裁判要旨

     房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)。個(gè)人以其系掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、內(nèi)部承包為由主張對項(xiàng)目開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)，不能對抗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行該項(xiàng)目房產(chǎn)。

 

     案情

     2008年4月，趙漢斌因與江西昌廈建設(shè)工程集團(tuán)公司（以下簡稱昌廈建設(shè)公司）、江西昌廈房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱昌廈開發(fā)公司）借款糾紛一案，申請財(cái)產(chǎn)保全。同年6月12日，江西省南昌市中級人民法院查封了昌廈開發(fā)公司開發(fā)的位于南昌縣向塘銀河苑小區(qū)9套住宅和部分非住宅房產(chǎn)。后在法院主持下，趙漢斌與昌廈建設(shè)公司、昌廈開發(fā)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議。因昌廈建設(shè)公司、昌廈開發(fā)公司未主動(dòng)履行調(diào)解書，趙漢斌申請對查封的房產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行。2010年6月10日，鄔玉成、王小洪以案外人身份向南昌中院提出執(zhí)行異議，主張對查封房產(chǎn)的所有權(quán)。同年7月8日，南昌中院駁回其異議。7月23日，鄔玉成、王小洪向南昌中院提出執(zhí)行異議訴訟，主張其是銀河苑小區(qū)實(shí)際開發(fā)人，請求確認(rèn)其對查封房產(chǎn)享有所有權(quán)，解除對該房產(chǎn)的查封。

 

     裁判

     江西省南昌市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，2006年6月16日，鄔玉成、王小洪向南昌縣國土資源局出具的申請報(bào)告和土地登記申請書，記載鄔玉成、王小洪受昌廈開發(fā)公司委托于同年3月15日經(jīng)江西產(chǎn)權(quán)交易所競得向塘鎮(zhèn)贛東路15號的土地，兩人同意該土地登記在昌廈開發(fā)公司名下。昌廈開發(fā)公司據(jù)此以土地使用權(quán)者的身份向土地主管部門申請所有者權(quán)益登記，在申請登記的依據(jù)中明確“該宗土地是鄔玉成、王小洪兩人受昌廈開發(fā)公司的委托于2006年3月15日在江西省產(chǎn)權(quán)交易所競得，土地來源合法”。南昌縣人民政府依據(jù)該申請向昌廈開發(fā)公司頒發(fā)了南國用（2006）第0449號土地使用權(quán)證。因此，鄔玉成、王小洪以內(nèi)部承包關(guān)系主張對昌廈開發(fā)公司開發(fā)的銀河苑小區(qū)房產(chǎn)享有物權(quán)沒有事實(shí)與法律依據(jù)，鄔玉成、王小洪的執(zhí)行異議之訴不能成立。法院判決：駁回鄔玉成、王小洪的訴訟請求。

     江西省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是判斷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)。昌廈開發(fā)公司取得南國用（2006）第0449號國有土地使用權(quán)證書，在該土地上開發(fā)建設(shè)銀河苑小區(qū)并登記房產(chǎn)權(quán)屬，因此，昌廈開發(fā)公司享有銀河苑小區(qū)房產(chǎn)所有權(quán)。鄔玉成、王小洪提交的證據(jù)不能證明其對爭議房產(chǎn)享有所有權(quán)。即使鄔玉成、王小洪將土地登記到昌廈開發(fā)公司名下掛靠昌廈開發(fā)公司開發(fā)屬實(shí)，昌廈開發(fā)公司認(rèn)可鄔玉成、王小洪對爭議房產(chǎn)享有所有權(quán)的主張，也不能以此對抗昌廈開發(fā)公司的債權(quán)人。城市房地產(chǎn)開發(fā)和建筑管理法律法規(guī)禁止個(gè)人采用借用企業(yè)資質(zhì)掛靠等手段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果鄔玉成、王小洪的主張得到支持，將使法律禁止的行為通過民事訴訟合法化。2011年3月20日，法院判決：駁回上訴，維持原判。

 

     評析

     本案是執(zhí)行異議之訴。鄔玉成、王小洪根據(jù)民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，以申請執(zhí)行人為被告、其掛靠的企業(yè)為第三人，提出執(zhí)行異議之訴。本案的審理主要涉及兩個(gè)法律問題：一是在個(gè)人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，房產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)如何確定；二是被掛靠的房地產(chǎn)企業(yè)對個(gè)人享有房產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)可能否對抗第三人申請執(zhí)行該房產(chǎn)。

