城市住宅相鄰采光妨害糾紛的起因與特點(diǎn)

  　　城市住宅相鄰采光妨害糾紛案的起訴事由大致有四種：一是在規(guī)劃許可合法、開發(fā)商建房亦符合規(guī)劃許可的情況下，相鄰業(yè)主以其住宅采光時間比被告建房前有所減少而起訴。二是在規(guī)劃許可合法、開發(fā)商違反規(guī)劃建房的情況下，因高樓業(yè)已建成不可能拆除，相鄰業(yè)主以開發(fā)商違規(guī)建房妨害其采光而起訴。三是在開發(fā)商按規(guī)劃許可建房，但該規(guī)劃許可被行政判決確認(rèn)違法，因大樓不能拆除重建，當(dāng)事人在行政訴訟中又未獲國家賠償，故向受益開發(fā)商起訴相鄰妨害賠償。四是規(guī)劃許可被行政判決確認(rèn)違法，而開發(fā)商又違反該規(guī)劃許可建房，因大樓拆違重建不符合社會整體利益，原告在行政訴訟中未獲國家賠償而以相鄰采光妨害起訴開發(fā)商。

  　　此類相鄰案件的特點(diǎn)是：１.群體性。被摩天大樓遮擋的住宅業(yè)主們往往基于共同利益而抱團(tuán)訴訟。２.涉穩(wěn)性。此類糾紛涉及開發(fā)商、地方政府與相鄰居民的利益矛盾，如處置不當(dāng)可能引發(fā)社會沖突和群體上訪。３.損失補(bǔ)償復(fù)雜性。此類案件中如何認(rèn)定相鄰采光妨害的構(gòu)成、采光時間的減損量，以及如何計賠損失額，目前無相關(guān)規(guī)定可依。

    關(guān)于城市住宅相鄰采光妨害糾紛的法理解讀與法律法規(guī)梳理

  　　住宅相鄰采光妨害指不動產(chǎn)上相鄰建筑各方應(yīng)當(dāng)為他方從室外采進(jìn)適度陽光提供便利或接受限制，而一方建筑物妨害了相鄰方住宅合法擁有的日照時間長度，對此應(yīng)按相鄰關(guān)系加以調(diào)整。

  　　我國民法通則第八十三條把不動產(chǎn)的通風(fēng)、采光確定為相鄰關(guān)系范疇。住宅通風(fēng)、采光實際由相鄰建筑的高度、間距和相互位置所決定，而城市建筑的高度、間距和相互位置都由城市規(guī)劃部門依法確定，所以住宅相鄰采光妨害的構(gòu)成與認(rèn)定，與城市建設(shè)規(guī)劃法規(guī)具有緊密關(guān)聯(lián)。建設(shè)部1999年發(fā)布關(guān)于《住宅設(shè)計規(guī)范》國家標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)通知，對住宅日照的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)作出若干規(guī)定；我國城市規(guī)劃法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法，均授權(quán)政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的實際制定城市總體規(guī)劃和房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)。地方政府根據(jù)相關(guān)法律也有相關(guān)具體規(guī)定，如上海市政府2003年發(fā)布《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）》（以下簡稱“城市規(guī)劃規(guī)定”）第二十七條規(guī)定：“高層居住建筑與低層獨(dú)立式住宅的間距，在規(guī)定范圍內(nèi)保證受遮擋的低層獨(dú)立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)兩小時；與其他居住建筑的間距，應(yīng)保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)一小時�！保ㄒ韵潞喎Q“冬至采光時間”）并規(guī)定其同時應(yīng)當(dāng)符合高層居住建筑與低、多層居住建筑平行布置、垂直布置及其他形態(tài)布置時的特定間距要求。我國物權(quán)法第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照�！本C上，民法通則和物權(quán)法均已把住宅采光糾紛納入相鄰關(guān)系調(diào)整范疇，物權(quán)法還把相鄰建筑是否符合國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定為相關(guān)審查要件。

