王小姐

記者從滿堂紅地產(chǎn)交易部了解到，無論是按贈與還是交易，都需要一定的費(fèi)用，兩種方式哪種方式費(fèi)用較低，要看產(chǎn)權(quán)來源是否超過五年，還要看房屋的用途。廣州的住宅分為普通住宅和非普通住宅(俗稱豪宅)，如果是普通住宅而且距離上次交易已經(jīng)超過五年，則按交易費(fèi)用較低。

據(jù)介紹，由于廣州二手房地產(chǎn)市場活躍，政府為了防止有人利用贈與鉆空子逃稅，因而規(guī)定贈與必須有公證處公證。目前，在廣州房屋采取贈與的方式來過戶，需要交納房屋總價(jià)1.5%～3%的契稅和2%的公證費(fèi)。而采取交易的方式來過戶，則需要契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)、土地出讓金、土地契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證照印花稅、城市建設(shè)附加稅、教育附加費(fèi)等，如果距離上次過戶已經(jīng)超過五年，這些稅費(fèi)約占房屋總價(jià)的2%～3%。

如此計(jì)算，產(chǎn)權(quán)來源已經(jīng)超過5年的情況下，普通住宅選擇贈與的方式，稅費(fèi)成本約為房屋評估價(jià)格的3.5%，采用交易的方式，成本約為2%；豪宅的這兩個數(shù)字則分別約為5%和3%。顯然采取交易的方式更為劃算。

據(jù)介紹，這里所說的房屋總價(jià)，是指評估價(jià)格，由房管局派專人對房屋進(jìn)行評估得出的總價(jià)，而非實(shí)際成交價(jià)格。

此外，為抑制炒樓，從去年開始，產(chǎn)權(quán)來源未滿五年的居住用房，在交易時要繳納營業(yè)稅和附加城市建設(shè)稅、教育附加費(fèi)，以轉(zhuǎn)讓收入全額計(jì)征。超過五年時，普通住宅免征；非普通住宅出售時能提供有效的購房發(fā)票，則按增值部分計(jì)征，如無增值則免征。非居住用房按增值部分計(jì)征。

由此可見，如果是非居住用房，何種方式較為便宜要計(jì)算明細(xì)帳目才能清楚。

何為普通住宅

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

②單套建筑面積在144㎡以下；

③實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。

距離上次交易是否超過5年的計(jì)算方式

一般會以《房地產(chǎn)證》載明的登記時間(月份)為自用開始或購買時間，完成申報(bào)稅時間(月份)為自用結(jié)束時間，以此推算是否符合免征條件。若對購買或自用開始時間有異議，可對應(yīng)補(bǔ)充以下資料交房管局代征點(diǎn)核定開始時間：

①房改房：《單位出售公有住房繳款明細(xì)表》、收款收據(jù)注明的繳款時間或購房合同時間。

②自建房：規(guī)劃部門的竣工驗(yàn)收時間。

③商品房：《商品房買賣合同》約定的交樓時間(征收個人所得稅時)。