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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 小區(qū)電梯費(fèi)：是被默許的暴利嗎？ |
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作者：河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2010/2/5 14:15:00 |
| 小區(qū)電梯費(fèi)：是被默許的暴利嗎？ |
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來(lái)源:北京晚報(bào) |
| 核心提示： 在質(zhì)疑這個(gè)看似荒唐的回答前，本報(bào)調(diào)查將從電梯費(fèi)中隱藏的問(wèn)題開(kāi)始切入。2009年12月7日，本報(bào)曾對(duì)社區(qū)電梯狀況進(jìn)行過(guò)系列調(diào)查。記者發(fā)現(xiàn)，維修費(fèi)難落實(shí)、產(chǎn)權(quán)不明、物業(yè)棄管、維保水平參差不齊等問(wèn)題困擾著京城各個(gè)小區(qū)的電梯問(wèn)題。 | |
如果所有小區(qū)業(yè)主都及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)后，能否保障小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)？答案是：不能。
在質(zhì)疑這個(gè)看似荒唐的回答前，本報(bào)調(diào)查將從電梯費(fèi)中隱藏的問(wèn)題開(kāi)始切入。2009年12月7日，本報(bào)曾對(duì)社區(qū)電梯狀況進(jìn)行過(guò)系列調(diào)查。記者發(fā)現(xiàn)，維修費(fèi)難落實(shí)、產(chǎn)權(quán)不明、物業(yè)棄管、維保水平參差不齊等問(wèn)題困擾著京城各個(gè)小區(qū)的電梯問(wèn)題。在本市各個(gè)小區(qū)物業(yè)電梯收費(fèi)的背后，一筆筆隱藏了巨額利益的細(xì)賬，仍然等待著“明白人”去揭開(kāi)其中的玄機(jī)。
1 算賬
自治小區(qū)：7.6倍
在本報(bào)2009年11月《2.74元如何變成1.6元？——“業(yè)主自管”揭開(kāi)物業(yè)費(fèi)巨大利益灰幕》報(bào)道中，海淀區(qū)品閣小區(qū)自治后物業(yè)費(fèi)直線下降42%，還興建了19個(gè)項(xiàng)目。
在提及物業(yè)費(fèi)巨幅下調(diào)的變化原因時(shí)，中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)業(yè)主物業(yè)工作部副主任、時(shí)任小區(qū)顧問(wèn)的邵里庭給出了三筆賬：一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費(fèi)。
“前物業(yè)管理時(shí)期，第三項(xiàng)電梯費(fèi)就占據(jù)總物業(yè)費(fèi)用的一半還多�！鄙劾锿サ哪甓蓉�(cái)報(bào)顯示：前物業(yè)按照電機(jī)的額定耗電24小時(shí)收費(fèi)，一年下來(lái)一部電梯得交5萬(wàn)多，核算為每月每平方米1.447元，占物業(yè)費(fèi)用的53%�！岸^(qū)自治后3年，電梯費(fèi)用每月每平方米0.19元，占物業(yè)費(fèi)9.3%。電表計(jì)量為每天每部電梯15度電，現(xiàn)在4部電梯年費(fèi)用只有4.5萬(wàn)元�！鄙劾锿フf(shuō)。
品閣小區(qū)業(yè)主孫先生對(duì)記者說(shuō)：“算下來(lái)，一個(gè)100平方米的業(yè)主，自治之前一年僅交電梯費(fèi)就是1736元。而自治之后，只需要交228元。也就是說(shuō)，電梯綜合費(fèi)用一項(xiàng)，原物業(yè)收取的是現(xiàn)自管費(fèi)用的7.6倍�！�
7.6倍，不是暴利，又是什么呢？
某小區(qū)：4倍
時(shí)間追溯到2005年1月。正經(jīng)歷著與前期物業(yè)公司激烈斗爭(zhēng)的某小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)一個(gè)秘密：小區(qū)電梯的實(shí)際費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于所交費(fèi)用。
通過(guò)該小區(qū)住宅樓電梯電費(fèi)的交費(fèi)清單，業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)，以1號(hào)樓(含4個(gè)單元/7層)為例，2004年電費(fèi)數(shù)據(jù)“少得可憐”(以下為當(dāng)年的電費(fèi)價(jià)格計(jì)算)：
1月——511.70元
2月——522.48元
3月——504.00元
4月——444.64元
5月——550.48元
6月——481.60元
7月——606.37元
8月——521.46元
9月——542.98元
10月——547.77元
11月——497.54元
12月——605.18元
也就是說(shuō)，整個(gè)2004年1號(hào)樓4部電梯一年的運(yùn)行費(fèi)(電費(fèi))共為6336.2元，每部電梯平均運(yùn)行費(fèi)(電費(fèi))為1584.05元/年。加上電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)(一級(jí)資質(zhì)電梯維保公司維保一部電梯)的市場(chǎng)價(jià)為3000-4000元/部/年；每部電梯發(fā)生電梯檢驗(yàn)費(fèi)750元/部/年；另有少量雜費(fèi)。這些費(fèi)用合計(jì)，這個(gè)小區(qū)住宅樓電梯實(shí)際發(fā)生費(fèi)用約為7000元/部/年。
