如何認(rèn)定房屋的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移？ 

合同法第133條和135條規(guī)定，商品房買賣合同出賣人向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

 房屋的交付使用與房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是兩個(gè)不同的法律事實(shí)。  

房屋的交付：根據(jù)最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第11條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。所以，實(shí)踐中的“交鑰匙”即為房屋的交付使用。

 房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第 9 規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移。 

房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人可以協(xié)商確定。沒(méi)有約定的，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第33條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理，并提供必要的證明文件。

 在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，房屋的交付使用，與辦理房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)往往不是同時(shí)辦理。這就產(chǎn)生了房屋的“交付”與房屋的“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”兩個(gè)法律事實(shí)，產(chǎn)生了房屋交付時(shí)間和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的差異問(wèn)題。

 風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移：風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是指因不可抗力或者意外事件等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失。

 合同法第142條規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋第11條第2款規(guī)定，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，五正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。