    城市住宅“冬至采光時間”的認(rèn)定及糾紛裁判原則

  　　法院如何審查確認(rèn)相鄰采光妨害的構(gòu)成，在審判實務(wù)中存多種觀點(diǎn)：一、主張原告住宅原有的“冬至采光時間”在被告建房后有所減損即構(gòu)成相鄰采光妨害。二、主張原告住宅“冬至采光時間”低于最低標(biāo)準(zhǔn)始構(gòu)成采光妨害。三、主張原告住宅由現(xiàn)行合法規(guī)劃許可所設(shè)定的“冬至采光時間”，在被告建房后有所減損即構(gòu)成相鄰采光妨害。筆者贊同觀點(diǎn)三，相關(guān)理由如下：

  　　觀點(diǎn)一以物權(quán)在先理論為據(jù)，主張后建建筑即使符合合法規(guī)劃許可要求，亦應(yīng)對在先建筑采光時間的減損承擔(dān)相鄰妨害責(zé)任，似失之于寬。民法理論中的“物權(quán)在先”基于土地私有權(quán)，而我國城市土地屬國家所有，房屋產(chǎn)權(quán)人僅擁有土地使用權(quán)，政府有權(quán)對城市國有土地的使用依法調(diào)整。我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第九條規(guī)定，當(dāng)規(guī)劃部門根據(jù)城市建設(shè)需要，依法對城市現(xiàn)有房屋土地重新規(guī)劃建造新建筑時，任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守。所以城市民宅應(yīng)當(dāng)接受合法規(guī)劃許可對于本建筑原有“冬至采光時間”所作出的調(diào)整和限制。相鄰小區(qū)開發(fā)商依據(jù)合法規(guī)劃許可所建之高樓即使對原告住宅“冬至采光時間”有所減損，亦不構(gòu)成相鄰采光妨害。

  　　觀點(diǎn)二以住宅“冬至采光時間”的最低標(biāo)準(zhǔn)為據(jù)，認(rèn)為原告住宅須低于該最低標(biāo)準(zhǔn)始構(gòu)成相鄰采光妨害，該觀點(diǎn)則失之于嚴(yán)。如上海市，因為住宅“冬至采光時間”的最低標(biāo)準(zhǔn)屬規(guī)劃許可中的極限和紅線。被新建高樓遮擋的某多層住宅樓，其采光最差的底層“冬至采光時間”須滿一小時，則其以上樓層的大多數(shù)住宅都超過一小時。但無論“冬至采光時間”是等于或者多于一小時，都屬于多層民宅的合法采光權(quán)。所以觀點(diǎn)二關(guān)于城市多層民宅采光權(quán)僅限于冬至日一小時的主張，因于法無據(jù)而不能成立。

  　　因此，城市民宅基于相鄰關(guān)系所能主張的合法采光權(quán)益，應(yīng)是由相關(guān)現(xiàn)行合法規(guī)劃許可所設(shè)定的“冬至采光時間”特定長度。如果相鄰建房使該時間有所減損，即構(gòu)成相鄰采光妨害。同理，城市民宅依據(jù)現(xiàn)行合法規(guī)劃許可所享有的“冬至采光時間”并非永恒不變，當(dāng)規(guī)劃部門今后根據(jù)城建需要，依法對其相鄰小區(qū)做出新的規(guī)劃時，其現(xiàn)有住宅光照時間長度亦應(yīng)隨之改變。

