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房地產(chǎn)開發(fā) |
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石家莊律師在線辦公之:提綱版房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與籌劃 |
作者:轉(zhuǎn)石家莊律師趙麗娜編輯整理
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間:2008/8/31 13:00:00 |
營(yíng)業(yè)稅政策分析 一、國(guó)稅發(fā)[2003]16號(hào):從2003年1月1日,外購的無形資產(chǎn)(土地使用稅)和不動(dòng)產(chǎn),對(duì)外銷售時(shí),按售價(jià)扣除買價(jià)后的差額,計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 案例分析: 裝修公司800―房產(chǎn)公司―1800工商局 "二點(diǎn)一線" 方案: 裝修公司將發(fā)票開給工商局800萬元 房產(chǎn)公司將發(fā)票開發(fā)工商局1000萬元 效果: 房產(chǎn)公司少繳營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅 工商局少繳契稅 《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》(財(cái)稅[1999]210號(hào))個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅用房,如果居住滿一年,免征營(yíng)業(yè)稅;居住不滿一年,按差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人擁有的普通住宅免征土地增值稅。個(gè)人購買自用普通住宅暫免征契稅。 二、預(yù)收賬款及價(jià)外費(fèi)用 (一)預(yù)收賬款 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第28條規(guī)定,以預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn),其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。 本期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=(期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款+本期經(jīng)營(yíng)收入)×5% 注意兩點(diǎn): 一是不允許用其他往來科目代替"預(yù)收賬款"。 二是預(yù)收賬款應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅核算問題 討論: 1、 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸:應(yīng)交-營(yíng)業(yè)稅 。 其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加 不符合配比原則。 2、 借:應(yīng)交稅金-營(yíng)業(yè)稅 貸:銀行存款 也不行! 3、 增設(shè)"待攤稅金-待攤營(yíng)業(yè)稅及附加" 取得預(yù)收賬款時(shí): 借:待攤稅金――待攤營(yíng)業(yè)稅及附加 貸:應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加 確認(rèn)收入時(shí): 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸:待攤稅金-待攤營(yíng)業(yè)稅及附加 應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費(fèi)附加 (二)價(jià)外費(fèi)用 房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司從購房戶取得的代收款項(xiàng),如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)文件規(guī)定:物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi),屬于代收款項(xiàng),不征營(yíng)業(yè)稅,僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 三、代建房營(yíng)業(yè)稅問題 案例分析: 甲:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng) 乙:娛樂業(yè)、賓館、餐館、租賃、商城 甲:在建工程 19.0億元 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=20×5%=1(億元) “委托代建”: 1、委托方擁有土地使用權(quán); 2、委托方取得了有關(guān)部門(計(jì)委、外經(jīng)貿(mào)部門)的批復(fù); 3、受托方(房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司)不能墊付資金; 4、施工單位將發(fā)票開給(臺(tái)頭)委托方,受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方; 5、受托方按照協(xié)議定收取管理費(fèi)。 注意:“管理費(fèi)”應(yīng)當(dāng)在“其他業(yè)務(wù)收入”核算,并按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。 四、投資業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問題 “投資合同”: 國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對(duì)外投資,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享,投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅,但是,將來轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí),需要按照投資時(shí)不動(dòng)產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的評(píng)估作價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 甲公司分錄為: 借:長(zhǎng)期股權(quán)投資 貸:在建工程 乙公司: 借:固定資產(chǎn) 貸:實(shí)收資本--甲 資本公積--資本溢價(jià) 財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定,從2003年1月1日開始,以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對(duì)外投資,投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí),也不再征收營(yíng)業(yè)稅。