業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的法律關(guān)系
隨著我國住房制度改革的不斷深入,住房商品化和住房管理商品化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì),在此“兩化”的過程中,產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛,物業(yè)管理就是其中之一。近年來,訴至法院的物業(yè)管理糾紛案件呈明顯上升趨勢(shì),究其原因,大多都是由于物業(yè)管理公司及業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的法律關(guān)系不明確,各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清晰,故筆者在本文中擬就此問題作一番拋磚引玉的初淺探討。 一、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的地位和作用 與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比,物業(yè)管理作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制,其最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。 全體業(yè)主擁有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它由業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部各個(gè)成員按一定程序選舉產(chǎn)生,負(fù)責(zé)具體處理業(yè)主團(tuán)體的日常事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵。物業(yè)管理公司則是對(duì)建筑物進(jìn)行統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)的企業(yè)。 二、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系 在實(shí)踐中,過去我們大都將業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上,其實(shí)這是望文生義引起的片面理解,對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展會(huì)造成極大的危害。 (一)委托的產(chǎn)生、發(fā)展是由于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá),個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力,不可能事必躬親,不得不將部分事務(wù)交由他人處理,法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整,由此而生委托。這與我國《合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的,委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一,結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的區(qū)別的,具體反映在以下幾個(gè)方面: 1.合同的目的不同!吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定:“委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。這條規(guī)定是法律對(duì)委托合同概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的最主要特征就是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù),是指與委托人有利害關(guān)系,委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先,物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù),物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù);其次,由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn),作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不能親自來處理,同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū),業(yè)主人數(shù)可能會(huì)達(dá)數(shù)千人,如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作,那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂,最終導(dǎo)致表面上人人都在管,實(shí)際上人人都不管,也無法管的局面! 2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定:“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)!边@實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的,物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同的范圍、項(xiàng)目,遵循物業(yè)管理法律、法規(guī),獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán),而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。 3.物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知,物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的,處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付,也可以由受托人墊付,而后由委托人償還,對(duì)于報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報(bào)酬,這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的區(qū)別。 4.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零八條:“委托人經(jīng)受托人同意,可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定,委托合同可以采取重復(fù)委托;而物業(yè)管理法律、法律規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司,不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人。 5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定:“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同!奔捶梢(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上,若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖,則不問客觀上是否有理由,均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán),并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)款:“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定,將其解除合同的主張通知對(duì)方即可,而無須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無償,定有期限或未定期限,或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落,在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的,如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同,就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 從上述五個(gè)方面的本質(zhì)量區(qū)別可見,物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn),有著明顯的本質(zhì)差別,顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上,還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上,都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動(dòng)中是存在著委托行為的,例如:委托專營公司提供專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù),業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)并投票等行為都屬于委托行為。 在物業(yè)管理發(fā)展的初期,由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后,認(rèn)識(shí)的不清晰,加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布,對(duì)委托合同的概念沒有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn),一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟,那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入,相距甚遠(yuǎn),根本就不符合委托合同成立的法律要件,必然會(huì)誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決,最終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。 (二)所謂代理,是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實(shí)施的且法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。代理作為一種獨(dú)立的民事法律制度,同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。在處于簡單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中,并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會(huì)以后,科技發(fā)展、交易擴(kuò)大,個(gè)人由于知識(shí)、才能、時(shí)間、健康等條件的限制,已難以事必躬親,因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立,使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可缺少的重要內(nèi)容。 代理關(guān)系的基礎(chǔ),是代理權(quán),代理人之所以能代替被代理人實(shí)施法律行為,就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最根本的核心,首先是所代理的行為必須限于法律行為,不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題;其次涉及到法律行為,但并不需要代理人代理,被代理人可以直接而為之的行為,也不存在代理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系”。 在物業(yè)管理活動(dòng)中,物業(yè)管理公司通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為,但一般都不需要物業(yè)管理公司來代理,而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是不涉及法律行為,根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此,代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系,絕不能用代理的概念來涵蓋物業(yè)管理的概念。 委托代理,又稱為意定代理,是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實(shí)地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動(dòng)。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動(dòng)中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的,物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人,是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利,并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。因此,物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托-----代理”,在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念,自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。 。ㄈ┗谏鲜隼碚撗芯康某晒覀儜(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)中徹底地拋棄“委托”、“代理”以及“委托代理”的物業(yè)管理法律關(guān)系。我們認(rèn)為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下三種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系: 1.依據(jù)我國民法中物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物分區(qū)所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系; 2.依據(jù)合同法的法律規(guī)定,按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系; 3.依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定,構(gòu)成消費(fèi)者(接受服務(wù))與經(jīng)營者(提供服務(wù))之間的平等的法律關(guān)系。 總之,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是構(gòu)成民法的平等的民事法律關(guān)系。因此,在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)明確規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,明確區(qū)分所有建筑物管理人與業(yè)主委員會(huì)具有平等的民事主體地位。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)可信的原則,以及遵守法律、尊重社會(huì)公德、不損害社會(huì)利益的原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同!
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