物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任
物業(yè)小區(qū)發(fā)生刑事案件,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任?在深圳和上海發(fā)生的兩起命案經(jīng)過中央電視臺、上海電視臺、新華社等媒體廣泛報導(dǎo),引起了物業(yè)管理行業(yè)、業(yè)主、住戶和法律界的強(qiáng)烈反響。
先說有名的深圳筆架山莊命案。1998年3月,二罪犯潛入筆架山莊,在山莊的空置房屋內(nèi)潛伏4日,掌握了某業(yè)主的出入規(guī)律,第4天深夜某業(yè)主回家時,罪犯在家門前將其搶劫殺害。二年后,刑事案件偵破、審理完畢,二罪犯均被執(zhí)行死刑。死者家屬認(rèn)為物業(yè)管理公司疏于對空置房屋的管理,對出入住宅區(qū)的可疑人員不加防范,存在嚴(yán)重的過錯,對死者的被害負(fù)有不可推卸的責(zé)任,將物業(yè)管理公司推上被告席,索賠139萬元。一審法院判決物業(yè)管理公司支付死者家屬10萬元賠償金。深圳市中級人民法院二審撤銷原法院判決,認(rèn)定物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。
第二起案件發(fā)生在上海北區(qū)的一個新建成小區(qū)。2001年3月5日凌晨,罪犯翻過圍墻進(jìn)入最靠近圍墻的一樓人家,采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對某女實(shí)施奸淫并致其死亡。然后打開小區(qū)建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門,順著垃圾攀上墻,翻出小區(qū)。罪犯后被抓獲,死者家屬提起刑事附帶民事訴訟,法院判決賠償13246.50元。之后,死者家屬又對物業(yè)管理公司提起民事訴訟,要求賠償507701.55元。寶山區(qū)法院一審判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。上海市第二中級法院二審撤銷原法院判決,裁定物業(yè)管理公司賠償4萬元。
兩起案件性質(zhì)類似,但最終的判決結(jié)果卻大相徑庭。物業(yè)管理公司在這種刑事案件中到底有沒有責(zé)任?有什么責(zé)任?承擔(dān)或免除責(zé)任的根據(jù)是什么?作為物業(yè)管理公司從這兩起案件應(yīng)該借鑒的經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)是什么?
在筆架山莊案件中,一審法院認(rèn)定業(yè)主入住后,與物業(yè)管理公司構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)管理合同法律關(guān)系,保障住戶的人身、財產(chǎn)安全是物業(yè)管理合同的附隨義務(wù),物業(yè)管理公司必須采取有效措施防范事故的發(fā)生。案件中,罪犯潛伏4日,物業(yè)管理人員在第2天即發(fā)現(xiàn)罪犯的行跡,但由于責(zé)任心不強(qiáng),疏忽大意,對空置房疏于管理,對出入的可疑人員不加防范,客觀上已將住戶置于不安全境地,從而使犯罪分子在第4天得逞。被告沒有全面履行合同義務(wù),應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在上海案件中,二審法院認(rèn)定物業(yè)公司對三大監(jiān)控系統(tǒng)(即周界報警、電子巡更和攝像監(jiān)控)沒有公安局的驗(yàn)收合格證明;在不能確保三大監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)揮安全防范作用的情況下,仍不同意居民在自家的門窗上安裝防盜鐵門;未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉,使犯罪分子輕易進(jìn)入和翻出小區(qū)。這些行為充分證明了物業(yè)管理公司在安全防范中疏于管理,證明了其未能切實(shí)履行安全防范的義務(wù)的事實(shí),已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院在對這兩起案件判決賠償?shù)闹饕聦?shí)根據(jù)就是物業(yè)管理公司“疏于管理”。
在2002年10月21日國務(wù)院法制辦公室向社會大眾公布的《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》征求意見稿第四十九條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作!钡诙钜(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)疏于管理(下劃線為筆者加注),未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任!备鶕(jù)民事訴訟法關(guān)于證據(jù)的規(guī)定,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對自己的行為不存在“疏于管理”承擔(dān)舉證責(zé)任。