房產(chǎn)糾紛中一房多賣糾紛究竟該如何處理
[案情]
陳某某在某地有住房一棟,一直由其長(zhǎng)子張某某居住。2007年5月份張某某與董某某簽定了買賣合同,將該住房以人民幣20萬元賣給了董某某,董某某于同年7月份依約將20萬元現(xiàn)金交付給張某某,張某某也于同年8月份依約將房屋交付給董某某居住,但一直未辦理登記過戶手續(xù)。20007年9月,陳某某由于急需現(xiàn)金,就與姚某某簽訂合同約定以21萬元人民幣將該房屋賣給姚某某,姚某某與同月20日將現(xiàn)金21萬元交付給陳某某,但陳某某尚未將房屋交付給姚某某居住。2007年10月丁某某找到陳某某表示愿意以人民幣21萬元購(gòu)買陳某某的該套住房,陳某某說已經(jīng)賣給了姚某某,丁某某則表示愿意多加3萬元給陳某某,陳某某表示同意,隨即簽定了合同,約定丁某某現(xiàn)付錢給陳某某,陳某某與12月1日與丁某某辦理登記過戶手續(xù)并將房屋交給丁某某。合同簽訂后丁某某即付24萬元現(xiàn)錢給甲。2007年11月5日陳某某因急需現(xiàn)金,向銀行貸款10萬元,將該房屋簽訂書面協(xié)議抵押給銀行,并與11月5日辦理了抵押登記。后于12月1日,陳某某依約將房屋過戶給丁某某,F(xiàn)陳某某無力清償對(duì)銀行的債務(wù),銀行決定行使其抵押權(quán),拍賣房屋與丁某某發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院。董某某、姚某某得知該消息后也作為第三人入到此訴訟中,各自主張自己為該房屋的所有人。
[評(píng)析]
要想理清本案的處理思路,首先必須得弄清楚在本案中該房屋的所有人是誰(shuí)、銀行是否有權(quán)拍賣該房屋、董某某、姚某某各自與張某某、陳某某簽訂的合同是否有效這幾個(gè)問題。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,在一物多賣的情形下,各買賣合同均為有效。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)出賣人將標(biāo)的物交付哪位買受人則其取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),而不動(dòng)產(chǎn)則是所有人過戶登記給哪位買受人則其取得其所有權(quán)。在本案中,張某某與董某某的房屋合同,因?yàn)閺埬衬硨?duì)該房屋屬于無權(quán)處分,且事后并未取得陳某某的同意,因此該房屋買賣合同無效,張某某需對(duì)董某某承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而陳某某與姚某某的房屋買賣合同則符合合同生效要件,由于陳某某未依約履行合同義務(wù),因此陳某某需對(duì)姚某某承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中陳某某、丁某某及銀行三者之間的關(guān)系則牽涉到幾方面法律規(guī)定。其一,陳某某與丁某某的房屋買賣合同因?yàn)榉虾贤б,故該房屋買賣合同有效。其二,陳某某將房屋抵押給銀行,并辦理了抵押登記,由于抵押權(quán)具有物上追及權(quán),根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定:“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”因此,丁某某不因房屋過戶而當(dāng)然取得房屋的所有權(quán),而必須在代陳某某清償銀行的10萬元后,才能取得房屋的所有權(quán)。第三,丁某某因銀行對(duì)該房屋行使抵押權(quán)而損失的10萬元,可以向陳某某行使追償權(quán)。筆者認(rèn)為法院應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的抵押及買賣關(guān)系的相關(guān)規(guī)定,判定銀行享有對(duì)該房屋的抵押權(quán),有權(quán)對(duì)該房屋優(yōu)先受償10萬元。丁某某可以在代陳某某向銀行償還10萬元后享有該房屋的所有權(quán),并有對(duì)陳某某追償10萬元的權(quán)力;或者丁某某以陳某某違約為由,向陳某某索回購(gòu)買該房屋的價(jià)款及銀行同期利率。張某某與董某某的合同無效,判定張某某歸還董某某購(gòu)買該房屋的價(jià)款及銀行同期利率。陳某某與姚某某房屋買賣合同有效,因陳某某違約,判定陳某某按合同承擔(dān)違約責(zé)任,如無違約責(zé)任的規(guī)定,則陳某某返還姚某某購(gòu)買該房屋的價(jià)款及銀行同期利率。由于《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取的是登記要件,本案中丁某某由于自己的疏忽,而為陳某某擅自抵押房屋的行為遭受了損失,故而不動(dòng)產(chǎn)交易中,買受人必須把握登記要件,以防自身的合法權(quán)益受到損失。
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