原國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件中相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。 國(guó)稅函[2002]165號(hào)文件,整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中,發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的變化,屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時(shí)轉(zhuǎn)移,不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍中的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”,不征營(yíng)業(yè)稅。 案例分析: 案例一、償還債務(wù)式吸收合并 案例二、打包出售 某房產(chǎn)開發(fā)公司在一座海邊城市開發(fā)一幢大酒樓。 方案: 第一步:先成立子公司“某某大酒店” 房產(chǎn)開發(fā)公司: 借:長(zhǎng)期股權(quán)投資-投資成本3億元 貸:銀行存款 3億元 大酒店: 借:銀行存款3億元 貸:實(shí)收資本 3億元 第二步:大酒店賬務(wù)處理: 借:銀行存款 17億元 貸:其他應(yīng)付款17億元 借:在建工程 20億元 貸:銀行存款 20億元 房產(chǎn)開發(fā)公司: 借:其他應(yīng)收款 17億元 貸:銀行存款 17億元 第三步:對(duì)外銷售 房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司將擁有的大酒店全部股權(quán),轉(zhuǎn)讓給買方。轉(zhuǎn)讓價(jià)12億元: 借:銀行存款12億元 貸:長(zhǎng)期股權(quán)投資3億元 投資收益9億元 大酒店股權(quán)變更,變更公司章程。 房產(chǎn)公司同時(shí)收回債權(quán): 借:銀行存款17億元 貸:其他應(yīng)收款17億元。 案例三、多步交易 銷售不動(dòng)產(chǎn): 第一步:以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資 第二步:轉(zhuǎn)讓股權(quán) 需要買方的股東同意該方案。 弊瑞在于:買方股東可能會(huì)擔(dān)心“惡意收購”。 案例之四、 橋梁公司:中外合資企業(yè) 外方:香港60% 中方:國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司40% 經(jīng)營(yíng)范圍:30年的經(jīng)營(yíng)權(quán) 經(jīng)營(yíng)8個(gè)月之后。。。。。。 補(bǔ)償金額30億元:(一次性支付70%,21億元;30%,9億元分期付清)。 CEO顧慮:如何向股東交待? 1、應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=30億元*5%=1.5億元 2、9億元應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)? 五、視同銷售營(yíng)業(yè)稅問題 以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))對(duì)外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈(zèng)、換取其他資產(chǎn)等方面,要視同銷售。 組成計(jì)稅價(jià)=成本*(1+成本利潤(rùn)率)/(1-5%) 抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán),視同外購,只要取得合法的憑據(jù),銷售或者視同銷售時(shí),均可以扣除買價(jià)。 六、自建自用業(yè)務(wù) 1、自己擁有非獨(dú)立核算的施工隊(duì)伍:不繳建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅,也不繳銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。如果今后將該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí),除了按規(guī)定繳納不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅之外,還需補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅---“兩道稅”。 其中: 應(yīng)納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅=施工成本*(1+成本利潤(rùn)率)/(1-3%) 施工成本包括材料、工資、費(fèi)用,但是不包括土地使用權(quán)價(jià)款。 2、委托施工單位建筑該房產(chǎn),建筑營(yíng)業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。 國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)文件規(guī)定:房屋開發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。但是,如果將該待售轉(zhuǎn)作自用的,或者轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 從交付使用的次月開始,計(jì)征房產(chǎn)稅。 