法律顧問網(wǎng)歡迎您訪問!法律顧問網(wǎng)力圖打造最專業(yè)的律師在線咨詢網(wǎng)站.涉外法律顧問\知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律顧問\商務(wù)法律顧問 法律顧問、委托電話:13930139603,投稿、加盟、合作電話:13932197810 網(wǎng)站客服:點(diǎn)擊這里聯(lián)系客服   法律文書 | 在線咨詢 | 聯(lián)系我們 | 設(shè)為首頁 | 加入收藏
關(guān)鍵字:

律師咨詢電話13930139603

首 頁 | 法治新聞 | 民法顧問 | 刑法顧問 | 普法常識(shí) | 法律援助 | 社團(tuán)顧問 | 商法顧問 | 律師動(dòng)態(tài) | 公益訟訴 | 執(zhí)行顧問 | 經(jīng)典案例 | 法律法規(guī)

國際貿(mào)易

知識(shí)產(chǎn)權(quán)

稅收籌劃

公司事務(wù)

土地房產(chǎn)

建筑工程

合同糾紛

債權(quán)債務(wù)


勞動(dòng)爭議


醫(yī)療糾紛


交通事故


婚姻家庭
商法顧問 國際貿(mào)易 | 銀行保險(xiǎn) | 證券期貨 | 公司法律 | 司法鑒定 | 合同糾紛 | 網(wǎng)絡(luò)法律 | 經(jīng)濟(jì)犯罪 | 知識(shí)產(chǎn)權(quán) | 債權(quán)債務(wù) | 房地產(chǎn)  
房地產(chǎn)開發(fā)  
二手房購買應(yīng)注意的問題
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2009/1/29 22:48:00

購買二手房盡管有諸多優(yōu)勢(shì),但相對(duì)新建商品房的買賣行為來說,涉及法律關(guān)系復(fù)雜。尤其一些二手房的“社會(huì)屬性”隱蔽性強(qiáng),加之買賣雙方由于信息不對(duì)稱,就會(huì)存在一些交易風(fēng)險(xiǎn)。為此,對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)做以分析,以引起大家的重視:
一.應(yīng)注意的問題
陷阱一:產(chǎn)權(quán)狀況
  根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外,根據(jù)天津市房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐,若房屋仍設(shè)定有抵押,房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上述兩種情況常常會(huì)被購房者所忽略,而房屋業(yè)主通常又不會(huì)主動(dòng)提及。如此一來,可能造成買賣合同已簽訂、買方首期款也已支付給業(yè)主后,在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中,發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓,由此可能給買方造成很大的損失。
規(guī)避方法:在簽訂買賣合同前,購房者應(yīng)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查,以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。
陷阱二:房屋類型
  現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上的房屋大部分為商品房,但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證,根據(jù)有關(guān)規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的。另外,若求購的是非居住用房,則該房屋的類型必須為商業(yè)用房,因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照,否則,若購買住宅房,購房人將無法從事預(yù)期的用途。
規(guī)避方法:在簽訂買賣合同前,應(yīng)查看業(yè)主是否已取得房屋產(chǎn)權(quán)證,并確定其房屋所屬類型。
陷阱三:合同簽訂人
  眾所周知,房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。如果購房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人,及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人,則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由,主張?jiān)摵贤瑹o效,那么,購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任,即由于合同未成立而給其造成的直接損失,且舉證責(zé)任在于購房人。發(fā)生這種情形,對(duì)購房人非常不利。
規(guī)避方法:根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同的并非產(chǎn)權(quán)人,購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的公證過的委托書。
陷阱四:模糊付款方式
  很多買賣雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致,對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視,結(jié)果在其后履行過程中,常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛,受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。
規(guī)避方法:雙方簽訂買賣合同時(shí),應(yīng)對(duì)付款流程和時(shí)間作出明確、具體的約定。
陷阱五:交房模糊約定
  有時(shí),買賣雙方對(duì)于付款方式已有明確的約定,但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。在此可能會(huì)涉及到交房的具體時(shí)間,交房時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無具體約定,則可能出現(xiàn)逾期交房,卻無法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動(dòng)局面,及相關(guān)費(fèi)用無人結(jié)算的尷尬情況。
規(guī)避方法:在買賣合同中明確約定交房日期,及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
陷阱六:非居住用房稅費(fèi)
  購買、出售非居住用房需繳稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。在實(shí)踐中,若由于對(duì)購買、出售非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足,則可能出現(xiàn)大大超出購房人原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人預(yù)期收益的情形。
規(guī)避方法:簽訂合同前,雙方應(yīng)先到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心,或請(qǐng)教專業(yè)人士確定非居住用房買賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額,做到心中有數(shù)。
 
