廣告"是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現(xiàn)場的廣告牌；樣板房展示等。本條所說的商品房銷售廣告中的"說明和允諾"是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用廣播、電視、報紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時，作出的對購買商品房特定事項的說明或者對商品房質(zhì)量的聲明、陳述。本條所說的"相關(guān)設(shè)施"包括商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)以及商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施配套。
3、適用本條有兩個并列條件，其一是商業(yè)廣告的內(nèi)容符合"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定"（這里強(qiáng)調(diào)的是廣告針對開發(fā)范圍內(nèi)所作，在開發(fā)范圍外所作的說明和允諾并不受此條款約束）；其二是"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響"，但什么是"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響"，實踐中很難掌握。就此點而言，對開發(fā)商還是很有壓力的。
4、該條款加大了對開發(fā)商廣告宣傳的治理力度，對比以前建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定可以看出，《商品房銷售管理辦法》第14、15條只是籠統(tǒng)規(guī)定了商品房廣告內(nèi)容必須"真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確"；"商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定"，換言之就是，如果廣告內(nèi)容不寫入合同，那么廣告就不成為合同一部分，開發(fā)商就無須對廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。而這次的司法解釋卻特別嚴(yán)格，即只要廣告內(nèi)容構(gòu)成要約，不管這些廣告內(nèi)容是否在商品房購銷合同中表述，開發(fā)商都有可能因為不實承諾而承擔(dān)責(zé)任
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