七、售后回租、售后回購業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問題(國(guó)稅函[1999]144號(hào)) 八、包銷業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅問題 《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(國(guó)稅函[1996]68 4號(hào)) 廣東省地方稅務(wù)局: 接你省廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的請(qǐng)示》(穗地稅發(fā)〔1996〕 259號(hào)),反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同,將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷售,由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票,包銷商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi),在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購,對(duì)此應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)研究,現(xiàn)答復(fù)如下: 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售,所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅;在合同期滿后,房屋未售出,由包銷商進(jìn)行收購,其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅;包銷商將房產(chǎn)再次銷售,對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。 九、合作建房的營(yíng)業(yè)稅問題(國(guó)稅函[1995]156號(hào)) 第一種方式:合作項(xiàng)目 一、甲方出土地,乙方(房產(chǎn)開發(fā)公司)出資金,合作建房: 1、房屋建成后,乙方全部銷售取得9000萬元,甲方分得30%款項(xiàng)2700萬元。 稅務(wù)處理:乙方按9000萬元全額繳納5%。甲方2700萬元按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。 取得土地時(shí),乙企業(yè): 借:無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000 貸:應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000 借:開發(fā)成本3000 貸:無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000 借:應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000 貸:銀行存款2700 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本300 2、房屋建成(330套)后,甲方取得100套商品房,則:乙方 3、甲方以材料合作,繳增值稅。 另一種情況:房屋建成后,由乙方經(jīng)營(yíng)15年后,其所有權(quán)歸甲方所有。 此外,甲方出資金,乙方(房屋開發(fā)公司)出土地合作建房。 甲方按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。 第二種合作方式:合作辦企業(yè) 1、甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資,乙方出資金,合作舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(丙企業(yè)),合作建房。 甲方以土地使用權(quán)投資,不交營(yíng)業(yè)稅。但根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)文件規(guī)定,評(píng)估確認(rèn)價(jià)高于土地賬面價(jià)值的部分應(yīng)調(diào)增所得額,繳納企業(yè)所得稅。 甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營(yíng)業(yè)稅。 2、甲企業(yè)以“投資”名義,將土地使用權(quán)對(duì)外“投資”,取得固定的報(bào)酬,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依法繳納營(yíng)業(yè)稅。 十、改組業(yè)務(wù)不征營(yíng)業(yè)稅。 公司合并:吸收合并、新設(shè)合并 公司分立:存續(xù)分立、新設(shè)分立 股權(quán)重組:股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股 整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 股份制改造 整體資產(chǎn)置換(需繳納營(yíng)業(yè)稅) 十一、相關(guān)稅收優(yōu)惠 1、空置商品房的稅收優(yōu)惠已經(jīng)期滿。 2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房國(guó)家沒有稅收優(yōu)惠。 3、企業(yè)住房制度改革原則上“只售不租”。單位以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)銷售給職工個(gè)人的房產(chǎn),不交營(yíng)業(yè)稅。 4、“拆一還一”業(yè)務(wù)。 拆遷業(yè)務(wù):經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)外公告,舊城改造統(tǒng)一強(qiáng)制拆遷,單位或個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅?:粵地稅函[1999]295號(hào):經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局:不征。 拆掉80平方,取得120平方,如何征收營(yíng)業(yè)稅?:國(guó)稅函[1995]549號(hào):按成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。因此,80平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(成本價(jià))計(jì)算營(yíng)業(yè)稅,40平方按市場(chǎng)價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅。 十二、與銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個(gè)特殊問題 (一)“還本銷售”業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問題: 國(guó)稅函[1995]156號(hào):無論將來是否還本(全部、部分),征收營(yíng)業(yè)稅時(shí),一律不得減除還本支出。 (二)如何界定銷售退回與售后回購 區(qū)別在于:銷售時(shí)合同是如何簽訂的。 (三)青苗補(bǔ)償費(fèi)征稅問題:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的通知》(國(guó)稅函[1997]87號(hào)) 遼寧省地方稅務(wù)局: 你局《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)是否征稅的請(qǐng)示》 (遼地稅個(gè)[1996]311號(hào))收悉。