一、法律分析

1、首先要明確的幾個概念

（一）按揭

按揭貸款是指購房者以所預(yù)購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。

（二）假按揭

所謂個人住房貸款假按揭是指不以真實的購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款的行為。

（三）貸款詐騙罪

貸款詐騙罪是指以非法占有為目的，編造引進資金、項目等虛假理由、使用虛假的經(jīng)濟合同、使用虛假的證明文件、使用虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保、超出抵押物價值重復(fù)擔(dān)�；蛘咭云渌�方法，詐騙銀行或者其他金融機構(gòu)的貸款、數(shù)額較大的行為。

（四）合同詐騙罪

合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，采取虛構(gòu)事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當(dāng)事人財物數(shù)額較大的行為。

（五） 騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪

騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪是指以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等行為。

2、關(guān)于假按揭的問題

（一）假按揭的表現(xiàn)形式

（1）開發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，僅以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；

（2）以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款；

（3）以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組；

（4）銀行信貸人員向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高額的個人住房按揭貸款；

（5）所有借款人均為虛假購房，由開發(fā)商或包工頭負責(zé)辦理；

（6）開發(fā)商與購房人串通規(guī)避零首付的政策限制，將實際售房價提高一定比例后規(guī)定在售房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據(jù)，雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種假按揭的方式，購房人事實上未向開發(fā)商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。

（二）假按揭中開發(fā)商申請貸款材料的特征

（1）購房價格不真實。

為套取資金，開發(fā)商提供的購房協(xié)議中的價格多數(shù)高于正常銷售價。

（2）收入證明虛假。

（3）首付款憑證虛假。

開發(fā)商對銀行要求的首付款收據(jù)造假有兩種方式，對未售出房采用在空白房地產(chǎn)銷售款專用收據(jù)上直接填寫，對購房人已現(xiàn)金交全款的房采用將銷售收據(jù)貼去真實購房人名字復(fù)印后填上假購房人名字再復(fù)印遞交銀行的方式。

（4）回租協(xié)議虛假。

3、假按揭牽涉到的幾個問題

（一）根據(jù)《中華人民共和國刑法》第193條的規(guī)定：貸款詐騙罪是指以非法占有為目的，行為人采用虛構(gòu)貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機構(gòu)的貸款數(shù)額較大，占為己有的行為。貸款詐騙罪的特征：

（1）主觀要件

本罪在主觀上由故意構(gòu)成，且以非法占有為目的。

（2）客體要件

本罪侵犯的客體是雙重客體，既侵犯了銀行或者其他金融機構(gòu)對貸款的所有權(quán)，還侵犯國家金融管理制度。

（3）客觀要件

本罪在客觀方面表現(xiàn)為采用虛構(gòu)事實、隱瞞真相的方法詐騙銀行或者其他金融機構(gòu)的貸款，數(shù)額較大的行為。

（4）主體要件

一般認為貸款詐騙罪的主體應(yīng)為自然人，對于單位實施的貸款詐騙行為，符合刑法第224條規(guī)定的合同詐騙罪構(gòu)成要件的，以合同詐騙罪定罪處罰。

（二）騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪

十屆全國人大常委會第二十二次會議2006年6月２９日通過的刑法修正案（六）規(guī)定：以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構(gòu)造成重大損失或者有其他嚴重情節(jié)的，處３年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處３年以上７年以下有期徒刑，并處罰金。

單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。

該規(guī)定剛出臺時具體的罪名尚有爭議，有學(xué)者認為應(yīng)當(dāng)以騙取金融機構(gòu)信任罪論處。

2007年10月25日出臺的《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國刑法〉確定罪名的補充規(guī)定（三）》將該規(guī)定定性為騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪。

所謂情節(jié)嚴重，是指數(shù)額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的情況。其中數(shù)額巨大，根據(jù)有關(guān)司法解釋的規(guī)定，是指貸款詐騙數(shù)額在1萬元以上的。

