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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣法律責(zé)任分析 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/2/8 20:45:00 |
2004年4月1日，市民王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預(yù)售商品房買賣合同，約定由王某購(gòu)買某小區(qū)5-丁-602號(hào)房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購(gòu)房款，只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交付，王某多次催促，最后才得知該小區(qū)5-丁-602號(hào)房早在2003年10月就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某，劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證。王某憤而提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應(yīng)利息及其他實(shí)際損失、支付相當(dāng)于已付購(gòu)房款的賠償金。
房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴(yán)重的損害。對(duì)于這種一房二賣的行為，法律是如何規(guī)范的？
商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，最高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》），專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。本文主要圍繞該司法解釋，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣的法律責(zé)任作一分析。
一、一房二賣的出賣方必須是特定主體，即房地產(chǎn)開發(fā)商。
《司法解釋》第一條明確規(guī)定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產(chǎn)開發(fā)商。
二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力
1、一房二賣的情形
一房二賣，指房地產(chǎn)開發(fā)商作為出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，取得房屋應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)房屋所有權(quán)證書。因此在商品房買賣中有二個(gè)階段，首先依法簽訂房屋買賣合同，這是一個(gè)債權(quán)行為，即在買賣雙方之間產(chǎn)生特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；其次所有權(quán)登記，這是一個(gè)物權(quán)行為，即房屋的所有權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移給買受人，買受人成為房屋的所有權(quán)人。所以在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
（1）兩個(gè)買受人中，有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證。
（2）兩個(gè)買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
2、一房二賣所涉及合同的效力
（1）先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或?yàn)榭沙蜂N。
根據(jù)《民法通則》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在房屋所有權(quán)未作變更登記時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時(shí)起生效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商自后買賣合同簽訂時(shí)起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。
（2）先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同；簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無效合同。
在房屋所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后，所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，在這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)以銷售方的名義出賣房屋，構(gòu)成無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的合同無效。
（3）先、后買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N。
（4）在房屋拆遷補(bǔ)償安置中，如果作為拆遷人的房地產(chǎn)開發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，則其他買賣合同可認(rèn)為有效。
2004年4月1日，市民王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預(yù)售商品房買賣合同，約定由王某購(gòu)買某小區(qū)5-丁-602號(hào)房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購(gòu)房款，只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交付，王某多次催促，最后才得知該小區(qū)5-丁-602號(hào)房早在2003年10月就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某，劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證。王某憤而提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應(yīng)利息及其他實(shí)際損失、支付相當(dāng)于已付購(gòu)房款的賠償金。
房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴(yán)重的損害。對(duì)于這種一房二賣的行為，法律是如何規(guī)范的？
商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，最高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》），專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。本文主要圍繞該司法解釋，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣的法律責(zé)任作一分析。
一、一房二賣的出賣方必須是特定主體，即房地產(chǎn)開發(fā)商。
《司法解釋》第一條明確規(guī)定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產(chǎn)開發(fā)商。
二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力
1、一房二賣的情形
一房二賣，指房地產(chǎn)開發(fā)商作為出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，取得房屋應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)房屋所有權(quán)證書。因此在商品房買賣中有二個(gè)階段，首先依法簽訂房屋買賣合同，這是一個(gè)債權(quán)行為，即在買賣雙方之間產(chǎn)生特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；其次所有權(quán)登記，這是一個(gè)物權(quán)行為，即房屋的所有權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移給買受人，買受人成為房屋的所有權(quán)人。所以在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
（1）兩個(gè)買受人中，有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證。
（2）兩個(gè)買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
2、一房二賣所涉及合同的效力
（1）先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或?yàn)榭沙蜂N。