經(jīng)研究,現(xiàn)批復(fù)如下: 一、對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)━━其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 二、對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入,暫免征收個(gè)人所得稅;取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。 (四)陵墓、墓地征稅問題 轉(zhuǎn)讓陵墓按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅,但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營(yíng)業(yè)稅。財(cái)稅[2001]117號(hào):根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第六條的規(guī)定,對(duì)經(jīng)營(yíng)性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營(yíng)業(yè)稅。 第二講 土地增值稅政策分析及籌劃
一、征收方式:先預(yù)交后清算。 二、征收對(duì)象:最基本的核算單位(項(xiàng)目)。 三、征收范圍:不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)(轉(zhuǎn)讓) 出讓不等于轉(zhuǎn)讓:土地使用權(quán)出讓不交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。 四、計(jì)算方法: (一)收入額 (二)扣除項(xiàng)目 1、土地價(jià)款 2、開發(fā)成本(注意:要扣除計(jì)入開發(fā)成本的土地價(jià)款) 3、開發(fā)費(fèi)用:營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。注意:實(shí)際扣除時(shí),按下列公式: (1)(土地價(jià)款+開發(fā)成本)*5%(以下)+財(cái)務(wù)費(fèi)用 (2)(土地價(jià)款+開發(fā)成本)*10%(以下) 4、稅金:營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 5、加扣:(土地價(jià)款+開發(fā)成本)*20%(開發(fā)商) (三)增值額=收入額-扣除額 (四)增值率=增值額/扣除額 (五)確定稅率:超率累進(jìn)稅率 級(jí)距(增值率) 稅率 扣除率 50%以下 30% 0 50%-100% 40% 5% 100%-200% 50% 15% 200%以上 60% 35% (六)計(jì)算公式: 應(yīng)納土地增值稅額=增值額*稅率-扣除額*扣除率 (七)會(huì)計(jì)處理: 借:營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸:應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 五、稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的普通住宅用房,增值率在20%以下的,免征土地增值稅。 六、稅收籌劃案例分析: 1、臨界點(diǎn)法 2、核算技巧 3、分立籌劃http://lyacc.com 第三講 房產(chǎn)稅、土地使用稅 一、國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào) 對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下: 一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 。ㄒ唬┵徶眯陆ㄉ唐贩浚苑课萁桓妒褂弥卧缕鹩(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 (二)購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 。ㄈ┏鲎狻⒊鼋璺慨a(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 二、征收方式: 從價(jià)計(jì)征:以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)算公式: 應(yīng)納稅額=房屋原價(jià)*(1-30%)*1.2% 從租計(jì)征: 應(yīng)納稅額=租金收入*12% 三、稅收籌劃案例分析 核算技巧: 1、稅法規(guī)定:獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅;與房屋不可分割的附屬設(shè)施,屬于房屋原價(jià)的一個(gè)部分,應(yīng)當(dāng)并入原價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。 因此:鍋爐、圍墻、假山、道路、場(chǎng)地、綠化、魚池等均不征收房產(chǎn)稅。 2、關(guān)于土地使用權(quán)的核算:企業(yè)會(huì)計(jì)制度第47條規(guī)定,首先作無形資產(chǎn)處理,然后分期攤銷,開發(fā)商品房時(shí),一次將土地使用權(quán)的賬面(攤余)價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本”、“在建工程”。 注意:不結(jié)轉(zhuǎn)屬于“會(huì)計(jì)差錯(cuò)”。按照房屋實(shí)際占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)。 3、關(guān)于房屋的界定 長(zhǎng)廊180萬元 倉庫 蝙蝠效應(yīng) 4、中央空調(diào)、電梯 是否單獨(dú)核算 5、關(guān)于房屋裝修費(fèi)的核算問題 外商投資企業(yè):房屋沒有投入使用前發(fā)生的裝修費(fèi),必須并入房屋原價(jià);投入使用后發(fā)生的裝修費(fèi),作為“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。 內(nèi)資企業(yè):如果固定資產(chǎn)的折舊尚未提足,裝修費(fèi)用必須增加固定資產(chǎn)原價(jià);如果折舊已經(jīng)提足,那么裝修費(fèi)用作為“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。 6、房產(chǎn)評(píng)估:按評(píng)估以后的原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 7、臨時(shí)工棚:交施工企業(yè)使用的,施工期間免征房產(chǎn)稅;基建結(jié)束后交基建單位使用的,次月起交納房產(chǎn)稅。
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