如何證明是否“疏于管理”就成了關(guān)鍵。在上海案件的第一審中,物業(yè)管理公司認(rèn)為物業(yè)公司按約配置保安人員進(jìn)行保安值勤、巡視,并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng),就已經(jīng)履行了小區(qū)的保安義務(wù)。一審法院也對上述觀點(diǎn)進(jìn)行了支持。但二審就從上述的三個方面的行為從反面認(rèn)定為“疏于管理”。深圳筆架山莊命案也是從“在第2天已發(fā)現(xiàn)罪犯行跡、對空置房疏于管理、對出入的可疑人員不加防范”幾方面認(rèn)定物業(yè)管理公司“疏于管理”的。因此,物業(yè)管理公司在以后的工作中應(yīng)該從以下幾方面做好預(yù)防和處理措施:
一、在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確物業(yè)管理公司的安全防范義務(wù)。在現(xiàn)在普遍使用的《物業(yè)管理合同》中,大都籠統(tǒng)規(guī)定為“物業(yè)管理公司提供24小時保安服務(wù)”或者“24小時值班電話”。這種規(guī)定很容易引起歧義,產(chǎn)生糾紛。在一起物業(yè)管理糾紛中,業(yè)主就認(rèn)為“24小時”應(yīng)當(dāng)是24小時內(nèi)每1分每1秒都必須提供保安服務(wù)。物業(yè)管理公司能做到嗎?幾乎每一個物業(yè)管理公司的保安都只是定時巡更、簽到,如每小時兩次等等。
二、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)有足夠的證據(jù)說明自己的保安監(jiān)控系統(tǒng)是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突發(fā)性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化,即使物業(yè)管理公司給予應(yīng)有的注意和防范,也不可能完全避免刑事犯罪對業(yè)主(住戶)人身、財產(chǎn)的侵害。這種侵害一旦發(fā)生,只能從物業(yè)管理公司是否盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)來判斷是否違約。因此,物業(yè)管理公司必須根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)和條件,隨時、謹(jǐn)慎地注意保護(hù)業(yè)主(住戶)的人身、財產(chǎn)安全。如小區(qū)是封閉的,安裝了紅外監(jiān)控、電子巡更、周界報警等系統(tǒng),并且這些設(shè)施的產(chǎn)品是合格產(chǎn)品;物業(yè)管理公司制定了嚴(yán)格的安全防范制度,配備了足夠的保安人員,裝備了足夠的保安器械。
三、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立完備的危機(jī)預(yù)防與處理系統(tǒng),有效地防止刑事案件的發(fā)生,同時,在危機(jī)發(fā)生以后能夠?qū)p失或影響控制在最小范圍以內(nèi)。因?yàn),對于物業(yè)管理公司來講本來已經(jīng)是微利保本甚至虧損,一旦發(fā)生一些案件,動輒幾萬、十萬甚至幾十萬的賠償對物業(yè)公司都是不小的一筆數(shù)目,更重要的是“好事不出門、壞事傳千里”,對物業(yè)管理公司的品質(zhì)、形象和品牌都是不小的損失。筆架山莊案例中,雖然物業(yè)管理公司最終勝訴了,但名聲卻是傳了出去,就是普通的大眾也知道出了這么一個命案,得不償失。深圳的一些物業(yè)管理公司已經(jīng)對此有了很深的認(rèn)識,建立了完備的危機(jī)預(yù)防與處理系統(tǒng),制定了周詳?shù)摹段C(jī)手冊》。
四、物業(yè)管理公司應(yīng)該要求自己的員工,特別是保安員提高警惕,嚴(yán)加防范,特別注意細(xì)小的情節(jié),準(zhǔn)確及時察覺苗頭。在深圳案例中,罪犯潛入筆架山莊空置房的第2天就被一名清潔工發(fā)現(xiàn)了,但沒有引起重視,根本沒向保安員或管理處主任匯報。在上海案例中,罪犯剛翻過圍墻,小區(qū)的保安防范系統(tǒng)當(dāng)即覺察到了異常,但待他們迅速趕到現(xiàn)場后,卻未發(fā)現(xiàn)什么,其實(shí)罪犯已進(jìn)入被害人家里。不管兩案的判決如何,光從這一點(diǎn)來看,物業(yè)管理公司的工作人員主觀上的“疏忽”是存在的。物業(yè)管理公司對物業(yè)的“管理”歸根結(jié)底都是要落實(shí)到“物”的管理和對“人”的服務(wù)上來,雖然不少物業(yè)管理公司都引進(jìn)了ISO9000質(zhì)量保證體系,但筆者在對一些管理處的檢查中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量記錄中只有簡單的“正常”二字,因此,提高員工的安全防范意識是完全必要的,而且是最迫切的,通過加強(qiáng)對一線員工的培訓(xùn)與安全實(shí)操演練形成一堵嚴(yán)密的“防火墻”。
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