在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,企業(yè)為了適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展變化,需要不定期對(duì)原有廠房和設(shè)備等固定資產(chǎn)進(jìn)行更新與改造,以增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。許多企業(yè)更新與改造后或多或少存在使用了一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的舊房,這些舊房企業(yè)因不再使用而形成閑置資產(chǎn);企業(yè)為了盤活這些閑置的舊房,大多會(huì)采取對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行處置,舊房對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓有沒(méi)有什么學(xué)問(wèn)呢?根據(jù)現(xiàn)行稅收政策舉例分析如下:
某省會(huì)城市的盈利甲公司,因進(jìn)行異地技術(shù)改造,重新建造了廠房和辦公樓,原有的辦公樓系90年代建造的已不再使用,形成閑置資產(chǎn)。2008年甲公司計(jì)劃以對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓該閑置房產(chǎn)。該房產(chǎn)當(dāng)時(shí)造價(jià)200萬(wàn)元,無(wú)償取得土地使用權(quán);經(jīng)企業(yè)聘請(qǐng)當(dāng)?shù)鼐哂匈Y質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估,按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料和人工費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估測(cè)算,現(xiàn)在建造同樣的房產(chǎn)需1200萬(wàn)元,該房產(chǎn)為6成新,市場(chǎng)價(jià)格為920萬(wàn)元。該房產(chǎn)已提折舊152萬(wàn)元,預(yù)計(jì)凈殘值率5%,暫不考慮印花稅,假定無(wú)其他納稅調(diào)整因素。經(jīng)分析甲公司有以下兩種方案可供選擇。
方案一、對(duì)外拍賣有償轉(zhuǎn)讓。甲公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定,將該房產(chǎn)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易市場(chǎng)掛牌拍賣轉(zhuǎn)讓。假定拍賣轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為920萬(wàn)元;按照營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定,有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅920×5%=46萬(wàn)元,相應(yīng)應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加為50×(7% 3%)=4.6萬(wàn)元。根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定,甲公司有償轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)應(yīng)交土地增值稅,該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1200×60%=720萬(wàn)元,房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)的附加稅費(fèi)46 4.6=50.6萬(wàn)元可以允許扣除,扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為720 50.6=770.6萬(wàn)元,增值額為920-770.6=149.4萬(wàn)元,增值率為149.4÷770.6×100%=19.39%,對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅率為30%,應(yīng)交土地增值稅額為149.4×30%=44.82萬(wàn)元;該房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓時(shí)賬面價(jià)值為200-152=48萬(wàn)元,甲公司有償轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)所獲利潤(rùn)為920-48-50.6-44.82=776.58萬(wàn)元,企業(yè)適用的企業(yè)所得稅率為25%,扣除應(yīng)交企業(yè)所得稅776.58×25%=194.145萬(wàn)元后,凈利潤(rùn)為776.58-194.145=582.435萬(wàn)元。
方案二、有償轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房。當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門正在籌建及購(gòu)買住房用于廉租住房,該房產(chǎn)經(jīng)過(guò)稍微改造即可用于居住,符合當(dāng)?shù)亓庾》織l件。據(jù)分析,有償轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房,一般采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式,成交價(jià)格也將低于市場(chǎng)價(jià)格,如果雙方可接受價(jià)格為900萬(wàn)元,則,應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅900×5%=45萬(wàn)元,相應(yīng)城建稅及教育費(fèi)附加為45×(7% 3%)=4.5萬(wàn)元;根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))的規(guī)定,企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅,甲公司以900萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn),計(jì)算土地增值稅的增值率為16.96%,則享受免交土地增值稅的優(yōu)惠政策;甲公司有償轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)所獲利潤(rùn)為900-48-45-4.5=802.5萬(wàn)元,扣除應(yīng)交企業(yè)所得稅802.5×25%=200.625萬(wàn)元后,凈利潤(rùn)為802.5-200.625=601.875萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)比較,方案二較方案一多獲凈利601.875-582.435=19.44萬(wàn)元,并且方案二較方案一節(jié)省交易費(fèi)用。
方案二中,甲公司有償轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房采取協(xié)議方式,通常成交價(jià)格將低于市場(chǎng)價(jià)格,企業(yè)底價(jià)可為多少呢?根據(jù)(財(cái)稅[2008]24號(hào))的規(guī)定,企業(yè)享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策,最多讓利幅度為免征土地增值稅部分,否則不劃算。設(shè)甲公司最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格為x萬(wàn)元,扣除應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為x×5.5%萬(wàn)元和房產(chǎn)賬面價(jià)值48萬(wàn)元后,所獲利潤(rùn)為(x- x×5.5%-48),該最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格所獲利潤(rùn)應(yīng)與企業(yè)未享受免征土地增值稅的利潤(rùn)相等,即,(x- x×5.5%-48)=776.58萬(wàn)元,求出x=872.5214萬(wàn)元,也就是甲公司將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房,最低轉(zhuǎn)讓價(jià)不得低于872.5214萬(wàn)元。
如果該房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格950萬(wàn)元,則,增值率23.02%,土地增值稅率為30%,企業(yè)應(yīng)土地增值稅53.325萬(wàn)元。如企業(yè)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓給政府有關(guān)部門作為廉租住房,為享受(財(cái)稅[2008]24號(hào))所規(guī)定的免征土地增值稅優(yōu)惠政策,增值額就不能超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%,據(jù)分析方案二最高轉(zhuǎn)讓價(jià)為925萬(wàn)元,同時(shí)因?yàn)橄硎苊庹魍恋卦鲋刀惖膬?yōu)惠政策,最低讓利幅度不能低于免征的土地增值稅部分,按上述方法分析得出最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格為893.5714萬(wàn)元。
如果該房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格1200萬(wàn)元,甲公司按方案一處置,增值率52.67%,土地增值稅率為40%,企業(yè)應(yīng)土地增值稅144.9萬(wàn)元,凈利潤(rùn)為705.825萬(wàn)元;如按方案二處置,企業(yè)為享受免征土地增值稅政策最高轉(zhuǎn)讓價(jià)格為925萬(wàn)元,所獲利潤(rùn)凈利潤(rùn)為619.5938萬(wàn)元,則不劃算。
根據(jù)上面的分析,企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房,如果以市場(chǎng)價(jià)格分析,舊房的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,在符合當(dāng)?shù)卣邨l件的情況下,可考慮轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源,以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策,獲取更多利益;如果舊房的增值額稍微超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,也存在籌劃將轉(zhuǎn)讓價(jià)格降低,使舊房的增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的空間;如果舊房的增值額遠(yuǎn)超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,則不能享受到稅收籌劃政策,沒(méi)有籌劃空間。
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