二.實(shí)際操作程序:
自2007年3月7日起,凡在天津市買賣二手房,應(yīng)進(jìn)入二手房交易資金代收代付交易資金監(jiān)管系統(tǒng),交易雙方不得將房款和定金等資金交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),而是以銀行結(jié)算方式代收代)付。這種方式實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋交易價(jià)款、土地出讓金、契稅、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等資金流從進(jìn)件之初到交易手續(xù)結(jié)束的全程動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)管,保證了交易資金一次進(jìn)賬、全市聯(lián)網(wǎng)、分類監(jiān)管、安全支付,制止了中介吃“差價(jià)”和占?jí)悍靠畹冗`規(guī)行為,從而保障了房屋交易安全,維護(hù)了買賣雙方的合法權(quán)益。
  如果您想選擇代收代付的方式進(jìn)行二手房的交易,那么按照如下五步程序去做就可以了。
  第一步:買賣雙方持本人身份證、房屋所有權(quán)證和存折到交易房屋所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易中心簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議及資金監(jiān)管協(xié)議;
  注意:賣方應(yīng)先開設(shè)一個(gè)賬戶用于收取房款,賬戶密碼一定要自己掌握;
  第二步:買方持協(xié)議到銀行交納首付款和交易稅費(fèi);
  第三步:買方持相關(guān)材料到貸款銀行遞交貸款資料,簽訂借款協(xié)議(貸款手續(xù)可委托房屋所在區(qū)縣房管局代辦);
  第四步:買賣雙方到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)(注意:房管部門在7個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》,應(yīng)領(lǐng)取后送至貸款銀行以發(fā)放貸款);
  第五步:按照約定,買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,賣方領(lǐng)取房款。
  此外,您在進(jìn)行二手房交易的過程中還需注意:
  (1)賣方本人到銀行開收款存折,密碼要記住并且保密;
 。2)買賣雙方要提供真實(shí)、有效、便于聯(lián)系的電話號(hào)碼;
 。3)買賣雙方詳細(xì)閱讀協(xié)議內(nèi)容,注意保存;
(4)買方需要貸款的,自登記進(jìn)件之日起,7個(gè)工作日后領(lǐng)取《他項(xiàng)權(quán)證》,及時(shí)送到銀行。
 
三.應(yīng)交納的稅費(fèi):
過戶費(fèi)用:
普通住宅
* 契稅:評(píng)估價(jià) × 1.5%;
* 土地出讓金:評(píng)估價(jià) × 1%(需辦理土地證的交納);
* 圖紙資料費(fèi):20.00元(需辦理土地證的交納);
* 印花稅:評(píng)估價(jià) × 0.1%;
* 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi):建筑面積 × 6.00元;
* 登記費(fèi):80.00元(需貸款的再交80.00元);
非普通住宅 (單價(jià)河?xùn)|在6200以上含6200,河北6100元,河西7100元,和平8700元等,144平米以上含144平米,小區(qū)容積率在1.0以下,滿足任何一個(gè)條件就是非普通住宅)
* 契稅:評(píng)估價(jià) × 3%;
* 土地出讓金:評(píng)估價(jià) × 1%(需辦理土地證的交納);
* 圖紙資料費(fèi):20.00元(需辦理土地證的交納);
* 印花稅:評(píng)估價(jià) × 0.1%;
* 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi):建筑面積 × 6.00元;
* 登記費(fèi):80.00元(需貸款的再交80.00元)
5年以里的房子要交營業(yè)費(fèi)5.55%
過戶費(fèi)有契稅1.5%-3%,您買的房子超過指導(dǎo)價(jià)格,交3%(同時(shí)有差額營業(yè)稅)
土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1%
交易登記費(fèi)80
交易手續(xù)費(fèi)6元/平米
印花稅0.1%
個(gè)人所得稅1%,根據(jù)賣方情況決定
辦貸款的手續(xù)費(fèi)一般公司收費(fèi)600
還有一個(gè)評(píng)估公司收評(píng)估費(fèi)用0.5%
如果是公積金貸款還有擔(dān)保費(fèi)約2%
附:二手房屋買賣合同(簡版)
賣方: ________(以下簡稱甲方)   身份證號(hào):______
買方: ________(以下簡稱乙方)   身份證號(hào):______
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方向甲方購買私有住房,達(dá)成如下協(xié)議:
第一條甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施:
1、甲方所售房屋所有權(quán)證號(hào)為"______ 號(hào)",房屋土地使用權(quán)證號(hào)為"______ 號(hào)";
2、甲方所售房屋位于______ 區(qū)______ 路(街)______ 號(hào),為______ 結(jié)構(gòu);
3、甲方所售房屋建筑面積______ 平方米;
4、甲方所售房屋附屬設(shè)施為______ 。
第二條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用:
1、甲、乙雙方協(xié)商一致,甲方所售房屋總金額為(人民幣)___ 拾___ 萬___ 仟___ 佰元整(含附屬設(shè)施
費(fèi)用);
2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見,雙方交易稅費(fèi)由方負(fù)擔(dān)。
第三條付款方式:
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
第四條房屋交付:
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)(繳納稅費(fèi))后 ___ 日內(nèi),甲方將房屋交付乙方,因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長。
第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任:
乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款,每逾期一日,按照逾期金額的2‰支付違約金,逾期達(dá)一個(gè)月以上的,即視為乙方不履行本合同,甲方有權(quán)解除合同,屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi),并向甲方支付購房款10%違約金。
第六條甲方逾期交房的違約責(zé)任:
甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時(shí)交付使用,每逾期一日,按照購房總價(jià)的2‰支付違約金,逾期達(dá)一個(gè)月以上的,即視為甲方不履行本合同,乙方有權(quán)解除合同,由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi),并向乙方支付房價(jià)10%的違約金。
第七條甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛,如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第八條本合同未盡事宜,由甲、乙雙方另行議定,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
第九條本合同在履行中發(fā)生爭議,由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的,甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條本合同一式五份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,其他三份交有關(guān)部門存檔。
 
