建筑法視角下的住宅用途商業(yè)化及其法律救濟(jì)

（2009年1月發(fā)表在《企業(yè)技術(shù)開發(fā)》雜志）

劉謙  呂舒
    【內(nèi)容提要】 住宅用途商業(yè)化行為可能存在影響房屋安全、影響市容市貌、影響居住環(huán)境及居民身體健康、占用業(yè)主共有部分物業(yè)而產(chǎn)生物業(yè)糾紛等弊端，近年來造成極為嚴(yán)重的社會(huì)隱患和復(fù)雜利益沖突，引發(fā)大量的法律糾紛，從而引起人們的廣泛關(guān)注和熱烈討論，因此產(chǎn)生的“住改商”與“住禁商”的政策變化也歷經(jīng)反復(fù)。住宅用途商業(yè)化行為在建筑法方面體現(xiàn)為對(duì)住宅原規(guī)劃用途的改變，隨之帶來土地使用權(quán)用途的改變、住宅房屋登記用途變更及住宅建筑主體結(jié)構(gòu)安全影響等問題；在相鄰關(guān)系方面引起房屋安全防免義務(wù)、侵占公共部位及公共設(shè)施設(shè)備侵權(quán)等侵權(quán)責(zé)任，因此也應(yīng)對(duì)其予以必要的規(guī)制，并予以充分、必要的法律救濟(jì)。
 
 【主題詞】住宅用途商業(yè)化；合法性；建筑物區(qū)分所有權(quán)

    住宅用途商業(yè)化又經(jīng)常被社會(huì)公眾及相關(guān)政策性文件簡(jiǎn)稱為“住改商”，是指業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的行為。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，人口越來越密集，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的需求也急劇產(chǎn)生，再加上中小型企業(yè)形態(tài)在我國(guó)普遍發(fā)展，促使這些初創(chuàng)業(yè)者考慮到在商業(yè)區(qū)內(nèi)購(gòu)置或租賃商鋪或?qū)懽謽堑某杀具^高而出于盡量降低創(chuàng)業(yè)成本的利益最大化考慮，而購(gòu)置或租賃住宅小區(qū)、商住綜合樓內(nèi)的建筑住宅作為經(jīng)營(yíng)性用房。在各種因素綜合作用下，城市建筑的“住改商”逐漸成為我國(guó)社會(huì)生活中的普遍現(xiàn)象，因此產(chǎn)生的“住改商”與“住禁商”的政策變化也歷經(jīng)反復(fù)。
    據(jù)報(bào)道，在2006年1-3月份的三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，在北京市朝陽區(qū)注冊(cè)的公司中有百分之九十以上的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所就設(shè)在居民樓內(nèi)[1]；北京市的住宅用途商業(yè)化現(xiàn)象主要有五種情形：一是加工生產(chǎn)類，如開辦服裝加工廠、電線廠、醬油廠等；二是商務(wù)服務(wù)類，如開辦咨詢公司、科技公司、廣告公司、律師事務(wù)所等；三是商業(yè)經(jīng)營(yíng)類，如開辦美容美發(fā)店、超市、家庭旅館等；四是休閑娛樂類，如開辦卡拉OK、兒童樂園等；五是教育培訓(xùn)類，如幼兒園、補(bǔ)習(xí)班、畫室等[2]。
 城市建筑中的住宅用途商業(yè)化弊端是顯而易見的，如對(duì)建筑物反復(fù)裝修、隨意拆改承重墻、私改電線和燃?xì)饩�路導(dǎo)致小區(qū)住宅樓的整體建筑結(jié)構(gòu)被破壞，影響房屋建筑安全；經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)導(dǎo)致住宅區(qū)建筑物的適居性降低等。我國(guó)《物權(quán)法》第77條為此作出明確規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”，但該條款的原則性規(guī)定仍不足以平息有關(guān)城市建筑的住宅用途商業(yè)化的地方立法及司法實(shí)踐爭(zhēng)議，盡管最高人民法院在2009年5月14日頒布、將于2009年19月1日起施行的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條和第11條就此進(jìn)行了解釋，但社會(huì)公眾仍然難以理解一致。因此，從建筑法視角對(duì)“住改商”的相關(guān)法律問題進(jìn)行研究，不僅有著解決司法實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)緊迫性意義，無疑還具有建筑法以及物權(quán)法上的較大理論意義。
 