而按照北京市發(fā)改委制定的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，小區(qū)無(wú)人值守的6至7層樓電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)約為29144元/部/年。
29144比7000——也就是說(shuō)，指導(dǎo)價(jià)是小區(qū)電梯實(shí)際運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的4倍。由此導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果是，僅電梯運(yùn)行費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)，當(dāng)時(shí)該小區(qū)物業(yè)公司一年即可獲毛利約160萬(wàn)元。
業(yè)主致信提建議
4倍的暴利，讓這個(gè)的業(yè)主們感到吃驚。于是，當(dāng)年的業(yè)委會(huì)向北京市發(fā)改委寫(xiě)了一封數(shù)據(jù)翔實(shí)、證據(jù)確鑿的信，提出關(guān)于小區(qū)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用的意見(jiàn)與建議：
貴委的指導(dǎo)價(jià)是我小區(qū)電梯上年實(shí)際運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的4倍……如果按照指導(dǎo)價(jià)交費(fèi)，我小區(qū)111部電梯每年將多交費(fèi)245.8萬(wàn)元。全市各小區(qū)實(shí)際發(fā)生的電梯費(fèi)用情況各異，用統(tǒng)一的指導(dǎo)價(jià)指導(dǎo)收費(fèi)行為不夠科學(xué)、不夠合理，因此建議：
取消電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià);提倡電梯安裝獨(dú)立電表，運(yùn)行費(fèi)按實(shí)際發(fā)生電費(fèi)交費(fèi);電梯的維護(hù)保養(yǎng)由專(zhuān)業(yè)電梯公司維護(hù)，費(fèi)用隨行就市……
“這封信沒(méi)有得到發(fā)改委、小區(qū)辦的任何回音。當(dāng)時(shí)小區(qū)仍然按政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)�！�5年后的今天，早已不再是小區(qū)業(yè)委會(huì)主任的雷霞女士回憶道。
北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松也對(duì)媒體公布過(guò)一組數(shù)據(jù)：據(jù)他測(cè)算崇文區(qū)某小區(qū)的電梯收費(fèi)后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公布實(shí)際支出費(fèi)用17萬(wàn)元左右，收取的電梯費(fèi)用是1.72元/平方米，一年收取的費(fèi)用為120多萬(wàn)，其中存在著100多萬(wàn)元利潤(rùn)，是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的5倍。
一名社區(qū)維權(quán)人士對(duì)記者稱(chēng)：電梯費(fèi)的暴利不言自明。
2
亂象 公維基金不知下落
在記者調(diào)查之時(shí)，本報(bào)曾經(jīng)關(guān)注過(guò)的石景山永樂(lè)小區(qū)的老舊電梯即將被停運(yùn)。若要更新就需啟用公共維修基金，可是啟用公共維修基金的程序還未開(kāi)始；海淀區(qū)嶺南路38號(hào)樓的兩部電梯已經(jīng)停運(yùn)超過(guò)半年，至今得不到更新，因?yàn)椴糠止簿S修基金不知下落……
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，在有關(guān)電梯問(wèn)題的整改中，費(fèi)用是最大的難題和阻礙。
石景山區(qū)質(zhì)監(jiān)局曾表示，去年就已責(zé)令北京芳星園物業(yè)公司對(duì)電梯進(jìn)行更新。不過(guò)物業(yè)表示，更換電梯需65.6萬(wàn)元，該樓共180戶(hù)，物業(yè)費(fèi)每平方米才1元多，而且還收不齊，所以不可能由物業(yè)出資更換，只能向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)公共維修基金，但這需要三分之二的業(yè)主簽字同意。但業(yè)主李先生告訴記者，截至昨天，他們尚未得到物業(yè)關(guān)于用公共維修金來(lái)更換電梯的通知。
中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)業(yè)主物業(yè)工作部副主任舒可心認(rèn)為，物業(yè)棄管的真正原因是監(jiān)管真空�！坝捎跀�(shù)年來(lái)業(yè)主們不監(jiān)督物業(yè)費(fèi)，這就使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年來(lái)包括電梯費(fèi)在內(nèi)以物業(yè)費(fèi)名義收取的各種費(fèi)用中的利潤(rùn)相當(dāng)可觀。”舒可心說(shuō)，隨著電梯年久失修，運(yùn)轉(zhuǎn)的故障率越來(lái)越高，“修理就減少了‘利潤(rùn)’，不修理業(yè)主不干，因此，三十六計(jì)，物業(yè)公司還是走為上！”
大修基金只夠換電梯
