近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。而在商品房買賣中，開(kāi)發(fā)商往往占據(jù)著較大的優(yōu)勢(shì)，在買賣合同中有許多的霸王條款。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中開(kāi)發(fā)商涉及到的法律責(zé)任進(jìn)行簡(jiǎn)單的梳理。

在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開(kāi)發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。對(duì)此，以下法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為進(jìn)行了約束，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定�！� 這就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買賣合同中開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！睋�(jù)此，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房人是否訂立買賣合同，或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說(shuō)明和允諾沒(méi)有寫到合同中，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ�、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開(kāi)發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說(shuō)明或允諾，但實(shí)際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

虛假售樓廣告，曾使不少購(gòu)房人利益蒙受重大損失。所謂虛假?gòu)V告，實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假?gòu)V告致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美�，并�?duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償，所以，如果開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開(kāi)發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購(gòu)房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無(wú)疑是將自身沒(méi)有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購(gòu)房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。

開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況大致有：開(kāi)發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn);房屋尚未完工;房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用;未通過(guò)政府部門的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需按日支付違約金;如果超出寬展期開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法交付，而客戶又要求解約、退房的，開(kāi)發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開(kāi)發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。

開(kāi)發(fā)商須交付房屋并保證房屋所有權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)移給買受人，這是開(kāi)發(fā)商最基本的一項(xiàng)義務(wù)。開(kāi)發(fā)商可能由于如下原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證不能辦理：土地使用手續(xù)不合法；未支付全部土地使用權(quán)出讓金;違規(guī)建房；不能提供規(guī)定的資料等�！督忉尅返谑�八條對(duì)這一問(wèn)題作了明確規(guī)定：因開(kāi)發(fā)商原因，購(gòu)房人未能按期取得房產(chǎn)證的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其支付違約金或賠償金的數(shù)額，按照購(gòu)房人已付購(gòu)房款總額，以銀行逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該條還規(guī)定了購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)取得房產(chǎn)證的期限，分為三種情況：購(gòu)房合同約定有期限的，按合同約定；合同沒(méi)有約定且為預(yù)售的，為房屋交付使用之日起90日內(nèi);合同沒(méi)有約定且為現(xiàn)售的，為合同訂立之日起90日內(nèi)。只要在以上期限內(nèi)，因開(kāi)發(fā)商原因辦不下房產(chǎn)證的，購(gòu)房人即可按前述辦法，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。如果開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于自身原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

綜上所述，在商品房買賣中，開(kāi)發(fā)商違反法律法規(guī)、商品房買賣合同的約定，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。作為一般的購(gòu)房人，往往對(duì)厚厚的房屋買賣合同文本，感到復(fù)雜，進(jìn)而困惑。隨著法治觀念的建立和加強(qiáng)，將會(huì)有越來(lái)越多的購(gòu)房人會(huì)接受律師參與選房、購(gòu)房的法律事務(wù)。因此，律師充分了解開(kāi)發(fā)商在商品房買賣中的法律責(zé)任，對(duì)于維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，具有特別重要的意義。