2009年5月份,張先生通過中介公司居間介紹,購買了韓女士的一套位于上海市閘北區(qū)的居住用房。因韓女士在該套房屋內(nèi)有戶口,雙方在房屋買賣合同中特別約定,賣方需在辦理出買方的房屋產(chǎn)證后10日內(nèi)遷出戶口,每逾期一日,支付總房價(jià)的萬分之五作為違約金,并留下尾款20000元。產(chǎn)證辦出來并辦理了交房手續(xù)后,因韓女士在上海無其它住所,沒有及時(shí)遷出戶口,雙方產(chǎn)生糾紛,張先生起訴到法院。
這是一個(gè)典型的二手房買賣因戶口遷移問題而產(chǎn)生的糾紛。目前國家的法律政策,將房屋的權(quán)屬管理和戶籍管理分割開來,房屋權(quán)屬由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé),戶籍則由公安機(jī)關(guān)的戶籍管理部門負(fù)責(zé)。因房屋權(quán)屬引起的糾紛可通過訴訟解決,但戶籍管理屬于行政管理范疇,公民在符合相關(guān)政策法規(guī)的前提下,可自由決定戶口遷移,所以法院原則上是無法受理戶口遷移糾紛案件的。
對(duì)于出售方來說,房屋交易中沒有遷出戶口的原因可能多方面原因造成的,如:出售方買房的時(shí)候不清楚戶口遷移政策,賣掉房子以后才發(fā)現(xiàn),如果沒有遷入處,戶籍是無法從原戶口遷出的;出售方之前也是二手買進(jìn)的,原房屋產(chǎn)權(quán)人沒有將戶口從房屋內(nèi)遷出,而出售方在買房時(shí)沒有在意,等。
本案中,買方張先生比較審慎,在購房時(shí)針對(duì)戶口問題做了專門的約定,不但約定尾款,還約定了逾期遷出戶口的違約金,對(duì)出售方韓女士構(gòu)成違約成本壓力。后來經(jīng)過法官調(diào)解,韓女士按合同約定向張先生作出賠償,并及時(shí)遷出戶口。如果張先生簽訂房屋買賣合同時(shí),沒有對(duì)戶口遷出作出明確的違約責(zé)任,那么僅僅就戶口遷移問題向法院起訴,法院是不會(huì)受理的。戶口遷移涉及行政部門的審批,屬于行政管理范疇,不屬于法院民事案件的受理范圍。
所以,買方在買房時(shí),在簽訂房屋買賣合同之前,應(yīng)該對(duì)交易房屋的戶口問題進(jìn)行調(diào)查,并對(duì)戶口遷移責(zé)任約定較高的違約金數(shù)額,即使將來發(fā)生糾紛,法院無法判決賣方遷出戶口,但對(duì)合理的違約金是可以支持的,這樣,賣方為了避免承擔(dān)違約金,也會(huì)積極解決戶口問題的。
當(dāng)然,二手房買賣中因戶口遷移產(chǎn)生的糾紛比較突出,而且無論法院還是公安機(jī)關(guān)戶籍管理部門都無法采取強(qiáng)制手段將爭議戶口遷出,那么除了當(dāng)事人應(yīng)該在房屋買賣過程中加強(qiáng)自身的防范措施,通過合同約定明確的違約責(zé)任給出售房增加違約賠償負(fù)擔(dān)外,我們也希望政府部門加以重視,相關(guān)部門能協(xié)調(diào)并出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的政策措施來解決此類問題,如:是否可以對(duì)此類問題,特事特辦,由公安機(jī)關(guān)戶籍管理部門根據(jù)新產(chǎn)權(quán)人的申請(qǐng),在備齊相應(yīng)的材料和符合相關(guān)條件后,直接將此類空掛戶口遷出到戶籍管理部門專門設(shè)置的地方。這樣,解決了老百姓的實(shí)際問題,也有利于建設(shè)和諧社會(huì)的大局。