嘉浩物業(yè)公司于2002年10月25日被北京市建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)準(zhǔn)予從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，資質(zhì)等級(jí)為貳級(jí)。嘉浩物業(yè)于2007年9月與北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《北京市朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》，約定由嘉浩物業(yè)公司為朗琴園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，規(guī)約同時(shí)授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接采取訴訟途徑解決業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為。后來(lái)由于業(yè)主宋先生拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，嘉浩物業(yè)公司將其告上法庭。

    宋先生辯稱，嘉浩物業(yè)公司是和朗琴園業(yè)主委員會(huì)簽訂的信托式服務(wù)協(xié)議，與嘉浩物業(yè)公司有利害關(guān)系的是業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)，嘉浩物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會(huì)收取費(fèi)用，而不是向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。另外嘉浩物業(yè)公司至今沒(méi)有在宣武區(qū)人民政府備案，宋先生不認(rèn)可沒(méi)有在政府備案的公司的服務(wù)。

    庭審中，嘉浩物業(yè)公司提交了《日常保潔服務(wù)合同》和《保安服務(wù)合同》，用來(lái)證明其提供了保安、保潔服務(wù)。

    法院認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

    本案中，嘉浩物業(yè)公司接受朗琴園業(yè)委會(huì)的委托對(duì)朗琴園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，且雙方簽訂了《北京市宣武區(qū)朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》，該契約對(duì)朗琴園小區(qū)的業(yè)主具有約束力。嘉浩物業(yè)公司于2007年進(jìn)入朗琴園小區(qū)后為小區(qū)業(yè)主提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)。宋先生作為朗琴園小區(qū)的業(yè)主，理應(yīng)遵守《北京市宣武區(qū)朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》和朗琴園業(yè)委會(huì)制定的《朗琴園小區(qū)管理規(guī)約》的相關(guān)規(guī)定，在接受了嘉浩物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，按時(shí)、按約交納物業(yè)費(fèi)。對(duì)于宋先生提出的嘉浩物業(yè)公司主體不適格的抗辯理由，因嘉浩物業(yè)公司系朗琴園業(yè)委會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)小區(qū)提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，且宋先生是原告提供物業(yè)服務(wù)的實(shí)際受益人，嘉浩物業(yè)公司通過(guò)訴訟向宋先生主張物業(yè)費(fèi)符合法律規(guī)定。嘉浩物業(yè)公司雖沒(méi)有備案，可是持有北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的資質(zhì)證明，并在庭審中提交了保安、保潔方面的相關(guān)合同，宋先生的抗辯理由法院不予采信。據(jù)此，法院作出上述判決。