 一、住宅用途商業(yè)化的建筑法界定
 
 我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）規(guī)定，住宅建筑 （residential building）是指供家庭居住使用的建筑(含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分)，簡(jiǎn)稱住宅。建筑內(nèi)部空間的公私分區(qū)是按照建筑空間使用功能的私密程度層次來劃分的，稱為建筑的內(nèi)外分區(qū)。住宅的內(nèi)部私密度一般隨著人的活動(dòng)范圍擴(kuò)大和成員的增加而減弱，相對(duì)地，其對(duì)外的公共性則逐步增強(qiáng)[3]。盡管我國(guó)建筑法律法規(guī)層次規(guī)范中沒有關(guān)于住宅用途的規(guī)定，但我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）中明確規(guī)定,住宅的基本要求包括住宅套內(nèi)空間和設(shè)施應(yīng)能滿足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的基本要求，而將住宅用途商業(yè)化卻皆在一定程度上使住宅的私密空間公共化。
 我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB50352-2005）將民用建筑定義為“供人們居住和進(jìn)行公共活動(dòng)的建筑的總稱”，同時(shí)規(guī)定居住建筑為“供人們居住使用的建筑”；公共建筑為“供人們進(jìn)行各種公共活動(dòng)的建筑”；因此，作為商業(yè)和居住混合建筑物的商住綜合樓（commercial-residential complex）中的居住型酒店式公寓、SOHO 模式系列與SOLO皆屬于居住建筑；其中包含的商住綜合體、建筑綜合體、商務(wù)型酒店式公寓、公寓式辦公、辦公式公寓、小戶型公寓中的OFFICE 和STUDIO 皆屬于公共建筑，而以“亞SOHO”為代表的商住兩用房以其立項(xiàng)的建筑用地性質(zhì)而言，應(yīng)當(dāng)屬于居住建筑，但在實(shí)際操作中，卻處于居住建筑和公共建筑的混合狀態(tài)。根據(jù)我國(guó)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（2005 年修訂版）》的術(shù)語定義，綜合樓是由二種及二種以上用途的樓層組成的公共建筑；商住樓是底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑。由此可見，目前我國(guó)建筑法規(guī)中認(rèn)同的商住綜合體即為傳統(tǒng)意義上的商住樓，即一種商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在下，其上部為居住用房的組合式建筑。它可以是一個(gè)大型建筑單體，也可以是若干建筑群及其外部空間共同構(gòu)成[4]。因此，以商住綜合樓為代表的商住或商辦混合建筑房地產(chǎn)的典型特征是住宅用途的房產(chǎn)與商業(yè)或/和辦公用途的房產(chǎn)混建于一體，但在建筑設(shè)計(jì)用途上又為大部分地方性規(guī)章或規(guī)范性文件所認(rèn)可，將居住與商業(yè)、辦公用途各自區(qū)分開來，均為合法用途，不需按“住改商”限制性規(guī)定程序予以規(guī)制。它們均與本文所討論的將原本設(shè)計(jì)用于居住的住宅建筑由業(yè)主或物業(yè)使用人通過改變其用途使其住宅用途商業(yè)化根本不同。
 
 二、建筑法視角下的住宅用途商業(yè)化規(guī)制
   
    建筑法規(guī)對(duì)住宅用途商業(yè)化予以干涉的理論基礎(chǔ)是社會(huì)公共利益。以此為基礎(chǔ)，住宅業(yè)主的所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)受到社會(huì)公共利益的約束。其約束的程度和范圍主要是由住宅所有權(quán)的社會(huì)聯(lián)系和社會(huì)功能來決定的。此外，對(duì)住宅所有權(quán)人全面權(quán)益的限制也來自第三人的基本權(quán)利[5]。
 原建設(shè)部2000年8月19日發(fā)布《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文·城鄉(xiāng)規(guī)劃部分》中對(duì)商居混合建筑也作出了強(qiáng)制性規(guī)定。我國(guó)自2002年4月1日起施行的、修訂后的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）提出了城市居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)的用地配置指標(biāo)，其中公建用地（即公共服務(wù)設(shè)施用地）是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。
 可見，滿足居住區(qū)居民的居住建筑需求，適當(dāng)考慮商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)用地建筑成為確定住宅區(qū)建筑用地配置的基礎(chǔ)和法定標(biāo)準(zhǔn)，因而在規(guī)范的住宅區(qū)內(nèi)本應(yīng)就已存在為社區(qū)居民服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性用房建筑配置。如在按上上述規(guī)范要求而配置建設(shè)的用于公共服務(wù)的房屋建筑內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，應(yīng)是合法、合理的使用行為。本文討論的住宅用途商業(yè)化與此不同。它不是指使用本已規(guī)劃建設(shè)為公共房屋用地指標(biāo)建成的住宅區(qū)特定房屋建筑作為經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行商業(yè)服務(wù)，而是指使用規(guī)劃建設(shè)配置為住宅用地建成的住宅建筑，將其改變建筑用途為經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行商業(yè)化服務(wù)的行為。
 
