產(chǎn)權(quán)證逾期辦理的違約責任
　　產(chǎn)權(quán)證是購房者最為關(guān)心的問題之一。目前，開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證而引起的糾紛比較普遍，不僅造成房屋權(quán)屬關(guān)系不明、秩序紊亂，而且無法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、投資等權(quán)利。買賣雙方往往對逾期原因、責任主體或責任形式產(chǎn)生糾紛。

　　一、開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)證辦理中承擔的義務

　　在我國，房屋變動采取的是“交付+登記”模式，也就是要將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同進行登記然后領(lǐng)取所有權(quán)證。在我國，所有權(quán)證是證明所有權(quán)的唯一憑證，在房屋交易中，即使買受人付清了房屋全部價款，如果沒有取得所有權(quán)證，從法律上講仍然沒有取得所有權(quán)。

　　根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應當承擔產(chǎn)權(quán)證辦理的協(xié)助義務。內(nèi)容包括：1.辦備移轉(zhuǎn)登記前應由開發(fā)商先行取得的文件，如測繪、權(quán)屬登記;2.在購房人申請辦證時，提供上述文件;3.依房管部門要求或合同約定，協(xié)助購房人遞交辦證資料、代繳稅費;4.為實現(xiàn)登記辦證，應當由開發(fā)商配合或履行的其他事項以及合同約定的應由開發(fā)商承擔的其他辦證義務。

　　二、逾期辦證中“出賣人原因”的認定

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條明確規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。”由此可以看出，“出賣人的原因”應包括出賣人自身的原因以及可歸于出賣人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應向購房人承擔違約責任。

　　具體到導致逾期辦證的原因，問題要復雜得多。辦證義務通常從開發(fā)商交樓后開始起算，在約定的辦證期限內(nèi)，開發(fā)商首先要完成房屋的測繪、權(quán)屬登記，其次通知業(yè)主在合理期限內(nèi)遞交辦證資料和費用，在收齊資料后及時遞交房管部門，等待房管部門辦妥登記后領(lǐng)取房產(chǎn)證，通知購房人領(lǐng)回。在這一過程中，既有開發(fā)商辦備必要文件遲延或怠于履行通知義務而導致的啟動辦證程序遲延，也有購房人怠于遞交辦證資料及費用導致的遞件遲延，還有房管部門審查辦證資料和辦理過戶登記手續(xù)拖延而導致的發(fā)證遲延。毫無疑問，由于購房人自身的原因?qū)е碌霓k證遲延，開發(fā)商無須承擔違約責任。那么,房管部門拖延登記辦證時間導致逾期辦證，開發(fā)商是否應當承擔違約責任呢?答案當然是否定的。開發(fā)商在辦備必要文件后，對于登記辦證所負有的主要是協(xié)助和配合購房人遞件辦證的義務，在這期間，房管部門用于審查和辦理手續(xù)的時間，開發(fā)商無法控制，也就不能歸結(jié)于“出賣人原因”。

　　三、逾期辦證違約責任的舉證責任分配規(guī)則

　　開發(fā)商承擔逾期辦證違約責任，其責任構(gòu)成要件之一是由于開發(fā)商的原因造成的遲延。非屬開發(fā)商一方原因造成的遲延，即使存在損失，開發(fā)商也無需賠償。但在司法實踐中，購房人主張開發(fā)商承擔逾期辦證違約責任，卻不需要證明是開發(fā)商一方的原因造成的遲延這一責任構(gòu)成要件，而只需要證明從收樓至取得房產(chǎn)證這一期間超過合同約定或法定的辦證期限，就可以推定是開發(fā)商一方的原因造成的遲延。此時，舉證證明非開發(fā)商一方的原因的責任轉(zhuǎn)移到開發(fā)商一方，由開發(fā)商舉證證明在這一期間存在免責事由。這是逾期辦證違約責任糾紛案件較為特殊的舉證責任分配規(guī)則，這樣的舉證責任分配主要是考慮，登記辦證期間開發(fā)商對登記辦證各環(huán)節(jié)具有全局性的了解，對于是否存在非開發(fā)商原因的免責事由更為清楚，相較購房人而言也更有舉證能力。因此,將舉證責任分配給了開發(fā)商，以便更好地平衡雙方當事人的利益。