 |
房地產(chǎn)開發(fā) |
|
|
| 房地產(chǎn)業(yè)：風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量 鉛華洗凈誰人賞 |
|
作者：石家莊房地產(chǎn)律師部編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/12/24 16:21:00 |
前言
長(zhǎng)期趨勢(shì)和短期趨勢(shì)的選擇
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷經(jīng)一年多的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)下跌了50%以上。盡管我們難以確切的把握下一輪行業(yè)大機(jī)會(huì)來臨的時(shí)間，但是我們認(rèn)為目前的股價(jià)放在時(shí)間長(zhǎng)河里已經(jīng)離底部不遠(yuǎn)。選擇短期趨勢(shì)還是長(zhǎng)期趨勢(shì)在于個(gè)人不同的投資策略。
長(zhǎng)期趨勢(shì)的決定因素
我們始終認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)還有很長(zhǎng)的路可以走，因?yàn)楣I(yè)化尚未完成，工業(yè)化帶來的城市化還有很大的發(fā)展空間。城市化進(jìn)程是未來房地產(chǎn)發(fā)展的最大推動(dòng)力。
短期趨勢(shì)的決定因素
任何行業(yè)都有周期性波動(dòng)，行業(yè)周期總是和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策、收入預(yù)期息息相關(guān)。短期內(nèi)，國內(nèi)外實(shí)體經(jīng)濟(jì)可能繼續(xù)惡化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求可能不會(huì)大量釋放，刺激經(jīng)濟(jì)回暖的政策已經(jīng)相繼出臺(tái)，但是政策起作用有待時(shí)間的積累。
一，行業(yè)層面：政策刺激促使行業(yè)逐漸回暖
1，行業(yè)發(fā)展總是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響
我們認(rèn)為大部分經(jīng)濟(jì)體會(huì)經(jīng)歷螺旋式上升和螺旋式下降這兩個(gè)循環(huán)往復(fù)的階段。
一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的繁榮有利于吸引外資，外資的流入又會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，經(jīng)濟(jì)繁榮促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)格上漲，居民預(yù)期收入上升，加上寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)投資加速。房地產(chǎn)投資的加速又將帶動(dòng)其他行業(yè)的增長(zhǎng)，從而更大程度上帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng)。這是簡(jiǎn)化的經(jīng)濟(jì)體螺旋式上升邏輯。
當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格過度膨脹時(shí)，泡沫也因此積累，危機(jī)醞釀，于是加息等緊縮性貨幣政策相繼出臺(tái)。加息減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，增加了供需雙方的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，市場(chǎng)需求受到打擊又降低了房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性，房地產(chǎn)投資減少，其他行業(yè)的增長(zhǎng)也受到負(fù)面影響，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)放緩跡象，于是，收入預(yù)期降低，資產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑。這是簡(jiǎn)化的經(jīng)濟(jì)體螺旋式下降邏輯。
新一輪寬松的貨幣政策已經(jīng)出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)周期的輪回將迎來新一輪經(jīng)濟(jì)的繁榮。盡管轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間還不確定，經(jīng)濟(jì)增速轉(zhuǎn)向有一定的滯后性，但是我們認(rèn)為市場(chǎng)預(yù)期將有所好轉(zhuǎn)。
2，行業(yè)景氣度仍處于下滑趨勢(shì)中
