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房地產(chǎn)開發(fā) |
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石家莊房產(chǎn)律師:不符合交房條件時購房人應(yīng)如何面對 |
作者:河北被石家莊房產(chǎn)律師編輯
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間:2010/3/9 17:00:00 |
不符合交房條件時購房人應(yīng)如何面對
1.對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件,很多購房人并不采取行動,天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同,但現(xiàn)實完全不是那么回事,權(quán)利是要靠自己主張的,如果購房人不提出、不主張,甚至以為先住進(jìn)房子再說,卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利,等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。 2.對房地產(chǎn)商的違約,分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。 對于合同撤消權(quán),《合同法》第五十五條規(guī)定:“有下列情形之一的,撤銷權(quán)消滅:(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán);(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)!蹦壳胺ㄔ和ǔJ(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。 《合同法》第九十五條規(guī)定:“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅。”具體到房地產(chǎn)糾紛,根據(jù)今年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅!北緱l中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間,它們是不變期間,不同于訴訟時效,不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿,解約權(quán)人不行使解除權(quán),該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點講:房地產(chǎn)商延期交房的時間達(dá)到合同約定的解約條件,購房人開始享有法定解約權(quán),同時,從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同,其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi),如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán),則購房人在收到催告之次日起三個月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán),過了三個月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。 3.購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外,依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定,在開發(fā)商存在如下行為時,購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失: (1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; (2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人; (3)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明; (4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實; (5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實; (6)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的; (7)面積誤差比絕對值超過3%的; (8)由于開發(fā)商的原因,逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定,但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定,上述解約權(quán)均存在除斥期間,該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。 (9)對于房地產(chǎn)商違約,購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出,如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償,購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題,《民法通則》第一百三十五條規(guī)定:“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年,法律另有規(guī)定的除外! 因此,購房人如對房地產(chǎn)商交房存有疑義的,一定要書面提出,并注意保全證據(jù),如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的,要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時間。 收房時要注意房屋的保修期 1.建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。” 2.關(guān)于保修期的長短,依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任,但實際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位,保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》,是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》,而該《規(guī)定》第六條講明:“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的,保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。” 3.那么依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定:在正常使用條件下,建設(shè)工程的最低保修期限為: (1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(注:該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限。) (2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年; (3)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期; (4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年; (5)其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定; (6)建設(shè)工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算; 4.因此,“建設(shè)工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算”的說法更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算,他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間,買尾房或現(xiàn)房的購房人,收房時一定要注意保修期的時限,避免錯過保修時間。
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