關(guān)于律師參與酒店委托管理協(xié)議談判的幾個(gè)要點(diǎn)　

一、關(guān)于業(yè)務(wù)計(jì)劃書的預(yù)先認(rèn)可制度

       所謂業(yè)務(wù)計(jì)劃是指酒店管理公司，在每個(gè)財(cái)務(wù)年度以前，對(duì)經(jīng)營(yíng)總收入、部門利潤(rùn)、資金使用、酒店經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等重大經(jīng)營(yíng)指標(biāo)所作出的預(yù)測(cè)和安排，這個(gè)計(jì)劃集中體現(xiàn)了酒店管理公司的管理思想和方法。業(yè)主在談判時(shí)應(yīng)注意：第一，是業(yè)務(wù)計(jì)劃預(yù)先知情權(quán)的獲得，即對(duì)酒店總經(jīng)理所制定的業(yè)務(wù)計(jì)劃，有一個(gè)預(yù)先的知情，通常要求酒店管理公司提前六十日，向業(yè)主提交業(yè)務(wù)計(jì)劃書，供業(yè)主充分論證；第二，當(dāng)業(yè)主有充分理由質(zhì)疑業(yè)務(wù)計(jì)劃時(shí)，酒店管理公司是需要安排一個(gè)特別的協(xié)商回應(yīng)機(jī)制，來(lái)解除業(yè)主的顧慮。

二、關(guān)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的測(cè)評(píng)制度

       一般地，酒店管理公司業(yè)內(nèi)可以接受地測(cè)評(píng)方式有兩種，指從酒店開業(yè)后進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)年度起（通常是從酒店開業(yè)后的第三年度），一種是以同區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量可比競(jìng)爭(zhēng)酒店的平均單房的日租收入（Revpar）為測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)；另一種是以酒店公司預(yù)先制定的業(yè)務(wù)計(jì)劃中的經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)（GOP）為測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，約定當(dāng)酒店管理公司無(wú)法在一個(gè)時(shí)限內(nèi)，實(shí)現(xiàn)上述標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)比值時(shí)，存在一個(gè)酒店管理公司的“贖買”機(jī)制，即酒店管理公司可以通過(guò)支付一個(gè)業(yè)績(jī)測(cè)評(píng)的差額款項(xiàng)，來(lái)獲得委托管理公司的繼續(xù)。

三、關(guān)于業(yè)主代表的派駐制度

       業(yè)主代表派駐應(yīng)遵循幾個(gè)原則：第一、謹(jǐn)慎確定業(yè)主代表的任職資格，盡可能讓“內(nèi)行”去監(jiān)督“內(nèi)行”；第二，業(yè)主代表由業(yè)主任免，并向業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)于在酒店任職的業(yè)主代表，在日常的管理事務(wù)上，還應(yīng)當(dāng)向酒店總經(jīng)理負(fù)責(zé)；第三、在不影響或者干預(yù)酒店管理公司正常經(jīng)營(yíng)管理的情況下，賦予業(yè)主代表進(jìn)入酒店，查閱經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)資料，列席總經(jīng)理會(huì)議的權(quán)力，但不應(yīng)當(dāng)給予特權(quán)。

四、關(guān)于酒店物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押擔(dān)保制度

       通常，酒店管理公司對(duì)于業(yè)主股份轉(zhuǎn)讓或其他方式的重組，以及酒店實(shí)物資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，會(huì)設(shè)定一些條件：第一，股份或資產(chǎn)的受讓人，不應(yīng)當(dāng)是酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)者，或被競(jìng)爭(zhēng)者控制的其他實(shí)體或個(gè)人；第二，股份或資產(chǎn)受讓人，不是酒店管理公司所在國(guó)家法律或法令規(guī)定的受禁人員；第三，業(yè)主有義務(wù)在交易前，促使股份或資產(chǎn)的受讓人，還應(yīng)當(dāng)與酒店管理公司簽訂一個(gè)協(xié)議，表明新的業(yè)主將接受原委托管理協(xié)議的條件，使酒店管理公司繼續(xù)“平靜”的經(jīng)營(yíng)酒店。

       相同的，抵押權(quán)人需要與酒店管理公司也簽訂一個(gè)能確保其平靜經(jīng)營(yíng)的不干擾協(xié)議。目的在于，抵押權(quán)的行使，不干預(yù)酒店管理的繼續(xù)。

五、關(guān)于地區(qū)專營(yíng)權(quán)的范圍劃定

       這不是一個(gè)必設(shè)的條款，地區(qū)專營(yíng)權(quán)條款是否在委托管理協(xié)議里面出現(xiàn)，取決于業(yè)主的偏好和投資計(jì)劃的安排。

六、關(guān)于技術(shù)協(xié)議服務(wù)的地位和標(biāo)準(zhǔn)

       第一，技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的地位：與業(yè)主聘請(qǐng)的其他專業(yè)團(tuán)隊(duì)一樣，為業(yè)主建設(shè)符合品牌標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)酒店提供專業(yè)，因此應(yīng)與業(yè)主聘請(qǐng)的其他專家、顧問(wèn)、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度相互配合工作。

      第二、技術(shù)服務(wù)成果和提交程序