■典型案例：

　　2008年9月，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，買方辦理銀行貸款時，因為個人信用紀(jì)錄不良，銀行拒絕向其放貸。買賣雙方協(xié)商后，買方?jīng)Q定向另一家銀行申請購房貸款。雙方為此于10月重新簽訂了合同，并將最后過戶期限向后推遲三個月，定為今年3月9日。雙方在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定：辦出貸款后的十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。之后，買受方請中介公司代為向新的銀行申請貸款，但最終新銀行也以信用問題為由拒絕了貸款申請。此時已經(jīng)過了過戶期限，出售方兩次發(fā)函催告后，通知買方解除了合同，隨后委托律師提起訴訟要求買方支付違約金。

　　這一案例非常典型，有三大問題值得思考：一、銀行貸款失敗導(dǎo)致交易不成時法律責(zé)任的區(qū)分；二、約定最后過戶期限時要注意的問題；三、書面解除合同的正確方法。

　　問題一：

　　銀行貸款不成后如何界定法律責(zé)任

　　一般當(dāng)銀行貸款失敗時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時采取其他方式籌措資金履行付款義務(wù)。但是有時銀行貸款會受到金融政策調(diào)整的影響，突然變更放貸成數(shù)或收緊放貸口徑，當(dāng)事人難以完全預(yù)見這種風(fēng)險。對類似這樣的情況，今年4月出臺的《最高人民法院關(guān)于適用 〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。 ”

　　本案中個人信用紀(jì)錄原因?qū)е碌馁J款失敗應(yīng)如何定性，上海市高級人民法院發(fā)布的《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》第三條明確規(guī)定：“房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。 ”

　　由此可見，如果是買受人的信用低等個人原因?qū)е碌馁J款不足或不成，買受人是無權(quán)主張解除合同的，換言之，其仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款義務(wù)或承擔(dān)違約責(zé)任。

　　至于買受人主張中介公司對沒有辦出貸款負(fù)有責(zé)任的說法，筆者提醒大家：銀行貸款只是買受方付款的一種方式，付款義務(wù)始終是買受方的而不是中介公司的責(zé)任。完全依賴中介公司辦理貸款而以為自己可以不負(fù)責(zé)任的想法是錯誤的。買受方應(yīng)當(dāng)及時關(guān)心自己銀行貸款辦理的成功與否。

　　問題二：

　　約定最后過戶期限時要注意的問題

　　買受方在庭審中提出：補(bǔ)充協(xié)議中約定的最后過戶期限是辦出貸款后的十天內(nèi)，而補(bǔ)充協(xié)議的效力應(yīng)高于買賣合同，所以在買受人未辦出貸款的情況下，過戶具體日期并未確定，還不能算違約。

　　其實(shí)，雖然補(bǔ)充協(xié)議的效力高于買賣合同，但是補(bǔ)充協(xié)議和買賣合同對于過戶日期的約定實(shí)際上并不矛盾。因為根據(jù)實(shí)踐中的交易習(xí)慣，補(bǔ)充協(xié)議約定的辦出貸款后的十天是指在3月9日之前一段時間內(nèi)，3月9日是過戶的最后期限。本案中中介公司到庭說明了情況，使得這一交易習(xí)慣問題得以澄清。

　　從中可以看出，為了避免糾紛，在補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議中約定過戶期限時，應(yīng)當(dāng)注意與買賣合同中的過戶條款（格式文本第六條）相銜接，明確指出在貸款不成的情況下，以該條約定的時間為最后期限。

　　問題三：

　　書面解除合同的正確方法

　　房屋買賣中，經(jīng)常遇到需要向?qū)Ψ桨l(fā)送書面通知來解除合同或催告履行義務(wù)的問題。本案中出售方就發(fā)送了兩個重要書面文件：催告函和解除函。正確發(fā)送書面文件是保護(hù)自身權(quán)益的重要方面。以下幾個要點(diǎn)應(yīng)予注意：第一、要及時。比如，合同約定當(dāng)一方發(fā)出解除合同通知后五天內(nèi)另一方有權(quán)提出異議，則及時提出書面異議就可以使對方直接解除合同的目的落空。第二、要符合合同的約定。比如合同約定在行使合同解除權(quán)之前應(yīng)當(dāng)給對方合理期限履行義務(wù)，那么在發(fā)送解除通知之前就需要先發(fā)送催告履行的文件。第三、要明確、合法。解除合同的書面通知的內(nèi)容要明確表示出解除合同的意思，比如措詞不能以“終止”或“到期”等來代替解除的意思。第四、要注意留下聯(lián)系方式。如果要求對方配合自己處理相關(guān)事宜，則應(yīng)當(dāng)寫有聯(lián)系方式，否則可能給對方留下可乘之機(jī)。第五、要注意保存證據(jù)。發(fā)出的書面通知等應(yīng)當(dāng)備有復(fù)印件副本，發(fā)送宜用掛號信或郵政快遞等方式并索取、保存寄送憑證，以備訴訟所需