中國的房地產(chǎn)行業(yè)從07 年底開始調(diào)整，已經(jīng)一年時(shí)間，從目前的數(shù)據(jù)來看，行業(yè)景氣度仍處于下滑趨勢(shì)中。
1-10 月份，全國房地產(chǎn)累計(jì)完成投資額23917.71 億元，較去年同期增長(zhǎng)24.6%，增速較上月降低1.9 個(gè)百分點(diǎn)。10 月份完成投資額2640.02 億元，較去年同期增長(zhǎng)11.01%，增速較上月的12.23%減少1.22 個(gè)百分點(diǎn)。
1-10 月份，全國土地累計(jì)購置2.96 億平方米，較去年同期減少5.6%，10 月份全國土地購置0.21 億平方米，較去年同期減少32.26%。
1-10 月份，全國累計(jì)新開工面積7.88 億平方米，較去年同期增加7.33%，增幅較上月減少2.85 個(gè)百分點(diǎn)，10 月份新開工面積0.53 億平方米，較去年同期減少20.9%。
1-10 月份，全國商品房累計(jì)銷售4.47 億平方米，較去年同期減少16.51%，降幅較上月繼續(xù)增加。10 月份全國商品房銷售0.44 億平方米，較去年同期減少29.03%。
1-10 月份全國商品房銷售額17590.03 億元，較去年同期減少17.37%，10月份銷售1711.5 億元，較去年同期減少34.23%。
10 月份，國房景氣度指數(shù)下滑至99.68，有加速下滑的趨勢(shì)。
3，政策信號(hào)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展
我們認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)是行業(yè)生存發(fā)展的自然環(huán)境，政策傾向則為行業(yè)發(fā)展提供了土壤。房地產(chǎn)政策始終是中國房地產(chǎn)投資的深層次主導(dǎo)因素，把握政策主線，有利于我們把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。
現(xiàn)階段的政策主線主要有：
加快建設(shè)保障性安居工程……
強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)……
要增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)……
落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施……
促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展……
加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)……
圍繞這樣的政策主線，目前已經(jīng)實(shí)施的具體措施有：
對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;
對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅;
對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅;
金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%;
2009年-2011年要新增保障性住房投資將達(dá)到9000億元，其中，廉租房投資2150億元，棚戶區(qū)改造投資1015億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元。
可見，針對(duì)行業(yè)的政策已經(jīng)轉(zhuǎn)暖，只待累計(jì)效應(yīng)的產(chǎn)生。
4，未來的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力將為地產(chǎn)行業(yè)注入能量
我們認(rèn)為，保增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)政策有利于緩和經(jīng)濟(jì)下行壓力，而新農(nóng)村改革將加速城市化進(jìn)程，是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。
根據(jù)申萬研究，目前，美國的人均居住面積是60多平方米，歐洲國家基本在30-50平方米之間，人口密度最大的日本也達(dá)到了人均31平方米的水平，而我國城鎮(zhèn)居民2004年、2005年的人均居住面積分別為23.7平方米、26平方米，世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30至35平方米之前，將保持比較旺盛的住房需求。
美國地理學(xué)家諾瑟姆通過對(duì)各個(gè)國家城市人口占總?cè)丝诒戎氐淖兓M(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)：城市化進(jìn)程具有階段性規(guī)律，全過程是一條被拉平的S型曲線：第一階段為城市化的初期階段，即緩慢城市化階段，該階段的城市化人口增長(zhǎng)緩慢，S曲線表現(xiàn)較為平緩，基本呈現(xiàn)水平或稍有傾斜狀態(tài)，當(dāng)城市化人口超過20%后，城市化進(jìn)程逐漸加快;當(dāng)城市化水平超過30%后進(jìn)入第二階段，即快速城市化階段，該階段的城市化水平呈加速趨勢(shì)，S曲線比較陡直，這種趨勢(shì)一直要持續(xù)到城市人口超過70%以后才會(huì)趨緩;此后為第三階段，即緩慢城市化階段，該階段的S曲線形狀與緩慢城市化階段相似，城市化進(jìn)程表現(xiàn)為停滯或略有下降趨勢(shì)。
