商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定
在司法實(shí)踐中,商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定是關(guān)系當(dāng)事人利益的根本問(wèn)題,是影響商品房市場(chǎng)秩序穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,商品房預(yù)售需具備4個(gè)條件:(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
首先應(yīng)當(dāng)正確理解商品房預(yù)售條件的適用與認(rèn)定商品房預(yù)售合同效力之間的關(guān)系。
《城市房地產(chǎn)管理法》是一種行政管理法,該法第44條是關(guān)于出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系,是行政管理部對(duì)開發(fā)商商品房預(yù)售行為進(jìn)行行政監(jiān)管的條款,屬于行政法律關(guān)系范疇。
在我國(guó),商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。《城市房地產(chǎn)許可證的必備條件和相關(guān)程序管理?xiàng)l例》第24條明確列舉了辦理商品房預(yù)售許可證的必備條件和相關(guān)程序,其中包括了《房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的前三個(gè)條件。根據(jù)該條規(guī)定,只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理并取得預(yù)售許可證明的,即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。
在司法實(shí)踐中,人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時(shí),因?qū)儆诿袷路申P(guān)系,僅對(duì)出賣人的預(yù)售資格從形式上進(jìn)行審查,對(duì)出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的預(yù)售合同,則認(rèn)定有效;對(duì)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同,則認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
當(dāng)事人對(duì)預(yù)售許可證持有異議的,因?qū)彶槌鲑u人是否具備全部預(yù)售條件則屬于行政管理部門的權(quán)限和職責(zé),與商品房預(yù)售不是同一法律關(guān)系,當(dāng)事人只能通過(guò)行政或者行政訴訟的方式解決。
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋將出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的時(shí)間放寬至起訴前,即只要在起訴前,出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的,人民法院就可認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效,這樣規(guī)定的目的盡量使合同有效成立和維護(hù)商品房交易的安全,同時(shí)也有利于當(dāng)事人在起訴前預(yù)測(cè)訴訟行為的結(jié)果,更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
商品房預(yù)售合同是否備案對(duì)預(yù)售同效力無(wú)影響。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案,屬于房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門對(duì)合同的一種行政管理措施,不是確認(rèn)合同效力的必要條件。
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第6條明確規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,不予支持!
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