設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)自登記時生效
——山東日照中院判決木業(yè)公司訴工程處排除妨礙糾紛案
 
 
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  裁判要旨

  我國對不動產(chǎn)物權(quán)登記原則上采取的是登記要件模式，即登記為物權(quán)生效的法定要件。建設(shè)用地使用權(quán)屬于不動產(chǎn)用益物權(quán)的一種，其設(shè)立也應(yīng)以登記為要件，即設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)自登記時生效。

  案情

  2009年4月1日，山東省日照市公路管理局工程處（簡稱工程處）與日照市嵐山區(qū)碑廓鎮(zhèn)大朱槽一村簽訂土地租賃合同，約定工程處租賃大朱槽一村土地60畝，用于拌合站安裝和存料使用，租期一年。2010年1月25日，日照德霖木業(yè)有限公司（簡稱木業(yè)公司）以3010萬元價格競得2009G號宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，面積為14萬平方米。工程處租賃的土地即包含在木業(yè)公司競得的土地中。2011年4月3日，木業(yè)公司與日照市國土資源局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。同年4月29日，木業(yè)公司交齊土地出讓金。5月6日，木業(yè)公司向有關(guān)部門申請權(quán)利初始登記。5月20日，木業(yè)公司取得涉案土地使用權(quán)證。11月5日，工程處將拌合站設(shè)備遷出木業(yè)公司廠區(qū)。

  關(guān)于工程處占用的土地面積，雙方存在爭議。木業(yè)公司稱，工程處占用土地面積為60畝；工程處則辯稱，其施工的工程結(jié)束后，已不需要占用60畝土地，其實際占用的土地面積為12畝。木業(yè)公司對此存有異議，工程處未提供證據(jù)證實自己的主張。2011年9月21日，經(jīng)原審現(xiàn)場勘查測量，工程處拌合站設(shè)備占用土地面積為12畝，木業(yè)公司將拌合站周圍放置了木材。經(jīng)木業(yè)公司申請，原審法院依法委托物價部門鑒定涉案土地租賃費為每畝每年1.5萬元。此外，關(guān)于木業(yè)公司享有土地使用權(quán)的時間，雙方也存有爭議。木業(yè)公司認(rèn)為，其于2010年1月25日競得涉案土地使用權(quán)后，對涉案土地即享有排他的使用權(quán)；工程處則認(rèn)為，2011年5月20日木業(yè)公司辦理了土地使用權(quán)證后，才依法享有土地使用權(quán)。

  裁判

  山東省日照市嵐山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然木業(yè)公司之前成功競得該土地使用權(quán)，且已交齊土地出讓金，并與有關(guān)部門簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，但該行為僅是其取得國有土地使用權(quán)的準(zhǔn)備工作，在木業(yè)公司依法向有關(guān)部門申請權(quán)利登記前，該公司對該土地并不享有排他的使用權(quán)。因此，木業(yè)公司主張其自依法競得該土地使用權(quán)時即依法享有排他的使用權(quán)，于法無據(jù)，不予支持。木業(yè)公司應(yīng)自2011年5月6日向有關(guān)部門申請權(quán)利初始登記時，依法取得涉案土地使用權(quán)。

  木業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。

  山東省日照市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案土地系國有建設(shè)土地，根據(jù)物權(quán)法第一百三十九條“建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立”之規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立登記是建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的法定公示手段，是建設(shè)用地使用權(quán)是否依法設(shè)立的法定要件。木業(yè)公司雖通過競拍方式，交納了土地出讓金并最終與相關(guān)部門簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，但其僅基于出讓合同取得了債權(quán)請求權(quán)，尚未完成建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)設(shè)立，不能取得相應(yīng)的物權(quán)。木業(yè)公司只有進(jìn)行了設(shè)立登記，將設(shè)立內(nèi)容登記在不動產(chǎn)物權(quán)登記簿上，才能成為建設(shè)用地使用權(quán)人，才能享有占有、使用、收益的排他性權(quán)利。因此，木業(yè)公司自登記機(jī)構(gòu)于2011年5月20日向其下發(fā)國有土地使用證之日取得涉案建設(shè)用地使用權(quán)，原審認(rèn)定木業(yè)公司自2011年5月6日向有關(guān)部門申請權(quán)利初始登記時依法取得涉案土地使用權(quán)錯誤，應(yīng)予以糾正。木業(yè)公司上訴主張其自2010年1月25日經(jīng)拍賣取得涉案土地的建設(shè)用地使用權(quán)，不符合我國物權(quán)法的上述規(guī)定，依法不予支持。

  2012年9月20日，法院判決：駁回上訴，維持原判。

  評析

  建設(shè)用地使用權(quán)登記是各國通行的物權(quán)公示手段，但對于不動產(chǎn)登記所產(chǎn)生的效力，并不完全相同。從各國物權(quán)法的規(guī)定來看，登記對建設(shè)用地使用權(quán)的效力主要有三種模式：一是登記對抗主義，以法國和日本為代表。該種物權(quán)的變動，在當(dāng)事人之間，不須進(jìn)行登記即能發(fā)生法律效力，但只有登記后，才能產(chǎn)生對第三人的對抗效力。未經(jīng)登記的，則不能對抗善意第三人。二是登記生效主義，以德國、瑞士為代表。這種模式下，該種物權(quán)的變動，必須進(jìn)行登記，如果未進(jìn)行登記，則不發(fā)生物權(quán)變動的效果，即登記有決定建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅能否生效的效力。但由于對契約性質(zhì)的不同理解，又有不同的做法。三是托倫斯登記制度，主要是英美法系國家的做法，其特點是，除了登記之外，還有交付權(quán)利證書的要求，產(chǎn)權(quán)一經(jīng)登記，具有不可推翻的效力，國家給予保障。不強(qiáng)制一切土地所有權(quán)、他項權(quán)利申請登記，但一經(jīng)登記，其后發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利變更或者設(shè)定，非經(jīng)登記，不生效力。

  物權(quán)法出臺前，我國沒有專門的不動產(chǎn)登記法，有關(guān)不動產(chǎn)的登記規(guī)定主要散見于各項單行法律和行政法規(guī)，如城市房地產(chǎn)管理法等。物權(quán)法中對不動產(chǎn)物權(quán)的變動原則上采用了以德國和瑞士為代表的登記生效主義，主要體現(xiàn)在第一章第六條、第二章第一節(jié)和第十二章中，并且第一百三十九條明確規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立”。

  本案中，木業(yè)公司雖然是通過競拍方式，交納了土地出讓金并最終與相關(guān)部門簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，但此時其尚未完成建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立，不能取得相應(yīng)的物權(quán)，僅能基于出讓合同取得了債權(quán)請求權(quán)。木業(yè)公司只有進(jìn)行了設(shè)立登記，將設(shè)立內(nèi)容登記在不動產(chǎn)物權(quán)登記簿上，才能成為建設(shè)用地使用權(quán)人，才能享有占有、使用、收益的排他性權(quán)利。因此，木業(yè)公司自登記機(jī)構(gòu)于2011年5月20日向其下發(fā)國有土地使用證之日，取得涉案建設(shè)用地使用權(quán)。

  本案案號：(2011)嵐民一初字第1178號，(2012)日民一終字第734號

  案例編寫人：山東省日照市中級人民法院 張寶華 王林林