其他嚴重情節(jié)，則是指下列情節(jié)之一者：

A、為騙取貸款，向銀行或者金融機構(gòu)的工作人員行賄，數(shù)額較大的；

B、揮霍貸款，或者用貸款進行違法活動，致使貸款到期無法償還的；

C、隱匿貸款去向，貸款期限屆滿后，拒不償還的；

D、提供虛假的擔(dān)保申請貸款，貸款期限屆滿后，拒不償還的；

E、假冒他人名義申請貸款，貸款期限屆滿后，拒不償還的。

所謂情節(jié)特別嚴重，是指詐騙貸款數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴重的情節(jié)。參照《解釋》，前者即數(shù)額特別巨大，是指貸款詐騙數(shù)額在20萬元以上的。后者即其他特別嚴重情節(jié)，是指下列情節(jié)之一者：

A、為騙取貸款，向銀行或者金融機構(gòu)的工作人員行賄，數(shù)額巨大的；

B、攜帶貸款逃跑的；

C、使用貸款進行犯罪活動的。

4、假按揭問題的處理

（一）退房

（1）能不能退房的問題

退房行為實際上是購房者作為購房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)。

購房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購房者與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨立法律關(guān)系，所以對購房者的解約權(quán)并沒有任何妨礙。

作為債權(quán)人，銀行或其他機構(gòu)、個人都只有權(quán)要求購房者按約還款，但無權(quán)干涉購房者的解約權(quán)利。

所以，只要出現(xiàn)了購房者有權(quán)依法解約的情形，不管購房者是否已經(jīng)取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購房合同。

（2）按揭貸款如何處理的問題

由于購房者與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。購房者與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在。

對此的處理：由于購房合同被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項均應(yīng)返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購房者。購房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款：“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商” 的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行。

（3）關(guān)于房屋抵押的問題

由于購房者所購房屋已經(jīng)向銀行作抵押。如果購房者無法將錢歸還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的買家所購房屋。但此時房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了開發(fā)商的利益，所以，開發(fā)商可以將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者，屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止”，從而接收還款，終止借款合同。

我國《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”，借款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

（4）關(guān)于房屋保險

以按揭貸款購買房屋時，一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨立法律關(guān)系，所以保險問題有其自身特點。

《中華人民共和國保險法》第十四條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同”。也就是說，如果購房者簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。

《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：“保險責(zé)任開始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)當(dāng)退還保險費。保險責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責(zé)任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人”。

購房者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司代為償還貸款

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，保證人的保證方式有兩種：一般保證和連帶責(zé)任保證。

（1）《擔(dān)保法》第17條規(guī)定：“當(dāng)事人在保證合同中約定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，為一般保證。

一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務(wù)人財產(chǎn)依法強制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，對債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。”

（2）《擔(dān)保法》第18條規(guī)定：當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶責(zé)任保證。

連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。

（3）《擔(dān)保法》第31條規(guī)定：保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

（三）當(dāng)事人退房并歸還銀行貸款或者由房地產(chǎn)公司歸還銀行貸款后，是否還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)刑事責(zé)任的問題。

當(dāng)事人退房并歸還銀行貸款或者由房地產(chǎn)公司歸還銀行貸款也僅僅是其承擔(dān)民事責(zé)任的表現(xiàn)。

民事責(zé)任是民事主體違反了民事義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律后果，它主要是一種民事救濟手段，旨在使受害人，被侵犯的權(quán)益得以恢復(fù)。民事責(zé)任是財產(chǎn)責(zé)任，也有極少數(shù)的非財產(chǎn)責(zé)任如賠禮道歉等。

這些責(zé)任包括：停止侵害、排除妨害、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、修理重作更換、賠償損失、消除影響恢復(fù)名譽、賠禮道歉、支付違約金等十種。

某種行為在追究了民事責(zé)任后，是否還追究刑事責(zé)任、行政責(zé)任，關(guān)鍵看該行為是否還違反了行政法規(guī)、觸犯了刑律。該行為違反了行政法規(guī)、觸犯了刑律就應(yīng)當(dāng)追究其行政、或刑事責(zé)任。否則，不追究其行政、刑事責(zé)任。

    綜上，當(dāng)事人在承擔(dān)民事責(zé)任后，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)刑事責(zé)任，但該情節(jié)會在刑事量刑中酌情予以考慮。