目前我國的城市化率約為45%，到2040年達(dá)到65%，這一過程正處于快速城市化階段。
從近年各國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重?cái)?shù)據(jù)來看，2004年美國是12.7%、日本是12.1%，2005年法國是8.3%，我國目前只有4.5%左右。因此，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)具有寬廣的空間。
二，公司層面：報(bào)表的數(shù)據(jù)仍將惡化
1，資金明顯趨緊
在這一波房地產(chǎn)下行的過程中，市場(chǎng)主要是基于對(duì)房地產(chǎn)公司流動(dòng)性的擔(dān)心。由于銷售遇冷和信貸緊縮，房地產(chǎn)公司資金情況較去年同期有明顯惡化。我們關(guān)注的主流公司平均短期資金剩余08年三季度為1.82億元，而07年三季度為18.41億元，平均長(zhǎng)期資金剩余08年三季度為-35.91億元，07年三季度為-13.78億元，無論是長(zhǎng)期還是短期，公司的資金剩余都大幅減少。公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)比值08年三季度為-4.77，07年三季度為-1.01，說明投入大于銷售回籠資金，籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)比值08年三季度為6.66，07年三季度為10.26，說明公司的籌資能力也有所下降。
2，償債能力弱化
各方面因素的變化最終將反映到公司財(cái)務(wù)狀況上，我們關(guān)注的主流地產(chǎn)公司平均凈負(fù)債率08年三季度為60.58%，相比07年末的39.66%上升了20多個(gè)百分點(diǎn);平均真實(shí)負(fù)債率08年三季度為51.97%，07年末為45.88%，上升了6個(gè)多百分點(diǎn);資產(chǎn)負(fù)債率08年三季度為65.6%，07年末為61.94%，上升3.7個(gè)百分點(diǎn);速動(dòng)比率08年三季度為0.49，相比07年末0.66下降了0.17。較07年相比，主流地產(chǎn)公司平均短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力均有所弱化。
3，盈利能力下滑
08年主流地產(chǎn)公司的盈利能力也有所下降，平均凈資產(chǎn)收益率08年三季度為10.06%，07年末為19.53%，凈資產(chǎn)收益率有所下降;公司平均毛利率08年三季度為19.79%，較07年末的22.07%下降了2.28個(gè)百分點(diǎn);平均期間費(fèi)用率08年三季度為13.65%，較07年末的8.73%上升了4.92個(gè)百分點(diǎn)。
三，估值理性回歸，價(jià)值逐漸體現(xiàn)
1，縱向估值比較
我們認(rèn)為公司明年的業(yè)績(jī)?nèi)圆粫?huì)很理想，但是目前的股價(jià)已經(jīng)基本反映這一預(yù)期，我們對(duì)萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)和棲霞建設(shè)四家公司的歷史估值進(jìn)行縱向比較，發(fā)現(xiàn)目前的PE水平已在歷史低位。
我們先將當(dāng)年每日的收盤價(jià)除以當(dāng)年的每股收益，比較當(dāng)年的動(dòng)態(tài)收益率。結(jié)果表明05年7月中旬的當(dāng)年動(dòng)態(tài)PE位于歷史最低位，約為8.5倍，08年11月末，08年動(dòng)態(tài)PE約為12倍，相比歷史最低位有一定距離，但也相距不遠(yuǎn)。
我們?cè)賹?dāng)年每日的收盤價(jià)除以下一年的每股收益，比較下一年的動(dòng)態(tài)收益率。結(jié)果表明05年7月中旬的動(dòng)態(tài)PE位于歷史低位，約為7倍，06年6月中旬的動(dòng)態(tài)PE約為8倍，08年11月末，09年動(dòng)態(tài)PE約為9.5倍，和歷史低位相距不遠(yuǎn)。
2，橫向估值比較
我們將房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)的09年動(dòng)態(tài)PE進(jìn)行橫向比較，整個(gè)房地產(chǎn)板塊09年的動(dòng)態(tài)PE為10.38倍，比房地產(chǎn)板塊估值低的有四個(gè)板塊，分別為黑色金屬(7.28倍)、輕工制造(9.05倍)、金融服務(wù)(9.41倍)和交運(yùn)設(shè)備(10.26倍)。房地產(chǎn)板塊在各行業(yè)之間已經(jīng)屬于估值較低的板塊。
