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房地產(chǎn)開發(fā)  
產(chǎn)權(quán)超過5年 房屋過戶選擇交易比贈與省錢
作者:admin錄入   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2008/8/31 12:48:00


 

我有個朋友,她爸爸有套空房子一直讓她來住,她現(xiàn)在想辦房產(chǎn)證更名,怎樣最劃算呢?是按贈與還是交易最方便呢?主要費(fèi)用有哪些?

王小姐

記者從滿堂紅地產(chǎn)交易部了解到,無論是按贈與還是交易,都需要一定的費(fèi)用,兩種方式哪種方式費(fèi)用較低,要看產(chǎn)權(quán)來源是否超過五年,還要看房屋的用途。廣州的住宅分為普通住宅和非普通住宅(俗稱豪宅),如果是普通住宅而且距離上次交易已經(jīng)超過五年,則按交易費(fèi)用較低。

據(jù)介紹,由于廣州二手房地產(chǎn)市場活躍,政府為了防止有人利用贈與鉆空子逃稅,因而規(guī)定贈與必須有公證處公證。目前,在廣州房屋采取贈與的方式來過戶,需要交納房屋總價(jià)1.5%~3%的契稅和2%的公證費(fèi)。而采取交易的方式來過戶,則需要契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)、土地出讓金、土地契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證照印花稅、城市建設(shè)附加稅、教育附加費(fèi)等,如果距離上次過戶已經(jīng)超過五年,這些稅費(fèi)約占房屋總價(jià)的2%~3%。

如此計(jì)算,產(chǎn)權(quán)來源已經(jīng)超過5年的情況下,普通住宅選擇贈與的方式,稅費(fèi)成本約為房屋評估價(jià)格的3.5%,采用交易的方式,成本約為2%;豪宅的這兩個數(shù)字則分別約為5%和3%。顯然采取交易的方式更為劃算。

據(jù)介紹,這里所說的房屋總價(jià),是指評估價(jià)格,由房管局派專人對房屋進(jìn)行評估得出的總價(jià),而非實(shí)際成交價(jià)格。

此外,為抑制炒樓,從去年開始,產(chǎn)權(quán)來源未滿五年的居住用房,在交易時要繳納營業(yè)稅和附加城市建設(shè)稅、教育附加費(fèi),以轉(zhuǎn)讓收入全額計(jì)征。超過五年時,普通住宅免征;非普通住宅出售時能提供有效的購房發(fā)票,則按增值部分計(jì)征,如無增值則免征。非居住用房按增值部分計(jì)征。

由此可見,如果是非居住用房,何種方式較為便宜要計(jì)算明細(xì)帳目才能清楚。

何為普通住宅

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

②單套建筑面積在144㎡以下;

③實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。

距離上次交易是否超過5年的計(jì)算方式

一般會以《房地產(chǎn)證》載明的登記時間(月份)為自用開始或購買時間,完成申報(bào)稅時間(月份)為自用結(jié)束時間,以此推算是否符合免征條件。若對購買或自用開始時間有異議,可對應(yīng)補(bǔ)充以下資料交房管局代征點(diǎn)核定開始時間:

①房改房:《單位出售公有住房繳款明細(xì)表》、收款收據(jù)注明的繳款時間或購房合同時間。

②自建房:規(guī)劃部門的竣工驗(yàn)收時間。

③商品房:《商品房買賣合同》約定的交樓時間(征收個人所得稅時)。

④受贈、繼承、離婚分割:以行為發(fā)生前取得房產(chǎn)的時間。( 來源:信息時報(bào)  記者 王勇幸)


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