甲方(簽章):________________ _           乙方(簽章):_____________________


(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對(duì)刊載內(nèi)容有異議,請(qǐng)聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。)
上一篇:商品房買賣中“假按揭”的法律分析
下一篇:商場(chǎng)里手機(jī)被偷 顧客無權(quán)查監(jiān)控 
在線咨詢

姓 名 * 電 話
類 別 郵 箱
內(nèi) 容 *

聯(lián)系我們
電話:13930139603 13651281807
QQ號(hào):373036737
郵箱:373036737@qq.com
 
點(diǎn)擊排行      
· 用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入...
· 商鋪沒有房產(chǎn)證 租戶無法辦執(zhí)照法...
· 律師答疑:不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司有...
· 關(guān)于審理房屋登記行政案件中發(fā)現(xiàn)涉...
· 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主管部門是哪里
· 當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí),才可...
· 村委會(huì)是否有權(quán)決定發(fā)包村辦礦山企...
· 石家莊市拆遷區(qū)位補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格最新
· 石家莊律師在線解答土地房產(chǎn)礦產(chǎn)資...
· 商品房買賣之法律自助手冊(cè)
· 出租房發(fā)生火災(zāi)燒毀他人財(cái)物 房客...
· 房地產(chǎn)稅收籌劃講座企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和...
· 山西原平:會(huì)議紀(jì)要與國家法規(guī)的博...
· [林權(quán)托管]林權(quán)證登記托管委托...
· 房屋外墻或者屋頂滲漏水的維修費(fèi)用...
· 原創(chuàng):房地產(chǎn)開發(fā)公司常年法律顧問...
· 最新:買賣房屋需要交哪些稅?
· 石家莊律師在線辦公之:買房子除了...
· 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過程
· 承包期內(nèi)承包人轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的是...
· 最終辦不下來房產(chǎn)證房屋買賣合同是...
· 土地使用權(quán)出讓價(jià)格
律師團(tuán)隊(duì)     更多>>
法律顧問網(wǎng).涉外

法律顧問網(wǎng).涉外
13930139603
趙麗娜律師

趙麗娜律師
13930139603
趙光律師15605513311--法律顧問網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師

趙光律師15605513311--法律顧問網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師
法律專家:楊學(xué)臣18686843658

法律專家:楊學(xué)臣18686843658
湖南長沙單曉嵐律師

湖南長沙單曉嵐律師
13975888466
醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士

醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士
精英律師團(tuán)隊(duì)






法律網(wǎng)站 政府網(wǎng)站 合作網(wǎng)站 友情鏈接  
關(guān)于我們 | 聯(lián)系我們 | 法律聲明 | 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
Copyright 2010-2011 m.jeanmcdaniel.com 版權(quán)所有 法律顧問網(wǎng) - 中國第一法律門戶網(wǎng)站 未經(jīng)授權(quán)請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載
電話:13930139603 13651281807 QQ:373036737 郵箱:373036737@qq.com
冀ICP備08100415號(hào)-2
點(diǎn)擊這里和QQ聊天 法律咨詢
點(diǎn)擊這里和QQ聊天 網(wǎng)站客服
留言咨詢
聯(lián)系我們
律師熱線:
13930139603
13651281807
律師助理:
13932197810