我們?cè)賹鴥?nèi)主流地產(chǎn)公司和亞太主要市場(chǎng)房地產(chǎn)公司進(jìn)行橫向比較。A股主要房地產(chǎn)公司08年動(dòng)態(tài)PE為13.1倍，09年為9.57倍，香港市場(chǎng)主要房地產(chǎn)公司08年動(dòng)態(tài)PE為9倍，09年為9.36倍，新加坡市場(chǎng)主要房地產(chǎn)公司08年動(dòng)態(tài)PE為9.58倍，09年為10.06倍，日本市場(chǎng)的房地產(chǎn)公司估值相對(duì)最高，08年動(dòng)態(tài)PE為16.63倍，09年為16.35倍。整體而言，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)公司的估值和亞太市場(chǎng)估值相當(dāng)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，A股的估值略高也是合理的。
無論是縱向比較還是橫向比較，我們認(rèn)為從估值上來看，A股房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，但是目前估值水平已經(jīng)不是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)公司明年的銷售情況仍非常擔(dān)心，這也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)所在。
四，風(fēng)險(xiǎn)猶在
1，保障性住房對(duì)商品房開發(fā)有一定的負(fù)面影響
我們?cè)邳c(diǎn)評(píng)報(bào)告中分析過，興建保障性住房對(duì)開發(fā)商將有一定負(fù)面影響：
保障性住房對(duì)周邊的商品房?jī)r(jià)格造成降價(jià)壓力……
保障性住房投放到市場(chǎng)將分流一部分剛性需求……
保障性住房擠占商品房市場(chǎng)的土地供給……
2，存量房的消化有賴于銷售進(jìn)展
雖然地方政府和中央政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)需求的政策，開發(fā)商和售房者心態(tài)發(fā)生一定變化，但是市場(chǎng)銷售量是否能回升仍存在不確定性。如果市場(chǎng)成交量繼續(xù)下降，明年房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)低于預(yù)期，那么目前對(duì)房地產(chǎn)公司的股價(jià)仍存在高估的可能。
五，投資策略：為行業(yè)機(jī)會(huì)的來臨做準(zhǔn)備
1，投資時(shí)鐘
投資經(jīng)驗(yàn)一般認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)周期的復(fù)蘇階段應(yīng)該投資周期性股票和商品，在經(jīng)濟(jì)周期的早期上升階段應(yīng)該投資股票和房地產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)周期的后期上升階段應(yīng)該投資債券和對(duì)利率敏感的股票，在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入衰退階段應(yīng)該投資債券和對(duì)利率敏感的股票，在經(jīng)濟(jì)周期衰退階段應(yīng)該投資股票和商品。
申萬的研究報(bào)告也提到，借鑒美林證券根據(jù)產(chǎn)出缺口和通貨膨脹率對(duì)經(jīng)濟(jì)短周期的劃分，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和過熱階段是房地產(chǎn)表現(xiàn)最好的兩個(gè)階段。
因此，我們認(rèn)為行業(yè)投資機(jī)會(huì)可能在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入復(fù)蘇階段出現(xiàn)。
2，行業(yè)機(jī)會(huì)來臨時(shí)首選龍頭企業(yè)
我們認(rèn)為行業(yè)機(jī)會(huì)來臨時(shí)，選擇龍頭企業(yè)是比較穩(wěn)健的策略，一是龍頭企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)有保障，二是容易被市場(chǎng)認(rèn)可，三是流動(dòng)性較好。
3，適當(dāng)配置高端地產(chǎn)
我們?cè)谑辉路莸脑露葓?bào)告中分析到，保障性住房將進(jìn)一步壓縮低端開發(fā)商的利潤(rùn)，開發(fā)商傾向于往中高端地產(chǎn)發(fā)展，現(xiàn)有定位于中高端地產(chǎn)的開發(fā)商有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
六，重點(diǎn)公司點(diǎn)評(píng)
1，萬科
萬科是被市場(chǎng)熟知的相對(duì)成熟的地產(chǎn)公司，在這輪地產(chǎn)調(diào)整過程中，萬科是最先對(duì)市場(chǎng)做出調(diào)整的公司之一，足以說明萬科是一家成熟的對(duì)市場(chǎng)反映比較迅速的房地產(chǎn)公司。
