陳某某在某地有住房一棟，一直由其長(zhǎng)子張某某居住。2007年5月份張某某與董某某簽定了買賣合同，將該住房以人民幣20萬元賣給了董某某，董某某于同年7月份依約將20萬元現(xiàn)金交付給張某某，張某某也于同年8月份依約將房屋交付給董某某居住，但一直未辦理登記過戶手續(xù)。20007年9月，陳某某由于急需現(xiàn)金，就與姚某某簽訂合同約定以21萬元人民幣將該房屋賣給姚某某，姚某某與同月20日將現(xiàn)金21萬元交付給陳某某，但陳某某尚未將房屋交付給姚某某居住。2007年10月丁某某找到陳某某表示愿意以人民幣21萬元購(gòu)買陳某某的該套住房，陳某某說已經(jīng)賣給了姚某某，丁某某則表示愿意多加3萬元給陳某某，陳某某表示同意，隨即簽定了合同，約定丁某某現(xiàn)付錢給陳某某，陳某某與12月1日與丁某某辦理登記過戶手續(xù)并將房屋交給丁某某。合同簽訂后丁某某即付24萬元現(xiàn)錢給甲。2007年11月5日陳某某因急需現(xiàn)金，向銀行貸款10萬元，將該房屋簽訂書面協(xié)議抵押給銀行，并與11月5日辦理了抵押登記。后于12月1日，陳某某依約將房屋過戶給丁某某�，F(xiàn)陳某某無力清償對(duì)銀行的債務(wù)，銀行決定行使其抵押權(quán)，拍賣房屋與丁某某發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院。董某某、姚某某得知該消息后也作為第三人入到此訴訟中，各自主張自己為該房屋的所有人。

要想理清本案的處理思路，首先必須得弄清楚在本案中該房屋的所有人是誰(shuí)、銀行是否有權(quán)拍賣該房屋、董某某、姚某某各自與張某某、陳某某簽訂的合同是否有效這幾個(gè)問題。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在一物多賣的情形下，各買賣合同均為有效。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)出賣人將標(biāo)的物交付哪位買受人則其取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而不動(dòng)產(chǎn)則是所有人過戶登記給哪位買受人則其取得其所有權(quán)。在本案中，張某某與董某某的房屋合同，因?yàn)閺埬衬硨?duì)該房屋屬于無權(quán)處分，且事后并未取得陳某某的同意，因此該房屋買賣合同無效，張某某需對(duì)董某某承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而陳某某與姚某某的房屋買賣合同則符合合同生效要件，由于陳某某未依約履行合同義務(wù)，因此陳某某需對(duì)姚某某承擔(dān)違約責(zé)任。            

 

本案中陳某某、丁某某及銀行三者之間的關(guān)系則牽涉到幾方面法律規(guī)定。其一，陳某某與丁某某的房屋買賣合同因?yàn)榉�合合同生效要件，故該房屋買賣合同有效。其二，陳某某將房屋抵押給銀行，并辦理了抵押登記，由于抵押權(quán)具有物上追及權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”因此，丁某某不因房屋過戶而當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，而必須在代陳某某清償銀行的10萬元后，才能取得房屋的所有權(quán)。第三，丁某某因銀行對(duì)該房屋行使抵押權(quán)而損失的10萬元，可以向陳某某行使追償權(quán)。筆者認(rèn)為法院應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的抵押及買賣關(guān)系的相關(guān)規(guī)定，判定銀行享有對(duì)該房屋的抵押權(quán)，有權(quán)對(duì)該房屋優(yōu)先受償10萬元。丁某某可以在代陳某某向銀行償還10萬元后享有該房屋的所有權(quán)，并有對(duì)陳某某追償10萬元的權(quán)力；或者丁某某以陳某某違約為由，向陳某某索回購(gòu)買該房屋的價(jià)款及銀行同期利率。張某某與董某某的合同無效，判定張某某歸還董某某購(gòu)買該房屋的價(jià)款及銀行同期利率。陳某某與姚某某房屋買賣合同有效，因陳某某違約，判定陳某某按合同承擔(dān)違約責(zé)任，如無違約責(zé)任的規(guī)定，則陳某某返還姚某某購(gòu)買該房屋的價(jià)款及銀行同期利率。由于《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取的是登記要件，本案中丁某某由于自己的疏忽，而為陳某某擅自抵押房屋的行為遭受了損失，故而不動(dòng)產(chǎn)交易中，買受人必須把握登記要件，以防自身的合法權(quán)益受到損失。