地產(chǎn)中介告客戶不履行看樓書

      今年1月30日,歐某想買房子,于是他到一房產(chǎn)公司蓮塘分店(下稱分店)了解購房信息,該分店按照歐某的購房意向,準(zhǔn)備介紹其購買位于羅湖區(qū)蓮塘鵬興路鵬興花園的一套房,并與歐某簽署了一份看樓書,在此份看樓書中約定,歐某確認(rèn)通過分店所提供的專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)獲得了鵬興花園那套房的放盤信息并已進(jìn)行實(shí)地考察和詳細(xì)了解；歐某承諾不會將所得房源資料透露給其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及人士、不會直接或間接與有關(guān)物業(yè)之業(yè)主聯(lián)系或洽談,無論歐某或他的關(guān)聯(lián)人于6個月內(nèi)成功購入或承租上述樓房,均需對該分店已提供的服務(wù)支付相當(dāng)于成交樓價1.5%或半個月租金作為傭金,支付時間為簽署有關(guān)物業(yè)之正式買賣合同或租賃合同當(dāng)日。

      看樓書簽署后,該分店帶領(lǐng)歐某去看鵬興花園的房子。其后,因無法與分店就傭金支付問題達(dá)成一致意見,歐某決定不通過該分店與賣方進(jìn)行房屋交易。此后,歐某通過另一地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)買到了之前看過的鵬興花園那套房子。

      得知此情況后,分店認(rèn)為看樓書合法有效,歐某既已完成房屋買賣交易,就應(yīng)當(dāng)按照看樓書的約定支付傭金,故將歐某告上法庭,訴請歐某按照成交樓價1.5%支付傭金。歐某則認(rèn)為看樓書的簽訂明顯有失公平,分店并沒有履行向他提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)的義務(wù)。

       法院:看樓書是無效合同

     羅湖法院經(jīng)審理認(rèn)為:看樓書所針對的是不特定的客戶,而其條款內(nèi)容是固定的,原告并未與客戶就看樓書的條款進(jìn)行協(xié)商確定。從效力上看,該看樓書屬于無效合同,因為在居間合同中,居間人主要義務(wù)或者責(zé)任就是通過其提供的居間服務(wù)來促成委托人與他人訂立合同,然而看樓書訂立于原告帶領(lǐng)被告察看房屋之前,從看樓書的條款內(nèi)容來看,被告只要購買該物業(yè),不管是否是在原告的居間服務(wù)促使下購買的,均應(yīng)向原告支付傭金。很顯然看樓書的簽訂與約定隱含了免除作為居間人的原告的主要義務(wù)以及強(qiáng)迫被告必須接受原告居間服務(wù)的意思,因此看樓書依法應(yīng)確認(rèn)為無效合同。故法院駁回了分店的訴訟請求。

      一法官表示,簽署類似的看樓書已經(jīng)成為房地產(chǎn)三級交易市場的“潛規(guī)則”。長期以來,地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用信息的不對稱及其優(yōu)勢地位,單方制訂類似看樓書的霸王條款,損害購房業(yè)主利益,排除其他地產(chǎn)中介的競爭,影響了整個房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。本案的判決,從法律上否定這些霸王條款的效力,有利于促使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范經(jīng)營、誠信經(jīng)營。

       地產(chǎn)中介商:

       應(yīng)統(tǒng)一看樓書條款

     “深圳地產(chǎn)中介市場中看樓書這塊很混亂,大家沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、版本,都是各個地產(chǎn)中介公司自己制定,這其中不能排除一些小的中介在制定看樓書時制定一些不規(guī)范條款的可能。”美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)總經(jīng)理江少杰建議,政府相關(guān)部門可以制定看樓書的統(tǒng)一版本,將其中的條款統(tǒng)一,從而規(guī)范市場,這樣既方便了政府的監(jiān)管,也是對消費(fèi)者負(fù)責(zé)。