1-9 月份，萬科共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入225.4 億元，凈利潤(rùn)22.8 億元，分別較去年同期增長(zhǎng)59.1%和18.8%。三季度，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積60.4 萬平方米，結(jié)算收入51.9億元，同比分別增長(zhǎng)102.0%和74.0%，受計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等因素的影響，公司三季度的凈利潤(rùn)為2.15 億元，同比下降13.4%。
截至2008 年9 月底，萬科總負(fù)債率69.7%，凈負(fù)債率為34.8%，比中期末的凈負(fù)債率37.1%進(jìn)一步下降。公司擁有貨幣資金199.4 億元，比中期末增加了29.8%。期末，該公司各類短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)170.7 億元，低于公司所持有的貨幣資金。
順應(yīng)市場(chǎng)的變化，萬科在中期下調(diào)開竣工面積的基礎(chǔ)上，再調(diào)減開工面積約110 萬平方米。調(diào)整開發(fā)計(jì)劃使推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配，有利于增強(qiáng)萬科的市場(chǎng)應(yīng)變能力。
預(yù)計(jì)08、09 年公司凈利潤(rùn)為59 億元、70.57 億元，對(duì)應(yīng)每股收益為0.54 元、0.64 元。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：萬科的樓盤大部分位于郊區(qū)，并且定位于中低端，成交量和銷售價(jià)格可能會(huì)受到保障性住房的影響。
2，保利地產(chǎn)
1-9 月份，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入66.9 億元，同比增長(zhǎng)71.2%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.67 億元，同比增125.38%，其中第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.33億元�？鄢墙�(jīng)常性損益后的公司凈利潤(rùn)11.35 億元，實(shí)際增長(zhǎng)101.8%，盈利能力較強(qiáng)。
1-9 月份，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積176.04 萬平米，同比增長(zhǎng)18.0%，銷售額141.53 億元，同比增長(zhǎng)17.95%。2008 年公司銷售計(jì)劃240 億元，前3 季已經(jīng)完成年度計(jì)劃的59.0%，雖然公司加大了推盤量，但是全年銷售計(jì)劃較難完成。
截至2008 年9 月底，保利地產(chǎn)總負(fù)債率73.34%，凈負(fù)債率為117.29%，由于公司的預(yù)收款項(xiàng)較多，扣除預(yù)收款后的真實(shí)負(fù)債率僅為47.87%，因此，公司的負(fù)債狀況基本良好。
1-9 月份，公司獲取499.08 萬平米土地儲(chǔ)備，地價(jià)合計(jì)44.3 億元，由于主要集中在二三線城市，因此地價(jià)較低。公司在三季度的新開工面積165.3 萬平方米，竣工面積7.88 萬平方米;1-9 月份在建面積976.22 萬平方米。由于公司在拿地方面、以及成本費(fèi)用控制上的優(yōu)勢(shì)，使得公司在面對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整之時(shí)仍能保持一定的盈利水平和比較積極的公司發(fā)展。
預(yù)計(jì)08、09 年公司凈利潤(rùn)為26.59 億元、39.68 億元，對(duì)應(yīng)每股收益1.08 元、1.62 元。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：銷售低迷，業(yè)績(jī)低于預(yù)期。
3，金地集團(tuán)
1-9 月份，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入43.51 億元，同比增長(zhǎng)91.8%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.51 億元，同比增45.64%，其中第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.1 億元。同比增長(zhǎng)7.02%，仍保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。