  　　根據(jù)城市住宅相鄰采光妨害糾紛的不同情況，筆者認(rèn)為在案件裁判中可作以下區(qū)別對待：1.對于規(guī)劃許可和開發(fā)商建房均合法，經(jīng)鑒定原告房屋“冬至采光時間”達(dá)標(biāo)的，應(yīng)確認(rèn)不構(gòu)成相鄰采光妨害。原告以其“冬至采光時間”比被告建房前減少為由起訴的，應(yīng)從實體上駁回原告訴請。2.對于規(guī)劃許可合法，開發(fā)商違規(guī)建房但已接受規(guī)劃行政處罰的，應(yīng)以規(guī)劃許可中原告房屋本應(yīng)享有的“冬至采光時間”為依據(jù)，經(jīng)鑒定現(xiàn)有所減損的，應(yīng)確認(rèn)相鄰妨害，判令被告開發(fā)商適當(dāng)賠償損失。3.對于開發(fā)商按規(guī)劃許可建房，但該規(guī)劃許可違法，或者規(guī)劃許可與建房行為均違法，因房屋不能拆除重建、行政訴訟中未獲國家賠償而受害方以相鄰采光妨害起訴受益開發(fā)商時，對原告可主張的“冬至采光時間”，應(yīng)按該幢住宅中采光最差一戶的“冬至采光時間”達(dá)到一小時時，原告住宅的可采光時間長度來確定。如經(jīng)鑒定現(xiàn)有所減損的，應(yīng)確認(rèn)構(gòu)成相鄰妨害，判令受益開發(fā)商適當(dāng)賠償損失。

    “冬至采光時間”減損的具體補(bǔ)償方法及尺度

  　　在住宅相鄰采光妨害構(gòu)成時，即使原告主張按規(guī)劃許可方案或者規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀、排除妨害，因建造高樓耗資巨大，從社會整體利益考量，高樓建成后一般不可能拆除再建，只能以賠償損失方式予以救濟(jì)。民法通則第八十三條中所稱的“賠償損失”，應(yīng)是指相鄰損害方除“停止侵害，排除妨礙”外，還應(yīng)對妨害存在期間受害方所遭受損失予以賠償。而城市住宅相鄰采光妨害中的賠償，則是在不能排除妨害時，由加害方就長期采光妨害對受害方給予賠償。對此首先應(yīng)將原告合法采光時間的被減損量，通過司法鑒定予以固定。至于如何確定賠償方法和尺度，目前無規(guī)定可依，所以司法實務(wù)中有不同做法：有的把原告房屋在被遮光前后的市場價值分別估價，按兩者差價由被告作賠償；有的根據(jù)原告采光受妨害房屋的建筑面積，按每平方米數(shù)百元由被告作賠償；有的根據(jù)原告“冬至采光時間”的減損量，按每分鐘數(shù)千元由被告作賠償。其中委托估價最簡單，但采光受損的價值評估因缺乏政策依據(jù)且較敏感，評估單位一般不愿受理。而每平方米計賠數(shù)百元與每分鐘計賠數(shù)千元，則法官自由心證幅度過大，在計算依據(jù)及合理性方面亦存異議。

  　　筆者認(rèn)為，可區(qū)分采光時間減損的不同時間段即相鄰采光妨害的程度不同，并兼顧受害房屋的面積大小以及地段、價值等因素，按每減少一分鐘折合若干元，分階段作遞減式補(bǔ)償。如“冬至采光時間”低于一小時的多層住宅，首先應(yīng)由被告方置換或收購房屋，如原告自愿接受補(bǔ)償?shù)模瑢Φ陀谝恍�時的被減損時間可按每分鐘一千元到數(shù)千元標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償；凡超出一小時低于兩小時的被減損部分，應(yīng)較前減半支付；凡超出兩小時的受妨害部分，則再減半支付。

  　　此外，對于雖按照合法規(guī)劃許可建造，但事實上對原告住宅原有“冬至采光時間”造成較大減損的被告房屋，被告開發(fā)商在訴前業(yè)已對同一小區(qū)內(nèi)相近情況業(yè)主作出補(bǔ)償?shù)�，則可按公平原則和有利社區(qū)和諧原則，判決被告給予原告相近尺度補(bǔ)償。

（作者單位：上海市長寧區(qū)人民法院）