 

     一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確定應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為依據(jù)

     本案中爭議的銀河苑小區(qū)房產(chǎn)所有權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法的規(guī)定確定其權(quán)屬。物權(quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。該法第十七條還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。本案中，昌廈開發(fā)公司在取得國有土地使用權(quán)后開發(fā)銀河苑小區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃、建設(shè)許可和商品房預(yù)售等均由昌廈開發(fā)公司辦理，房屋所有權(quán)均登記在昌廈開發(fā)公司名下。鄔玉成、王小洪不是在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記的權(quán)利人，未持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，因此，兩人以掛靠昌廈開發(fā)公司和系項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)人為由主張對銀河苑小區(qū)房產(chǎn)的所有權(quán)沒有法律依據(jù)支持。

 

     二、被掛靠的房地產(chǎn)企業(yè)對個(gè)人掛靠開發(fā)事實(shí)的認(rèn)可不能對抗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)人

     不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是指將土地及其定著物的所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更，按照法定程序記載于有專門機(jī)構(gòu)掌管的登記簿冊上。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是法律規(guī)定的物權(quán)公示方法，具有法律賦予的公信力。這種對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示目的在于讓第三人知悉該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬和變動(dòng)，明晰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，避免第三人遭受損害，保護(hù)市場交易安全。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的價(jià)值一般都比較高，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記人可能因不動(dòng)產(chǎn)登記在其名下而取得更高的市場資信，因而影響第三人對是否與登記人進(jìn)行市場交易的判斷。本案中，查封的銀河苑小區(qū)房產(chǎn)系由昌廈開發(fā)公司登記開發(fā)，該登記既在法律上明確了昌廈開發(fā)公司享有的物權(quán)，也是對外向第三人宣示昌廈開發(fā)公司享有的物權(quán)。如果鄔玉成、王小洪的主張獲得支持，將出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記人與權(quán)利人不一致的情形，對外也會造成物權(quán)權(quán)屬不明晰，權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確，嚴(yán)重影響市場交易安全。例如，在銀行向開發(fā)該項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款的案件中，房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)進(jìn)行抵押，如果認(rèn)定未登記的個(gè)人享有房產(chǎn)所有權(quán)，銀行的貸款抵押擔(dān)保失去依據(jù)，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能成為逃避債務(wù)履行的工具，嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易對方的利益。

     除物權(quán)法的規(guī)定外，公司法還規(guī)定公司以其全部財(cái)產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。登記在公司名下的房產(chǎn)是公司的財(cái)產(chǎn)，因而應(yīng)當(dāng)成為公司對外承擔(dān)債務(wù)的財(cái)產(chǎn)。銀河苑小區(qū)的房產(chǎn)登記在昌廈開發(fā)公司名下，依法可以成為其對外承擔(dān)償還債務(wù)的財(cái)產(chǎn)，趙漢斌作為昌廈開發(fā)公司債權(quán)人有權(quán)申請執(zhí)行該財(cái)產(chǎn)。

     另一方面，個(gè)人采用借用企業(yè)資質(zhì)掛靠等手段開發(fā)房地產(chǎn)也是法律、行政法規(guī)所禁止的行為。如果鄔玉成、王小洪以實(shí)際開發(fā)人為由主張的登記在昌廈開發(fā)公司的房產(chǎn)所有權(quán)獲得支持，將使法律禁止的行為通過民事訴訟合法化。如果屬于登記錯(cuò)誤，可以根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行更正或者提出更正訴訟，但本案不屬于登記錯(cuò)誤情形，鄔玉成、王小洪自愿向土地登記機(jī)構(gòu)出具申請報(bào)告，表示其系受昌廈開發(fā)公司委托競買南昌縣向塘鎮(zhèn)贛東南路15號土地使用權(quán)，愿意將該土地使用權(quán)登記在昌廈開發(fā)公司。即使鄔玉成、王小洪借用昌廈開發(fā)公司名義，掛靠昌廈開發(fā)公司開發(fā)屬實(shí)，也應(yīng)自行承擔(dān)出具虛假報(bào)告和由此導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)，而不是由第三人承擔(dān)與昌廈開發(fā)公司交易中的損失。

     因此，鄔玉成、王小洪提出的執(zhí)行異議之訴應(yīng)予駁回。

     本案案號：（2010）洪民二初字第55號，(2011)贛民一終字第7號