一、引言
剛才介紹的寧波的案例,涉及到小區(qū)公共車位的權屬問題,其實,它只是近年來發(fā)生的眾多物業(yè)管理糾紛中的其中一種類型!段飿I(yè)管理條例》實施至今已有三周年,這三年來,物業(yè)糾紛不減反增,物業(yè)管理投訴連年來大幅度上漲,已經追上拆遷投訴而成為建設行業(yè)兩大投訴熱點。
二、介紹汕頭市常見的幾類物業(yè)管理糾紛
近年來,汕頭市常見的幾類物業(yè)管理糾紛包括:開發(fā)商遺留的問題,拖欠物業(yè)管理費問題,業(yè)主財產損失、人身傷害問題,亂搭亂建問題,業(yè)主委員會成立難問題,停車場、會所的權屬爭議問題,房屋專項維修資金問題等。事實上,這些常見的爭議也是當前全國物業(yè)管理糾紛的焦點問題。
三、對幾類常見的物業(yè)管理糾紛的業(yè)主維權
(一)開發(fā)商遺留的問題
現有的商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中,相當數量源于開發(fā)建設遺留的問題,這些問題包括規(guī)劃變更導致業(yè)主權益受損,如開發(fā)商承諾的小區(qū)配套沒有兌現,開發(fā)商違規(guī)開發(fā)行為(如超容積率、欠繳各種規(guī)費)導致無法按期辦妥房產證,小區(qū)內道路的鋪設、公共設施的建造等等。這一類的糾紛主要是業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛,但由于大多數的物業(yè)管理公司是房地產開發(fā)公司派生的,它們之間本來就有著與生俱來的血緣關系,業(yè)主自然而然地覺得物業(yè)管理公司就是開發(fā)商的維護和售后服務者,認為物業(yè)公司是開發(fā)商的代言人,所有的問題都會找物業(yè)公司,這一類糾紛也就變成了業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛。
針對此類糾紛,業(yè)主應及時與開發(fā)商提出交涉,與開發(fā)商協(xié)商解決,若協(xié)商不成時,符合起訴條件的,該起訴的起訴,該投訴的投訴,包括規(guī)劃變更、延期辦證等問題,均可以合同違約為訴因進行訴訟。如果一味于物業(yè)管理公司爭執(zhí),不僅問題得不到解決,還會加劇與物業(yè)公司之間的矛盾。
(二)拖欠物業(yè)管理費問題
這類糾紛是《物業(yè)管理條例》實施后增長速度最快的一類案件。據有關部門統(tǒng)計,汕頭現有的物業(yè)管理公司約170家,其中約七成處于虧損狀態(tài),二成基本持平,一成贏利。也有一些統(tǒng)計,說一個小區(qū)如果有80%的業(yè)主能按時繳費,就已經算是不錯的成績。當然這些統(tǒng)計也不一定就準確,但基本還是能反映出拖欠物業(yè)管理費的大致情況。物業(yè)管理公司催討無效后,往往會一紙狀訴將業(yè)主告上法庭。這種案件爭議最大的是業(yè)主的拒交是惡意拒交還是履行抗辯權,如果物業(yè)公司完全沒有提供服務,那肯定是面臨敗訴的結果。現在的問題是物業(yè)管理公司已經提供了管理服務,而業(yè)主則認為是服務質量不達標,但由于服務質量缺乏一個量化的標準,對于業(yè)主抗辯的理由舉證也有相當的難度。處理結果往往對業(yè)主不利。而業(yè)主則抱著這么一種心態(tài),就算是判決后也不自動交費,這又涉及到強制執(zhí)行的問題。雙方關系越變越糟,形成惡性循環(huán)。
針對物業(yè)管理費的糾紛問題,認為作為業(yè)主的維權方面:
1、提倡以和為貴。由于物業(yè)管理費拖欠糾紛,表面上看來物業(yè)公司是受害者,但是,實質上最大的輸家是廣大的業(yè)主。欠費的結果是物業(yè)公司成本的減少,服務質量的降低,又會引起更多的業(yè)主拒交物業(yè)管理費,最終問題百出,嚴重的發(fā)展到物業(yè)公司卷鋪蓋走人。像前幾天汕頭電視臺“今日視線”播出這么一個案例,物業(yè)管理公司撤場后又將物業(yè)管理用房、車棚等上鎖,生活垃圾無人收,車無人看管,不僅業(yè)主的生活陷入不便,小區(qū)的貶值也是自然而然的事。因此,對物業(yè)管理有不滿,雙方應多溝通,多交流,多提意見,提倡以和為貴,共建和諧小區(qū)。
2、爭取成立業(yè)主委員會,對服務質量嚴重有問題的物業(yè)管理公司,通過業(yè)主委員會解聘后重新委托有資質、管理好的物業(yè)管理公司。
3、作為個案來講,應審查物業(yè)公司的基本資格條件,包括物業(yè)管理公司的營業(yè)執(zhí)照,資質證書,收費許可證,委托物業(yè)管理合同(包括前期物業(yè)管理合同、正式的物業(yè)管理合同),還應該提供物業(yè)管理公司服務不達標的相關證據。
(三)業(yè)主財產損失、人身傷害問題
此類問題包括財產損失和人身傷害兩方面:
1、財產損失方面,一般是由小區(qū)內業(yè)主丟失財物引起,典型的如丟失汽車、摩托車和房屋失竊,又如小區(qū)浸水引起的車損問題。比如2001年強臺風“尤特”引起的某大廈地下停車場浸水,導致停車場內的17輛汽車、34輛摩托車被海水淹沒浸泡30多小時。像這類糾紛,由于對小區(qū)保安責任的相關規(guī)定不健全,發(fā)生財產損失如何合理地確定物業(yè)管理公司的賠償責任,沒有明確的依據,因而容易引起糾紛。
2、人身傷害包括泳池溺水事件,小區(qū)玩樂設施引起的人身傷害,也包括受到他人的侵犯等。對此,雙方往往會對責任問題產生糾紛。
針對此類糾紛,業(yè)主的維權:
1、車輛丟失問題
2、像車輛浸水問題
3、房屋失竊問題
4、人身傷害問題
(四)亂搭亂建問題
個別業(yè)主在小區(qū)內擅自亂搭亂建,常見的是在公共天臺上搭建,引起其他業(yè)主的不滿,又比如個別業(yè)裝修時改變房內的結構設計,增設衛(wèi)生間而出現漏水問題與相鄰方引發(fā)糾紛。這類問題一出現,業(yè)主認為是物業(yè)管理公司管理不善,但物業(yè)管理公司因為沒有行政執(zhí)法權,對個別違章業(yè)主只能進行勸阻,如果強行阻止、拆除,則會引起與該業(yè)主的糾紛,如果勸阻無效,又會引起大多數業(yè)主的不滿。