 三、建筑法視角下的住宅用途商業(yè)化法律后果
 
 住宅用途商業(yè)化行為的法律后果，表現(xiàn)在建筑法方面則可能改變房屋的主體結(jié)構(gòu)[5]。正因?yàn)閷⒆≌�用途改變�(yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的目的是進(jìn)行商業(yè)化經(jīng)營(yíng)行為，而住宅本來的建筑設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)性用房就存在很大程度的區(qū)別，因此將住宅建筑改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房時(shí)，大多須將其專有部分及共用部分或共用設(shè)施設(shè)備的一個(gè)或多個(gè)部位進(jìn)行改變、改造利用，以滿足其本來不具備的經(jīng)營(yíng)性用途，其中對(duì)住宅主體結(jié)構(gòu)的改變或改造行為將危及其自有住宅及其他區(qū)分所有權(quán)人建筑物的安全，從而對(duì)房屋安全造成損害。
 從建筑物區(qū)分所有權(quán)制度屬于不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系特殊種類的觀點(diǎn)可推論出，在為住宅用途商業(yè)化改變行為過程中，當(dāng)受不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系之相鄰防險(xiǎn)（防免）原則的規(guī)制。我國(guó)《物權(quán)法》第88條、第91條和第92條規(guī)定了對(duì)于相鄰不動(dòng)產(chǎn)損害的防免義務(wù)；《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第69條規(guī)定了涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程應(yīng)有設(shè)計(jì)方案，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；原建設(shè)部規(guī)章《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條至第8條規(guī)定，在住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)時(shí)，禁止有未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)和未經(jīng)批準(zhǔn)不得搭建建筑物、構(gòu)筑物等行為；國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》（GB50368—2005）第11.0.4條至第11.0.6條規(guī)定，住宅用戶嚴(yán)禁未經(jīng)設(shè)計(jì)確認(rèn)和有關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改動(dòng)承重結(jié)構(gòu)、主要使用功能或建筑外觀、不得拆改住宅的共用部位、不得擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。這些法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)作為合法進(jìn)行住宅進(jìn)行商業(yè)化改變利用時(shí)履行的房屋防損、防險(xiǎn)義務(wù)，以保護(hù)其他業(yè)主的物業(yè)權(quán)利，保證區(qū)分所有權(quán)建筑物的安全。
 住宅用途商業(yè)化問題的本質(zhì)是將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的建筑物區(qū)分所有權(quán)人與其他所有權(quán)人在行使各自的所有權(quán)權(quán)能方面存在著權(quán)利義務(wù)沖突，尤其是在居住區(qū)區(qū)分所有情形下，這種沖突后果更為嚴(yán)重。在將住宅用途商業(yè)化使用的情況下，上述相鄰關(guān)系和共有關(guān)系的內(nèi)容將可能發(fā)生變化，如影響相鄰業(yè)主或共有人的住宅私密性、大氣及噪音等環(huán)境污染、房屋主體結(jié)構(gòu)安全以及物業(yè)管理的統(tǒng)一等。對(duì)此，我國(guó)物權(quán)法第71條規(guī)定了業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。除此之外，為避免出現(xiàn)上述不當(dāng)行為的出現(xiàn)和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，在存在建筑物區(qū)分所有權(quán)的住宅區(qū)內(nèi)，我國(guó)物權(quán)法第77條還特別規(guī)定，如業(yè)主欲將其住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，除應(yīng)遵守法律除、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，以此作為對(duì)住宅建筑用途商業(yè)化行為的限制性措施。
 
 四、建筑法視角下的住宅用途商業(yè)化法律救濟(jì)
 
