北京朗琴園小區(qū)業(yè)主宋先生認(rèn)為小區(qū)嘉浩物業(yè)公司沒(méi)有在宣武區(qū)人民政府備案,拒絕繳納物業(yè)費(fèi),被嘉浩物業(yè)公司告上法庭。近日,北京市第一中級(jí)人民法院終審認(rèn)定,物業(yè)公司接受朗琴園業(yè)委會(huì)的委托對(duì)朗琴園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù),雙方簽訂的《北京市宣武區(qū)朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》合法有效,該契約對(duì)朗琴園小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力,宋先生應(yīng)繳納拖欠物業(yè)費(fèi)2800元。
嘉浩物業(yè)公司于2002年10月25日被北京市建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)準(zhǔn)予從事物業(yè)管理業(yè)務(wù),資質(zhì)等級(jí)為貳級(jí)。嘉浩物業(yè)于2007年9月與北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《北京市朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》,約定由嘉浩物業(yè)公司為朗琴園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),規(guī)約同時(shí)授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接采取訴訟途徑解決業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為。后來(lái)由于業(yè)主宋先生拒絕繳納物業(yè)費(fèi),嘉浩物業(yè)公司將其告上法庭。
宋先生辯稱,嘉浩物業(yè)公司是和朗琴園業(yè)主委員會(huì)簽訂的信托式服務(wù)協(xié)議,與嘉浩物業(yè)公司有利害關(guān)系的是業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì),嘉浩物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會(huì)收取費(fèi)用,而不是向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。另外嘉浩物業(yè)公司至今沒(méi)有在宣武區(qū)人民政府備案,宋先生不認(rèn)可沒(méi)有在政府備案的公司的服務(wù)。
庭審中,嘉浩物業(yè)公司提交了《日常保潔服務(wù)合同》和《保安服務(wù)合同》,用來(lái)證明其提供了保安、保潔服務(wù)。
法院認(rèn)為,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
本案中,嘉浩物業(yè)公司接受朗琴園業(yè)委會(huì)的委托對(duì)朗琴園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù),且雙方簽訂了《北京市宣武區(qū)朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》,該契約對(duì)朗琴園小區(qū)的業(yè)主具有約束力。嘉浩物業(yè)公司于2007年進(jìn)入朗琴園小區(qū)后為小區(qū)業(yè)主提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)。宋先生作為朗琴園小區(qū)的業(yè)主,理應(yīng)遵守《北京市宣武區(qū)朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》和朗琴園業(yè)委會(huì)制定的《朗琴園小區(qū)管理規(guī)約》的相關(guān)規(guī)定,在接受了嘉浩物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上,按時(shí)、按約交納物業(yè)費(fèi)。對(duì)于宋先生提出的嘉浩物業(yè)公司主體不適格的抗辯理由,因嘉浩物業(yè)公司系朗琴園業(yè)委會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),對(duì)小區(qū)提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù),且宋先生是原告提供物業(yè)服務(wù)的實(shí)際受益人,嘉浩物業(yè)公司通過(guò)訴訟向宋先生主張物業(yè)費(fèi)符合法律規(guī)定。嘉浩物業(yè)公司雖沒(méi)有備案,可是持有北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的資質(zhì)證明,并在庭審中提交了保安、保潔方面的相關(guān)合同,宋先生的抗辯理由法院不予采信。據(jù)此,法院作出上述判決。