針對此類糾紛業(yè)主的維權:
1、業(yè)主可向有關行政主管部門投訴。
2、業(yè)主可要求物業(yè)管理公司出面制止違規(guī)行為,如制止無效,可要求物業(yè)管理公司履行物管職責,向有關行政主管部門投訴。
3、業(yè)主也可以直接向法院起訴(起訴違規(guī)業(yè)主還是起訴物業(yè)管理公司的問題)。
4、物業(yè)管理公司也可依據物業(yè)管理合同的約定起訴違規(guī)業(yè)主。
(五)業(yè)主委員會成立難問題
業(yè)主委員會的立難是人所共知的,汕頭為例,至今約17個小區(qū)成立業(yè)主委員會。像有些小區(qū),1997、1998年就已入住,也有相當高的入住率,但就沒有成立業(yè)主委員會。這些小區(qū)不是業(yè)主不愿意成立,而是缺乏牽頭成立。我們業(yè)務上接觸到的物業(yè)管理糾紛,業(yè)主提得最多的就是希望盡快成立業(yè)主委員會。原因呢,主要還是法律制度設置問題,主要問題是:
1、依法成立業(yè)主委員會的工作任務相當繁重,那么工作報酬誰承擔?
2、業(yè)主大會成立和履行職責的可操作性不強,缺乏詳細的操作指引。現有的小區(qū)業(yè)主在1000人以上,這1000人的業(yè)主大會,需要多大的場地,費用誰出?這些都是問題
3、《物業(yè)管理條例》第10條“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會”,這里,要求業(yè)主在指導下成立業(yè)主大會,零散的業(yè)主,彼此又不認識,缺乏溝通,在物業(yè)公司不牽頭的情況下,要求成立業(yè)主委員會難度大。
針對這些問題,業(yè)主的維權“
根據現有規(guī)定,介紹一下成立業(yè)主委員會的八個步驟,當然還是涉及到費用解決問題。
1、想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系,然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名,發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議,同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。
2、組建成立業(yè)主大會的籌備組,籌備組成員可以由業(yè)主自薦,也可由業(yè)主推薦,最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告,請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。
3、籌備組開始工作,起草業(yè)主委員會章程,決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數,匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料,并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會,開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。
4、將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主,并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。
5、成立業(yè)主大會時,籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作,統(tǒng)計收回的收條和反饋意見,如果收條超過業(yè)主所持投票權1/2以上,反饋意見中的反對意見少于1/2,業(yè)主大會成立,業(yè)主委員會章程通過,在業(yè)主委員會組成人數范圍內,得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。
6、業(yè)主委員會召開第一次會議,選舉業(yè)主委員會主任、付主任,并可以開展工作。
7、將業(yè)主大會成立簡要過程,業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案,并請接收人簽收,注明接收文件的時間。
8、備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見,可要求他們盡快發(fā)出。
(六)停車場、會所的權屬爭議問題
《物權法》還沒有出臺,對此問題法律規(guī)定尚不明確。從理論上來講,會所、停車場均是小區(qū)的配套設施之一,服務于小區(qū),應屬于小區(qū)全體業(yè)主共有,但又涉及到維修和養(yǎng)護及費用問題。而且,小區(qū)內的會所和停車場均是計小區(qū)的容積率的,已按規(guī)定征收了相應的報建費用。規(guī)定不明確就容易產生對權屬的爭議,也會引發(fā)一些糾紛,比如說小區(qū)車位單獨出售,而小區(qū)內的業(yè)主連自己的車都進不了小區(qū)等問題。
針對類此糾紛,在法律規(guī)定尚不明確的情況下,最好能在銷售合同中作出明確的約定。
(七)房屋專項維修資金問題等。
建設部、財政部于1998年12月16日出臺的《住宅共用部件共用設施設備維修基金管理辦法》第5條“商品住房在銷售時,購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬于全體業(yè)主共同共有,不計入住宅銷售收入!
《廣東省物業(yè)管理條例》第32條“業(yè)主委員會應當設立物業(yè)管理維修基金。物業(yè)管理維修基金由建設單位按物業(yè)總投資的2%,在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時,一次性劃撥給業(yè)主委員會,其所有權屬全體業(yè)主共同共有!