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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售帶來的法律風(fēng)險(xiǎn) |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/2/8 20:24:00 |
商品房預(yù)售是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司最主要的銷房方式之一。但由于預(yù)售合同訂立時(shí)，買賣的房屋尚在建設(shè)之中，出賣人對其并不享有完全意義的所有權(quán)，因此國家對這種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為有特殊的要求和規(guī)定——即實(shí)行商品房預(yù)售許可制度。而房地產(chǎn)開發(fā)商違背了這一制度就會引發(fā)法律糾紛。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“ 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。這一條款首先明確規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是無效的；但同時(shí)又給予出賣人一個(gè)補(bǔ)救機(jī)會，即“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，這是《司法解釋》對“合同效力補(bǔ)正”的肯定，但這種補(bǔ)救行為不可能是無期限的，即只有在起訴以前補(bǔ)辦到商品房預(yù)售許可證明的，商品房預(yù)售合同才能被認(rèn)定為有效，如果超過了這個(gè)時(shí)間，開發(fā)商即便補(bǔ)到預(yù)售許可證，預(yù)售合同還是無效的。根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；……有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失”，根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在沒有預(yù)售許可證情況下對外訂立預(yù)銷售合同，所承擔(dān)的法律后果為：全部退還買受人已交納的房款本息，并且賠償買受人因此無效合同而遭受的損失。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者故意提供虛假商品房預(yù)售許可證明”。這一條款與上述《司法解釋》第2條雖然都是針對開發(fā)商未取得預(yù)售證明對外訂立合同的情形，但本條款主要強(qiáng)調(diào)的是開發(fā)商的“欺詐”行為，即開發(fā)商采用“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)”或“提供虛假商品房預(yù)售許可證明”的欺詐手段誘使買受人與其訂立商品房買賣合同，從而達(dá)到收取購房款的目的。對這種沒有預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同，即伴有開發(fā)商惡意欺詐行為訂立的預(yù)售合同《司法解釋》規(guī)定了更為嚴(yán)厲的法律后果——“懲罰性賠償”，即買受人不僅可以要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
綜上所述，開發(fā)商在未領(lǐng)取預(yù)售許可證明就對外訂立預(yù)售合同所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的，在此對開發(fā)商提兩點(diǎn)建議：
1、嚴(yán)格遵循法律規(guī)定，在取得預(yù)售許可證明后再對外訂立商品房買賣合同；
2、在取得預(yù)售許可證明之前，如已經(jīng)辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，但尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證，可以與買受人訂立 “商品房認(rèn)購書”、“商品房定購書”等具有預(yù)約合同性質(zhì)的協(xié)議
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