 法律救濟(jì)（Legal Remedy）是在當(dāng)事人認(rèn)為其合法權(quán)益受到侵害時(shí)用于救濟(jì)其法律權(quán)利并給予其法律上的補(bǔ)救的制度安排。法律救濟(jì)的根本目的和基本功能應(yīng)能補(bǔ)救受損害者的法益，為其受損法益提供法律保護(hù)。救濟(jì)的途徑包括民事方面的訴訟、仲裁、自衛(wèi)、自助等私力救濟(jì)和行政監(jiān)管、法規(guī)完善等國(guó)家公力救濟(jì)兩種（在一定程度上對(duì)相關(guān)法規(guī)的完善也屬于國(guó)家公力救濟(jì)的范疇）。
 對(duì)物權(quán)法第77條的理解需要解決的問題包括：未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意時(shí)須承擔(dān)的法律后果問題，有利害關(guān)系業(yè)主的同意方式是需全部同意還是多數(shù)同意即可，也即“一致決”或是“多數(shù)決”的方式問題以及有利害關(guān)系業(yè)主的范圍確定問題。對(duì)此最高人民法院在其頒布的、將于2009年10月1日起施行的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持”，在第11條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響”。在這里，最高人民法院甚至將“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍，除整棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主以外，還擴(kuò)大解釋為包括能證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的其他業(yè)主，但仍然沒有對(duì)“業(yè)主臨時(shí)公約”與“管理規(guī)約”的關(guān)系，“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”的形式要件要求，是否需要依法經(jīng)建設(shè)等行政主管部門審批或許可等容易引起爭(zhēng)議的實(shí)際問題作出規(guī)定。
 住宅建筑作為公民最重要的私有財(cái)產(chǎn)，住宅用途商業(yè)化理所當(dāng)然應(yīng)受民事合同的制約。通過合同約定對(duì)其進(jìn)行制約在很大程度上較公法的約束更為有效、可行，且在利用公法對(duì)其約束時(shí)可用不符合契約約定來作為其啟動(dòng)程序前的前置條件，從而能更好地避免公權(quán)力與私權(quán)利的對(duì)抗性，有利于消除政府及其執(zhí)法部門的壓力，構(gòu)建社會(huì)和諧,尤其是，對(duì)于為滿足我國(guó)《物權(quán)法》第77條規(guī)定的“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”時(shí)達(dá)成的書面或口頭協(xié)議，還可運(yùn)用“自愿承受風(fēng)險(xiǎn)原則”來作為“被告針對(duì)原告提起的過失侵權(quán)訴訟而主張的抗辯事由”[6]，可以收到如拉丁法諺“對(duì)自愿者不構(gòu)成侵害”（Volenti not fit injuria）的和諧效果。
 在其侵權(quán)民事責(zé)任方面，可準(zhǔn)用物權(quán)法第83條的規(guī)定，將商業(yè)化使用過程中對(duì)整體建筑物或有利害關(guān)系業(yè)主的專用權(quán)、共用權(quán)部分造成的房屋建筑安全危險(xiǎn)或結(jié)構(gòu)、建筑部位損害等行為作為其他損害他人合法權(quán)益的行為處理，由其依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失的侵權(quán)民事責(zé)任。當(dāng)然，上述住宅用途商業(yè)化的違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任是存在責(zé)任競(jìng)合的情形的。這種責(zé)任競(jìng)合實(shí)質(zhì)上屬于法律救濟(jì)時(shí)的請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合，權(quán)利人得依合同法第122條的規(guī)定行使選擇權(quán)，但只能實(shí)現(xiàn)一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)。
 由以上分析可知，物權(quán)法第77條和最高人民法院上述司法解釋的相應(yīng)規(guī)定均沒有采“住禁商”的思路。筆者認(rèn)為，在衡量住宅用途商業(yè)化的合法性及對(duì)其進(jìn)行法律救濟(jì)時(shí)，應(yīng)在盡可能滿足居民的商業(yè)服務(wù)需求、滿足全民創(chuàng)業(yè)尤其是中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)需求與盡力尊重業(yè)主適居性訴求之間尋求利益平衡點(diǎn)，引導(dǎo)相關(guān)當(dāng)事人正確行使住宅用途商業(yè)化權(quán)利，充分履行相應(yīng)產(chǎn)生的法律義務(wù)，創(chuàng)設(shè)規(guī)范有序的住宅用途商業(yè)化法律秩序，平衡相關(guān)當(dāng)事人的法律利益。
 
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