劃撥土地使用權(quán)抵押評估在城鎮(zhèn)土地評估中比較常見。劃撥土地由于沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開發(fā)和建設(shè)，規(guī)劃用途和實際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進行抵押時存在著諸多限制條件，使該類型用地的評估比較復(fù)雜，測算難度也較大。那么，劃撥土地使用權(quán)抵押評估時應(yīng)注意哪些問題呢?

　　遵守土地估價的一般原則

　　土地使用權(quán)抵押屬于二級市場行為，但劃撥土地沒有經(jīng)過一級土地市場，因而，當(dāng)它直接進入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設(shè)前提之下，評估時才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

　　充分考慮評估中的風(fēng)險

　　劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進行抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評估價格并不等同于土地的預(yù)期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風(fēng)險性，以保守性評估為指導(dǎo)原則，在測算出預(yù)期土地價格之后，應(yīng)進行一定幅度的風(fēng)險系數(shù)修正，但修正幅度不宜超過20%。

　　劃撥土地使用權(quán)抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權(quán)人進行抵押貸款提供價格依據(jù)，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權(quán)人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清償處理，所以評估測算時還應(yīng)考慮強制處置和有關(guān)費用。評估結(jié)果應(yīng)該是扣除了處置費用后的價格，即評估價格等于市場預(yù)期價格減去強制處置費用。
一次性付款和分期付款的比較來源： 作者：
　　買房涉及金融寵大，一般很少有人能在短期內(nèi)湊足大筆資金，所以很多房屋的買賣都采用分期付款方式。當(dāng)然也有人喜歡一次性付足購房款，從而徹底解決問題。那么一次性付款與分期付款各有什么優(yōu)劣呢?下面我們不妨比較一下：

　　1.從支付的金融來說，一次性付款人金融要少于分期付款的總金融。這是因為，分期付款未繳納部分，實際上等于出售方給予購買者在將來的繳付金額中不僅包括未付足的款項，同時包括該筆資金的應(yīng)付利息。所以，分期付款最后的總支出一般要大于一次性付款的金額。

　　2.從投資人掌握資金的靈活性來說，這里的比較有一個前提，即分期付款者同樣持有一次性付款的資金，只是他不愿意采用一次性付款方式而已。如果是沒有足夠金融一次性買入房屋，則他只能采用分期付款方式。在此前提下，可以認為，分期付款者對資金的運用較具靈活性。因為分期付款者除前期支付的金融外，還能保留大筆現(xiàn)金，如果此時恰有好的投資機會，他所獲取的收益有可能大大彌將將付出利息的損失。而一次性付款因為款已付出，故而當(dāng)有好的投資機會時，便有可能失去良機，錯過極佳的賺錢可能。雖然一次性付款之后，購房者仍然可以將房屋抵押出去，換取可支配資金，但此時所付息不說，由于銀行投資機會轉(zhuǎn)瞬即逝，所以不如分期付款者來得快捷、靈活。

　　3.從風(fēng)險的角度說，分期付款的風(fēng)險較一次性付款為大。因為分期付款總金額較一次性付款金額為高，故而投資成本大，同時還需要提防利率的波動。如果利率在付款期上調(diào)，則分期付款者將房屋抵押出去時，不如一次性付款者來得痛快。由于要定期還款，這就使得分期付款者必須保留一定的款項，用來支付還款金額，這時其資金靈活運用的性質(zhì)就多少有所限制。而一次性付款者由于款已付清，所以可以比較輕松地將房屋抵押出去。

　　從上面的分析不難看出，一次性付款與分期付款各有優(yōu)劣，所以最關(guān)鍵的，還在于投資人如何真正地把握二種方式的特點，靈活地運用于自己的投資當(dāng)中。
物業(yè)管理的職責(zé)分析來源： 作者：
　　根據(jù)〈物業(yè)管理條例〉物業(yè)公司的責(zé)任主要有：

　�、侔踩�工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

　�、谖飿I(yè)的養(yǎng)護工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十一條對物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)管理服務(wù)條款作出了示范性規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護;(二)公共綠化的維護;(三)公共區(qū)域的保潔;(四)公共區(qū)域的秩序維護;(五)車輛的停放管理;(六)物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施;(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的帳務(wù)管理;(八)物業(yè)檔案資料的保管;(九)業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。

　　同時第二十二條要求物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范;(二)及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù);(四)配合居(村)民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。禁止下列損害公共利益的行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(三)破壞房屋外貌;(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品;(七)排放有毒、有害物質(zhì);(八)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。