《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租賃合同若干解釋”）第二十一條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”該條款確立了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力原則上效力不涉及第三人。與此同時(shí)，出于衡平，司法解釋也明確規(guī)定了出租人損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但司法解釋并未明確出租人承擔(dān)的損害責(zé)任性質(zhì)，系侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任，或者是締約過(guò)失責(zé)任？此種識(shí)別，對(duì)于人民法院的裁判依據(jù)及損害賠償?shù)姆秶拇_定，有著很重要的影響。
不屬于侵權(quán)責(zé)任
對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)，理論上有物權(quán)說(shuō)、形成權(quán)說(shuō)、債權(quán)說(shuō)等觀點(diǎn)。如今司法解釋明確規(guī)定承租人所享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不影響出租人與第三人之間所簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的效力，因此，以涉他性作為權(quán)利外觀的“形成權(quán)說(shuō)”與“物權(quán)說(shuō)”在實(shí)務(wù)中已無(wú)被采用的可能。而“債權(quán)說(shuō)”則與司法解釋的規(guī)定相切合。由于侵權(quán)法本旨在于保護(hù)諸如人身權(quán)、物權(quán)等絕對(duì)權(quán)，對(duì)于是否保護(hù)債權(quán)，理論上見(jiàn)解不一。即使承認(rèn)侵權(quán)法可以保護(hù)債權(quán)的學(xué)者，在確定侵權(quán)法保護(hù)的債權(quán)種類(lèi)或責(zé)任構(gòu)成要件時(shí)，也采用了限制解釋方法，比如認(rèn)為：侵害債權(quán)的人必須是債的關(guān)系以外的第三人；主觀應(yīng)為故意。在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的本質(zhì)系債權(quán)時(shí)，出租人與承租人是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之債關(guān)系的主體，這樣，從身份上就排除了出租人對(duì)承租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的可能，或者說(shuō)出租人對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害事實(shí)并不受侵權(quán)法調(diào)整。
不屬于締約過(guò)失責(zé)任
締約過(guò)失責(zé)任，是指締約人故意或過(guò)失違反先合同義務(wù)而給對(duì)方造成信賴(lài)?yán)婊蚬逃欣娴膿p失時(shí)，應(yīng)依法承擔(dān)的民事責(zé)任。對(duì)于締約過(guò)失責(zé)任的法律特征，通常認(rèn)為：一是締約過(guò)失責(zé)任是以先合同義務(wù)（基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的法定義務(wù)）的存在為前提，是締約人故意或過(guò)失違反先后義務(wù)而產(chǎn)生的后果，與合同是否成立或有效沒(méi)有必然聯(lián)系；二是締約過(guò)失，僅僅產(chǎn)生于締約人雙方為訂立合同而接觸、磋商的過(guò)程中，以當(dāng)事人雙方存在著特殊聯(lián)系的關(guān)系為前提和基礎(chǔ)；三是締約過(guò)失責(zé)任保護(hù)是信賴(lài)?yán)妫锹男欣妗?
從締約過(guò)失責(zé)任的法律特征不難看出，締約過(guò)失責(zé)任是一種對(duì)特定義務(wù)（先合同義務(wù)）違反所產(chǎn)生的責(zé)任，這種義務(wù)的產(chǎn)生以締約當(dāng)事人基于交易接觸而產(chǎn)生的一種信賴(lài)為基礎(chǔ)。因此，存在交易接觸是締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生的前提。在出租人與承租人未就購(gòu)買(mǎi)事項(xiàng)進(jìn)行磋商，而出租人直接將房屋賣(mài)與他人時(shí)，無(wú)產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任的可能。
而在出租人與承租人就房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)商未果的情況下，出租人將房屋賣(mài)與他人，此時(shí)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害，是否構(gòu)成締約過(guò)失責(zé)任，筆者持否定觀點(diǎn)，因?yàn)椋簝?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種基于法律明確規(guī)定（合同法第二百三十條）而享有的權(quán)利，該權(quán)利的確定，并非是基于誠(chéng)實(shí)信用原則，而是考慮到承租人對(duì)房屋長(zhǎng)期、穩(wěn)定的需求，故對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃一般沒(méi)有類(lèi)似的規(guī)定。因此，出租人所負(fù)有保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的義務(wù)，與締約過(guò)失責(zé)任中基于誠(chéng)實(shí)信用而產(chǎn)生的先合同義務(wù)，在本質(zhì)上是不同的。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害，也不可能產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任。 屬于合同責(zé)任
合同之債屬于意定之債，合同債權(quán)存在以具有相應(yīng)的合同條款為前提。合同條款，除了雙方當(dāng)事人以書(shū)面或口頭方式確立的明示條款之外，還包括任意條款等默示條款。所謂任意條款，也稱(chēng)任意性規(guī)定，是指當(dāng)事人可以以自由意思排除適用的規(guī)定，只具有補(bǔ)充適用的效力，旨在補(bǔ)充當(dāng)事人的約定或作為解釋當(dāng)事人意思的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)合同法的大部分條款即屬于任意條款，在當(dāng)事人對(duì)相關(guān)內(nèi)容沒(méi)有約定的情況下，裁判者即可以推定合同當(dāng)事人欲以合同法上的任意條款代替約定。從合同的當(dāng)事人可以通過(guò)約定免除承租人所享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)看，合同法第二百三十條實(shí)際上還是具有任意條款的性質(zhì)。因此，將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)解釋成合同債權(quán)，從而認(rèn)定出租人具有保障承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合同義務(wù)，有法律依據(jù)。
由以上分析，筆者認(rèn)為，“租賃合同若干解釋”第二十一條規(guī)定的出租人承擔(dān)的損害賠償責(zé)任為合同責(zé)任。但確定為合同責(zé)任，就面臨著另一個(gè)問(wèn)題，合同責(zé)任的損害賠償范圍為履行利益，而履行利益是指法律行為有效成立，但因債務(wù)不履行而發(fā)生的損失。履行利益賠償?shù)姆秶�，與合同履行后所得利益范圍相同。而未購(gòu)得房是否給承租人造成損失，其實(shí)與房屋價(jià)格的波動(dòng)有著直接的關(guān)系。這也得分三種情況：價(jià)格上漲，未購(gòu)得，造成差價(jià)損失；價(jià)格維持，未造成損失；價(jià)格下降，減少了損失。在后兩種情況下，發(fā)生訴訟的可能性并不大。而在第一種情況下，法院如何確定一個(gè)適當(dāng)?shù)馁r償額，既能保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又不至于讓出租人承擔(dān)過(guò)重的責(zé)任，則可能是實(shí)務(wù)中另一個(gè)需要探討的問(wèn)題。
（作者單位：四川省開(kāi)江縣人民法院）
