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房地產(chǎn)開發(fā) |
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房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售帶來的法律風(fēng)險(xiǎn) |
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間:2009/2/8 20:24:00 |
商品房預(yù)售是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司最主要的銷房方式之一。但由于預(yù)售合同訂立時(shí),買賣的房屋尚在建設(shè)之中,出賣人對其并不享有完全意義的所有權(quán),因此國家對這種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為有特殊的要求和規(guī)定——即實(shí)行商品房預(yù)售許可制度。而房地產(chǎn)開發(fā)商違背了這一制度就會引發(fā)法律糾紛。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定:“ 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效”。這一條款首先明確規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是無效的;但同時(shí)又給予出賣人一個(gè)補(bǔ)救機(jī)會,即“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效”,這是《司法解釋》對“合同效力補(bǔ)正”的肯定,但這種補(bǔ)救行為不可能是無期限的,即只有在起訴以前補(bǔ)辦到商品房預(yù)售許可證明的,商品房預(yù)售合同才能被認(rèn)定為有效,如果超過了這個(gè)時(shí)間,開發(fā)商即便補(bǔ)到預(yù)售許可證,預(yù)售合同還是無效的。根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;……有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失”,根據(jù)上述規(guī)定,開發(fā)商在沒有預(yù)售許可證情況下對外訂立預(yù)銷售合同,所承擔(dān)的法律后果為:全部退還買受人已交納的房款本息,并且賠償買受人因此無效合同而遭受的損失。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定:“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者故意提供虛假商品房預(yù)售許可證明”。這一條款與上述《司法解釋》第2條雖然都是針對開發(fā)商未取得預(yù)售證明對外訂立合同的情形,但本條款主要強(qiáng)調(diào)的是開發(fā)商的“欺詐”行為,即開發(fā)商采用“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)”或“提供虛假商品房預(yù)售許可證明”的欺詐手段誘使買受人與其訂立商品房買賣合同,從而達(dá)到收取購房款的目的。對這種沒有預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同,即伴有開發(fā)商惡意欺詐行為訂立的預(yù)售合同《司法解釋》規(guī)定了更為嚴(yán)厲的法律后果——“懲罰性賠償”,即買受人不僅可以要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失,還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 綜上所述,開發(fā)商在未領(lǐng)取預(yù)售許可證明就對外訂立預(yù)售合同所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的,在此對開發(fā)商提兩點(diǎn)建議: 1、嚴(yán)格遵循法律規(guī)定,在取得預(yù)售許可證明后再對外訂立商品房買賣合同; 2、在取得預(yù)售許可證明之前,如已經(jīng)辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù),但尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證,可以與買受人訂立 “商品房認(rèn)購書”、“商品房定購書”等具有預(yù)約合同性質(zhì)的協(xié)議
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