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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 房產(chǎn)交易時最容易被忽視的問題 |
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作者：河北石家莊房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2010/2/18 16:54:00 |
房產(chǎn)交易時最容易被忽視的問題
- 保障買賣雙方權(quán)益，房管局在過戶環(huán)節(jié)中不斷完善各種措施，使二手房交易安全、可靠，使廣大消費者可以放心交易。與此同時，一些房屋或產(chǎn)權(quán)人因忽略房屋過戶的嚴肅性，致使一些看似簡單的問題在過戶環(huán)節(jié)“卡殼”，需要補辦相關(guān)手續(xù)，給買方造成心理障礙，有的因此解除了買賣合同。這些不是問題的問題，只要稍加注意及時辦理，完全可以避免。而一但“卡殼”則會引起不必要的麻煩，歸咎起來無外乎以下幾種：
產(chǎn)權(quán)繼承
（1）許多產(chǎn)權(quán)繼承人在沒有處分房產(chǎn)時都沒有繼承概念，產(chǎn)權(quán)證是爺爺或奶奶的，到了孫子輩，賣房過戶時才知道需要繼承。這樣的繼承應(yīng)先順序到父輩，父親的姊妹兄弟應(yīng)全部到場。一般家庭之前對房產(chǎn)做了內(nèi)部分割，這樣、其他子女應(yīng)放棄繼承，由房屋實際占有（分配）人一人繼承。
（2）如果房屋產(chǎn)權(quán)人子女多，且房屋實際占有人去世，辦理繼承律師見證時，在其他子女放棄繼承后，由房屋實際占有人的配偶和子女代為繼承。
3）產(chǎn)權(quán)人死亡，其配偶和子女共同繼承。為便于交易，配偶和子女任何一方可放棄產(chǎn)權(quán)，由一人繼承。
上述三種情況，取得繼承律師見證書后，應(yīng)在產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)管理部門辦理換證后方可交易。
4）共有人死亡，產(chǎn)權(quán)人（其配偶）和子女共同繼承。這種情況辦理繼承律師見證后不用換證即可交易。
現(xiàn)實中、在過戶環(huán)節(jié)“卡殼”的這種情況最多，產(chǎn)權(quán)人往往以產(chǎn)權(quán)、名字都是自己的，不需要征求別人意見為由而要求過戶，忽略了產(chǎn)權(quán)共有的客觀事實。當(dāng)然、也有喪偶后購買的房屋的情況，這種情況交易前需要析產(chǎn)（證明喪偶后購買）后才能過戶。
離異要證明
正常二手房過戶，夫妻均應(yīng)持有效證件到場簽字畫押。而離異者在出售房屋時，除需提供正常交易所需的資料外，還應(yīng)提供離婚證、財產(chǎn)分割協(xié)議或人民法院判決書、無再婚證明等方可；產(chǎn)權(quán)證如果不是自己名字，則需持有效證件在產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)管理部門辦理換證后方可交易；如果離異后再婚，除持之前資料外，其配偶也應(yīng)持有效證件一同到場。
未婚要聲明
未婚產(chǎn)權(quán)人之前處分自己的產(chǎn)權(quán)，過戶時出具身份證、未婚證明（街道辦簽開）即可�，F(xiàn)在則需要首先在屬地民政部門開具無婚姻登記證明，然后持該證明、身份證到律師見證處辦理未婚聲明書；持身份證、未婚聲明書方可辦理過戶手續(xù)。
結(jié)婚證不可少
二手房過戶中，最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)是結(jié)婚證。許多產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚時沒有領(lǐng)取結(jié)婚證、領(lǐng)證的遺失了、虛報年齡與實際年齡不符、登記與身份證號不符等，都會造成不能過戶的麻煩。過戶前應(yīng)仔細檢查自己的結(jié)婚證，如果有年齡、身份證號不符、名字錯誤等，應(yīng)到發(fā)證機關(guān)辦理相關(guān)證明；未領(lǐng)結(jié)婚證或遺失的，應(yīng)在屬地或發(fā)證機關(guān)辦理補證手續(xù)，為二手房過戶疏通道路。
以上是近期二手房過戶中集中反映出來的情況，可以通過有效途徑合理轉(zhuǎn)化。但有的問題因牽扯幾個部門，辦理起來比較煩瑣，所以、需要一定耐心。只有疏通交易環(huán)節(jié)面臨的障礙，才能完成交易順利過戶。二手房過戶中還反映出一些疑難問題，如產(chǎn)權(quán)人去世、產(chǎn)權(quán)人舉家外遷等，因沒有及時過戶導(dǎo)致無法交易，影響了購買人居住和改善居住條件的步伐，使遺留問題而長期擱置。不論房屋有任何外因，及早過戶是保護自己權(quán)益最有效的途徑。
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