法院審理查明，原告馬某是佛山市禪城區(qū)某花園小區(qū)湖暉樓26樓A房的權(quán)屬人，兩被告洪某夫婦是該樓27樓B房權(quán)屬人。Ａ單元為26層，與之相鄰的B單元為32層。原告的住房系頂樓，上為露臺(tái)。兩被告的房屋開門就可以面向原告上方的露臺(tái)，且購(gòu)房時(shí)其與開發(fā)商約定，該露臺(tái)為其專用平臺(tái)。兩被告收樓后，擅自封閉原設(shè)的房屋大門，在公用走道上安裝防盜門，將部分走廊面積及訟爭(zhēng)露臺(tái)封閉獨(dú)自占有使用，還擅自在露臺(tái)上建小房一間，在旁邊種植花草樹木、搭建魚池，并在魚池中設(shè)假山，裝有水泵、供氧機(jī)不停運(yùn)作。原告認(rèn)為被告魚池內(nèi)假山流水和水泵、供氧機(jī)的馬達(dá)轟鳴產(chǎn)生噪音，影響自己的睡眠，露臺(tái)上花草樹木產(chǎn)生的枯枝敗葉、飛蟲、螞蟻隨風(fēng)吹進(jìn)自己家里，影響自己正常生活，于是把兩人告上法庭。

  　　另查明，今年2月23日，佛山市禪城區(qū)城市管理行政執(zhí)法局認(rèn)定，洪某夫婦在未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下，擅自在露臺(tái)上實(shí)施建設(shè)行為違法，決定限兩被告25日內(nèi)無條件自行拆除上述違法搭建的棚屋。但兩被告拒收決定書。

  　　一審法院認(rèn)為，兩被告的產(chǎn)權(quán)證面積內(nèi)不包含訟爭(zhēng)露臺(tái)，雖然開發(fā)商在賣房合同中約定將訟爭(zhēng)露臺(tái)給兩被告專有使用，但未能舉證證明該露臺(tái)在規(guī)劃上即專屬于其住宅面積或他們的使用已經(jīng)經(jīng)過全體共有權(quán)人同意。且屋頂平臺(tái)屬于建筑物基本結(jié)構(gòu)，具有公共性、非排他使用性，法院據(jù)此認(rèn)定該露臺(tái)屬于建筑物共用部分，兩被告與開發(fā)商間對(duì)露臺(tái)使用權(quán)的約定違法無效。綜上，法院認(rèn)為，兩被告封閉訟爭(zhēng)露臺(tái)獨(dú)占使用，并占用產(chǎn)權(quán)證上明確載明為公用的走道，分割了包括原告在內(nèi)的其他共有人的共有權(quán)，鑒于行政管理部門已經(jīng)對(duì)兩人在露臺(tái)違章搭建作出處理，遂判決停止占用訟爭(zhēng)露臺(tái)及公用走道，恢復(fù)露臺(tái)及公用走道原狀。

  　　宣判后，兩被告不服，提出上訴。

  　　二審法院審理后依法作出上述判決。

連線法官

公用露臺(tái)不得擅自處置

  　　買房送露臺(tái)是房產(chǎn)開發(fā)商常見的促銷噱頭，在本案中卻成了違法行為。對(duì)此，佛山市禪城區(qū)人民法院房產(chǎn)庭庭長(zhǎng)李詠梅說，最高人民法院新頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地等除外。也就是說，除非開發(fā)商在規(guī)劃樓宇時(shí)，將露臺(tái)的用途設(shè)計(jì)為供部分業(yè)主專有使用外，我們一般都應(yīng)當(dāng)認(rèn)為露臺(tái)屬于整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。商品房開發(fā)商若將其贈(zèng)送給個(gè)別購(gòu)房者，或者指定由個(gè)別購(gòu)房者專門管理使用，均構(gòu)成對(duì)其他購(gòu)房者天臺(tái)使用權(quán)的侵害，其贈(zèng)送以及指定行為應(yīng)屬無效行為。

  　　如果開發(fā)商要將上述露臺(tái)使用權(quán)歸業(yè)主個(gè)人，必須根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  　　法官同時(shí)提醒購(gòu)房者，對(duì)于買頂樓送露臺(tái)這種“天上掉下來的大餡餅”，需要盡到審慎義務(wù)，查清楚商品房規(guī)劃時(shí)是否明確將露臺(tái)的所有權(quán)和使用權(quán)附隨商品房劃歸部分業(yè)主專有使用，以及在房屋買賣合同中，是否注明露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)問題，否則千萬不要為了這些“空中樓閣”多付錢。（安  �。