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房地產(chǎn)開發(fā)  
買房不可不知土地使用權(quán)問題
作者:石家莊土地房產(chǎn)律師部編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2009/12/12 17:21:00

購房者李先生簽了定金合同后,才知道購買的房屋竟然不是住宅,土地性質(zhì)竟是“辦公樓”。掐指一算,土地使用年限僅剩36年?們r400多萬元的房子,買吧,使用期比預(yù)料的少了近一半,不買吧,20萬元的定金一分也拿不回來。李先生陷入尷尬境地。法寶律師提醒購房者,購房前要搞清土地使用權(quán)問題,五大問題必須明晰。

  案例:2007年12月14日,李先生因準(zhǔn)備購房自住,遂委托妹妹購房。妹妹看中了某樓盤后簽署了《定金合同》及補(bǔ)充協(xié)議,約定以人民幣近446萬元購買了該樓盤一套房屋,并于當(dāng)日支付了20萬元定金。此后,李先生了解到該房屋類型并非住宅,而是“辦公樓”,所占土地的使用期限也并非70年,而是50年,而且自 “1995年3月9日至2045年3月7日止”,尚余不足36年。

  李先生認(rèn)為,簽《定金合同》時開發(fā)商并沒有如實告知上述情況,房屋現(xiàn)狀與自己購買住宅房的初衷相違背,于是要求解除《定金合同》,并多次要求退還所付款項,但均遭開發(fā)商拒絕。

  李先生認(rèn)為,自己在簽署《定金合同》時并未得知該房屋的類型及真實的土地使用年限,而這些情況對自己的決策均構(gòu)成重大影響。如果看房時開發(fā)商如實告知了上述情況,那么自己根本就不可能考慮購買此處房屋。開發(fā)商違反了基本的誠實信用原則和公平原則,損害了自己的合法權(quán)益。故李先生提起訴訟。

  律師提醒:

  由于商品房的土地所有權(quán)歸國家所有,買房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用權(quán) (支付的房價實際上就包括了二者),所以土地使用權(quán)能用多長時間就關(guān)系到購買人的切身利益。法律對土地使用權(quán)按不同的用途規(guī)定了不同的使用年限,即居住用地70年,工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年,綜合或者其他用地50年。

  按照新頒布的《物權(quán)法》的規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理!庇纱丝梢,住宅用地的產(chǎn)權(quán)人可以對土地永久使用,享有永久土地使用權(quán);對非住宅用地(也就是指五十年和四十年出讓期限的用地)僅僅規(guī)定了“依照法律規(guī)定辦理”。將來制訂的法律如何規(guī)定非住宅用地的續(xù)期問題還是個未知數(shù),但根據(jù)物權(quán)法可得出的結(jié)論是:非住宅用地到期后很可能不會像住宅用地那樣無條件自動續(xù)期。

  因此,在購買房產(chǎn)時要特別注意土地使用權(quán)的問題,重點要弄清以下幾個問題:

  一、住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“類型”是“住宅”,并不意味著所使用的土地用途是住宅用地。因為土地用地為“綜合用地”的,仍然可以按照規(guī)劃建設(shè)商業(yè)用房以及住宅用房,也就是通常所說的商住樓,這類房屋雖可居住,但土地使用年限并非是70年,而只是50年。

  二、土地使用權(quán)年限并非從辦產(chǎn)證時起算。土地使用權(quán)年限是從開發(fā)商拿地時起算,開發(fā)商從取得土地,再到施工建設(shè),最后交房辦小產(chǎn)證,至少要用兩到三年時間,因此購買人取得的土地使用權(quán)年限要扣除此前的年限,實際取得的只是剩余的年限。

  三、爛尾樓的土地使用年限一般大幅縮水。在上世紀(jì)九十年代開始進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中,有不少項目因缺乏后續(xù)資金而停建。此后,經(jīng)過項目轉(zhuǎn)讓,重新推向市場。房屋雖可重建,但土地使用權(quán)年限卻不能延期,因此,這類房產(chǎn)所余的土地使用權(quán)年限往往只有三十年左右。

  四、居住用地轉(zhuǎn)為非居住用地。開發(fā)商盡管取得的是住宅用地,但要改變土地用途也并非不可能,根據(jù)法律規(guī)定只要取得土地的出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準(zhǔn)即可改變土地用途。當(dāng)然,有關(guān)部門不會隨便同意開發(fā)商變更土地用途的要求,但因城市規(guī)劃進(jìn)行了更改,加上有些樓盤長期處于爛尾狀態(tài),土地用途就有可能會改變。因此,時常會遇到這樣的情況:房屋預(yù)售時土地是居住用地,取得小產(chǎn)證時土地卻變成了綜合用地。

  五、開發(fā)商就土地使用權(quán)問題應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。我國實行的是“房地相連”的制度,即房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。由于法律實務(wù)中存在土地用途變更或者土地使用權(quán)縮水的案例,因此開發(fā)商就此應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)按以下情況加以區(qū)別:如果簽訂房地產(chǎn)買賣合同時,開發(fā)商已向購買人明確告知土地用途和土地使用權(quán)出讓年限的情況,則購買人不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果簽訂房地產(chǎn)買賣合同時,合同中明確約定了土地的用途及年限,而在此后未經(jīng)購買人認(rèn)可而進(jìn)行了變更,不論因開發(fā)商主動申請變更還是土地及規(guī)劃部門依職權(quán)而作出變更,由于合同的相對性,開發(fā)商均應(yīng)就此向購買人承擔(dān)違約責(zé)任。

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