商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定 

在司法實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定是關(guān)系當(dāng)事人利益的根本問(wèn)題，是影響商品房市場(chǎng)秩序穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。 

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售需具備4個(gè)條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

 首先應(yīng)當(dāng)正確理解商品房預(yù)售條件的適用與認(rèn)定商品房預(yù)售合同效力之間的關(guān)系。 

《城市房地產(chǎn)管理法》是一種行政管理法，該法第44條是關(guān)于出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系，是行政管理部對(duì)開發(fā)商商品房預(yù)售行為進(jìn)行行政監(jiān)管的條款，屬于行政法律關(guān)系范疇。

 在我國(guó)，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。《城市房地產(chǎn)許可證的必備條件和相關(guān)程序管理?xiàng)l例》第24條明確列舉了辦理商品房預(yù)售許可證的必備條件和相關(guān)程序，其中包括了《房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的前三個(gè)條件。根據(jù)該條規(guī)定，只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。 

在司法實(shí)踐中，人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時(shí)，因?qū)儆诿袷路�律關(guān)系，僅對(duì)出賣人的預(yù)售資格從形式上進(jìn)行審查，對(duì)出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的預(yù)售合同，則認(rèn)定有效；對(duì)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同，則認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

 當(dāng)事人對(duì)預(yù)售許可證持有異議的，因?qū)彶槌鲑u人是否具備全部預(yù)售條件則屬于行政管理部門的權(quán)限和職責(zé)，與商品房預(yù)售不是同一法律關(guān)系，當(dāng)事人只能通過(guò)行政或者行政訴訟的方式解決。

 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋將出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的時(shí)間放寬至起訴前，即只要在起訴前，出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的，人民法院就可認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效，這樣規(guī)定的目的盡量使合同有效成立和維護(hù)商品房交易的安全，同時(shí)也有利于當(dāng)事人在起訴前預(yù)測(cè)訴訟行為的結(jié)果，更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。 

商品房預(yù)售合同是否備案對(duì)預(yù)售同效力無(wú)影響。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案，屬于房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門對(duì)合同的一種行政管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。 

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第6條明確規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持�！