1-9 月份，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積73.1 萬平米，較去年同期下降8.6%，銷售金額78.49 億元，較去年同期增長(zhǎng)11.7%。這個(gè)銷售成績(jī)高于行業(yè)平均，同時(shí)，公司的銷售費(fèi)用率也由去年的4%上升到6.17%。三季度末，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為73.3%;預(yù)收賬款為72.69 億元，比年初增加91.63%;由于項(xiàng)目投入規(guī)模擴(kuò)大，存貨達(dá)到265.91 億元，比年初增加42.77%;同時(shí)，短期借款由年初的19.43 億元上升至23.54 億元;其中，15 億元可以展期，需償還的短期借款約8.5 億元;一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為39 億元，較年初增加254.55%;應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅金及其它流動(dòng)負(fù)債累計(jì)越2.77 億元，累計(jì)需支出的短期負(fù)債約91 億元;另有未付地價(jià)約17 億元，靜態(tài)資金缺口約25 億元，但保守預(yù)計(jì)四季度銷售回款將超過35 億元。由于公司上半年沒有拿地，因此，資金鏈不存在問題，且有著較為充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備。
預(yù)計(jì)08、09 年公司凈利潤(rùn)為13.32 億元、16.7 億元，對(duì)應(yīng)的每股收益為0.79元和1 元。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：公司在07 年拿地比較多，地價(jià)較高，將侵占公司利潤(rùn)，另外，公司定位于中低端市場(chǎng)，會(huì)受到安居工程影響。
4，招商地產(chǎn)
招商地產(chǎn)是招商局集團(tuán)旗下唯一一家房地產(chǎn)上市公司，是集團(tuán)開發(fā)房地產(chǎn)的重要平臺(tái)。招商局在深圳蛇口工業(yè)區(qū)擁有大量土地資源，將逐步注入到上市公司
中去。
08年1-9月份，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.1億元，同比減少13.02%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤(rùn)4.8億元，同比減少18.35%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)3.89億元，每股收益0.345元，凈利潤(rùn)比去年同期減少19.05%，資產(chǎn)負(fù)債率67.34%，比07年底的63.58%略有上升。雖然三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示公司前三季度盈利能力出現(xiàn)下降，短期資金壓力較大，但是11月底公司成功增發(fā)4.5億股，募集資金59.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率由67.34%降為
56.2%，大大緩解了資金壓力。
增發(fā)募集的資金主要用于收購公司控股股東蛇口工業(yè)區(qū)擁有的6宗土地使用權(quán)及投資公司的14個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目全部為公司或全資子公司擁有
100%的權(quán)益，權(quán)益建筑面積約為205萬平米，其中，93%的建筑面積為以住宅為主的項(xiàng)目，7%的建筑面積為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)建設(shè)結(jié)算周期在2-4年。2008年
12月1日，南京國際金融中心整體出售工作如近期完成，交易價(jià)格16.25億元。預(yù)計(jì)08、09年凈利潤(rùn)分別為13.08億元、17.65元，對(duì)應(yīng)每股收益為0.76元和1.03元。亮點(diǎn)：公司致力于中高端商品房投資，在市場(chǎng)調(diào)整后能有長(zhǎng)足發(fā)展，受安居工程影響較小。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：部分樓盤定價(jià)較高，在市場(chǎng)不景氣的情況下銷售低迷，仍存在資金壓力。
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來，本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的，如對(duì)刊載內(nèi)容有異議，請(qǐng)聯(lián)系本站站長(zhǎng)。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)務(wù)必注明出處和作者，否則將追究其法律責(zé)任。) |
上一篇：轉(zhuǎn)讓舊房納稅籌劃有學(xué)問
下一篇：[商務(wù)律師]非訴商帳催收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
|
 |
| 在線咨詢 |
|
| 聯(lián)系我們 |
電話：13930139603 13651281807
QQ號(hào)：373036737
郵箱：373036737@qq.com |
|
|
|
|