所有小區(qū)業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)和大修基金后，能否保障小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)？答案是：不能！看起來(lái)荒唐的答案背后，是現(xiàn)實(shí)的殘酷邏輯。
這一次，拿來(lái)算賬的，又是北京第一自治小區(qū)：品閣小區(qū)。
“我們這個(gè)微型社區(qū)共4部電梯，目前每部電梯的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是24萬(wàn)元。電梯的正常使用壽命一般為15年至20年。20年后，我們小區(qū)也將像所有老小區(qū)一樣無(wú)法使用，全部更新的費(fèi)用不考慮電梯市場(chǎng)價(jià)格變化，將是96萬(wàn)元�！鄙劾锿ビ�(jì)算。
邵里庭想到了小區(qū)的大修基金。大修基金，即公共維修基金，使用范圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程。根據(jù)北京市現(xiàn)行規(guī)定，小區(qū)更新電梯的費(fèi)用應(yīng)該用大修基金來(lái)彌補(bǔ)。
“我們小區(qū)的大修基金總額約286萬(wàn)，假如中間未發(fā)生一分錢(qián)的提取或者損耗，70年后的總額還將欠賬2萬(wàn)�！鄙劾锿フf(shuō)。這意味著，70年間，大修基金除了用來(lái)更換電梯外，一分錢(qián)都不能用做其他支出。
“這筆費(fèi)用，不僅沒(méi)有計(jì)算中間的電梯大修費(fèi)用、中修費(fèi)用及折舊費(fèi)，也沒(méi)有考慮到整個(gè)70年產(chǎn)權(quán)年限中，至少要換3次電梯。事實(shí)是，業(yè)主公共維修基金換完電梯后，就剩下零了！”邵里庭擔(dān)憂(yōu)地說(shuō)。
他認(rèn)為，公共維修基金可能在短短20年內(nèi)就會(huì)歸零，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)其他共用設(shè)施如水泵運(yùn)行的維護(hù)更新費(fèi)用也需從中支出——這也意味著小區(qū)20年后的50年將無(wú)基金可用。
被拿走的未來(lái)
大修基金為什么會(huì)補(bǔ)不上換電梯的窟窿？
據(jù)記者調(diào)查，2006年前，小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)中，多數(shù)包括電梯大、中修費(fèi)。這一收費(fèi)依據(jù)是1997年版的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。
該辦法規(guī)定，未建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，“業(yè)主應(yīng)按年交納電梯的大中修費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為3600元/部年，由住宅樓內(nèi)全體業(yè)主按建筑面積比例分?jǐn)�。物業(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，專(zhuān)款專(zhuān)用，未發(fā)生大、中修及專(zhuān)項(xiàng)工程維修時(shí)，不得使用。”
“發(fā)改委早年的文件中電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括5大部分，運(yùn)行費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、大修費(fèi)、中修費(fèi)、折舊費(fèi)�！鄙劾锿フf(shuō)，“大修費(fèi)、中修費(fèi)一般占物業(yè)收取的電梯費(fèi)20%多的比例。2006年前均由物業(yè)公司代收暫管。”而根據(jù)現(xiàn)行的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》(2006)規(guī)定：“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本�！痹撘�(guī)定實(shí)施的同時(shí)，廢止了1997年版的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。
邵里庭說(shuō)，他在北京眾多小區(qū)的咨詢(xún)工作中發(fā)現(xiàn)，新規(guī)出臺(tái)后，很多小區(qū)本來(lái)應(yīng)該提留這部分費(fèi)用，業(yè)主可以將這些基金費(fèi)用要回。“但新規(guī)對(duì)此一字未提，原本應(yīng)該提留的部分，現(xiàn)在憑空‘沒(méi)’了。如同大修基金的命運(yùn)一樣，新規(guī)定出臺(tái)后，2006年前業(yè)主繳納的電梯大、中修費(fèi)在很多小區(qū)都不知去向�！鄙劾锿フf(shuō)。
業(yè)主交的錢(qián)哪里去了？只有一個(gè)去處。
邵里庭說(shuō)，品閣小區(qū)在2006年解聘原物業(yè)后發(fā)現(xiàn)，相關(guān)費(fèi)用被撤出的物業(yè)公司全部帶走，導(dǎo)致小區(qū)無(wú)可折舊積累。僅2004年至2006年三年就少了9.7萬(wàn)元折舊費(fèi)積累。小區(qū)自治后，從物業(yè)費(fèi)中計(jì)提33%用于折舊積累，自治三年間已提折舊基金10萬(wàn)元。
問(wèn)題是，未來(lái)20年后，京城其他小區(qū)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？ | |
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