根據(jù)《民法通則》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在房屋所有權(quán)未作變更登記時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時(shí)起生效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商自后買賣合同簽訂時(shí)起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。
（2）先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同；簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無效合同。
在房屋所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后，所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，在這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)以銷售方的名義出賣房屋，構(gòu)成無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的合同無效。
（3）先、后買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N。
（4）在房屋拆遷補(bǔ)償安置中，如果作為拆遷人的房地產(chǎn)開發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，則其他買賣合同可認(rèn)為有效。
這在《司法解釋》第七條中作了明確規(guī)定，這一規(guī)定是為了保護(hù)被拆遷人的利益，因?yàn)楸徊疬w人在拆遷活動(dòng)中很有可能面臨無房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以從保護(hù)弱者和公平正義的角度出發(fā)，應(yīng)對(duì)被拆遷人取得安置房的權(quán)利作一特殊保護(hù)。也有人把這稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)，即被拆遷人對(duì)特定的安置房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，賦予物權(quán)的優(yōu)先效力，也就是債權(quán)物權(quán)化。
（5）如果房地產(chǎn)開發(fā)商與第三人惡意串通，進(jìn)行一房二賣的，則相應(yīng)的合同無效。
依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，惡意串通，損害第三人利益的合同無效。根據(jù)《司法解釋》第十條規(guī)定，即使房屋已經(jīng)交付給惡意的第三人占有使用，善意買受人仍可主張第三人的合同無效。
三、一房二賣的法律后果
1、從民事責(zé)任角度分析
（1）對(duì)于有效合同的當(dāng)事人
任何一個(gè)買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)第一買受人履行交付義務(wù)，而對(duì)其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
（2）對(duì)于可撤銷合同的當(dāng)事人
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
（3）對(duì)于無效合同的當(dāng)事人
無效合同的善意買受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
（4）二種情況下的特殊處理
第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定，在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買賣合同無效，請(qǐng)求撤銷房屋所有權(quán)登記，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
如果被拆遷人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張其合同無效，請(qǐng)求撤銷房屋所有權(quán)登記，要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
如果善意買受人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定：“雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人�！币虼朔康禺a(chǎn)開發(fā)商和買受人的惡意串通行為還可能承擔(dān)追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)收歸國(guó)家或集體所有。
2、從行政責(zé)任角度分析
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。
3、從刑事責(zé)任角度分析
房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實(shí)的方法，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。
在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財(cái)物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財(cái)物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦�，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財(cái)物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房?jī)r(jià)格而故意一房二賣，但對(duì)于買受人已支付的購(gòu)房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時(shí)就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時(shí)，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財(cái)物占為已有；還可能在簽訂合同取得買受人的購(gòu)房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對(duì)方財(cái)物等。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施欺詐時(shí)須受非法騙取對(duì)方財(cái)物目的的支配，即其只想無償占有對(duì)方財(cái)物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進(jìn)入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款。
根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。
案例：吉林省四平市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2001年初，在四平市鐵西區(qū)開發(fā)某綜合樓。2001年8月，該公司與相關(guān)單位簽訂了回遷補(bǔ)償協(xié)議，約定將綜合樓中一至三層給相關(guān)單位作為回遷補(bǔ)償。2001年9月至2002年6月，該公司采取一房多售等手段，由總經(jīng)理謝某、副總經(jīng)理?xiàng)钅车壬米耘c他人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，再次出售綜合樓上述房屋，并收取購(gòu)房預(yù)付款，共詐騙三百多萬元。四平市中級(jí)人民法院認(rèn)為，該行為構(gòu)成單位犯罪應(yīng)負(fù)刑事責(zé)任，判公司犯合同詐騙罪，處罰金20萬元。同時(shí)，以合同詐騙罪依法判處公司總經(jīng)理謝某有期徒刑4年，并處罰金3萬元；判處副總經(jīng)理?xiàng)钅秤衅谕叫?年，緩刑3年，并處罰金2萬元。
根據(jù)《刑法》規(guī)定，一房二賣行為構(gòu)成犯罪，數(shù)額較大的，應(yīng)處3年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金；數(shù)額巨大或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處3年以上10年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處10年以上有期徒刑，并處罰金或沒收財(cái)產(chǎn)。
綜上，法律對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣行為作了較為嚴(yán)厲的規(guī)定，本文僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作了粗淺分析，歡迎網(wǎng)友批評(píng)指正。
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