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房地產開發(fā)  
簽“陰陽合同”易生三類糾紛
作者:石家莊房產律師部編輯   出處:法律顧問網·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2009/12/1 16:34:00

 
簽“陰陽合同”易生三類糾紛
轉自房地產時報

二手房交易“陰陽合同”暗中盛行。所謂陰陽合同,是指買賣合同的備案價格與真實的成交價格不一致,雙方要簽兩份價格不同的合同,一份專門用來備案登記,是“陽合同”;另一份是雙方實際履行的真實價格,是“陰合同”。

    “陰陽合同“分為兩種,一種做高房價,以獲取更多貸款,甚至實現(xiàn)“零首付”;更為常見的是做低房價,以逃避繳稅,減少買賣過程中的交易成本。

    表面上看,陰陽合同確實能讓賣方或買方獲得一些“實惠”,但這種行為存在極大的法律風險,非常容易產生糾紛,甚至很有可能演變成一場曠日持久的訴訟。當事人一定要有清醒認識,切莫因小失大。

案例一:

對房屋價格產生爭議


    李女士有套房子想賣,正好同事王先生也想買房改善居住條件,雙方一拍即合。聽說做低房價可以少繳稅,李女士就與王先生口頭商定房屋以150萬元成交,但買賣合同中,價格寫成120萬元,簽合同時王先生先付50萬元,過戶時再付40萬元,其余60萬元以貸款方式支付。沒想到王先生付了50萬元以后,不肯再付40萬元,他說合同價既然是120萬元,扣除貸款60萬元,他只要再付10萬元就可以了,合同上寫他在過戶時付40萬元是寫錯了。兩人各執(zhí)一詞,產生糾紛。

■評析:

    做低房價的合同是網上備案的合同,差價部分一般通過補充條款或者補充合同的方式以裝修費、補償費的名義支付,有時也由買方先行支付差價并不簽訂書面合同。不管怎樣,一旦雙方產生糾紛,買方可能會主張低價格的合同是真實的成交價格,而賣方可能主張高價格的合同才是雙方的真實意思。

    按上海市高級人民法院的規(guī)定,在因“陰陽合同”價格不一而產生爭議的情況下,原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據證明前一份合同價是為規(guī)避納稅等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意,這個舉證責任是由提出異議方來承擔的,也就是說,誰認為前一份合同是虛假的,誰就應當承擔這個舉證責任。

    但是,兩份合同的簽訂時間并不一定有先后,可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話,這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關鍵是要證明哪一份合同的價格符合雙方的真實意愿。在這種情況下,應當書面約定哪一個價格是雙方的真實意愿,否則將難以認定。

案例二:

對超支稅收產生爭議


    沈小姐看中一套房,房東開價230萬元“到手價”,沈小姐讓中介一算,要交的各項稅收加起來有二十幾萬元,就有點猶豫。中介對她說,可以把合同成交價格做到180萬元左右,這樣各項稅收可以少繳好幾萬元,沈小姐考慮再三就同意了這個方案。但到正式交易過戶時,稅務部門告訴她至少要按220萬元納稅。沈小姐認為多出來的稅收應當由上家或者中介付,房東和中介卻都說既然約定的是“到手價”,稅收就應當全部由沈小姐付。

■評析:

    雙方在確定申報價格時,一般要先算出要繳納的各項稅收。比如真實成交價格是230萬元,而申報的價格是180萬元,那雙方計稅的依據是按180萬元來計算的,顯然這樣算出來會比以230萬元算出來要少一些。但在實際納稅時,稅務部門很可能會認為180萬元的價格過低,要求按其核定的價格計稅,這樣就會比原來算的稅收多。

    如果雙方約定的是賣方到手價,那么增加的稅收應當由買方承擔,買方如果不繳就要違約。如果雙方約定的是各自承擔稅收,那么增加的營業(yè)稅、個人所得稅等應當由賣方承擔,賣方不繳就要違約。稅收超過預期以后,交易成本就增加了,雙方常常因為增加的稅收應當由誰來承擔產生爭執(zhí)甚至訴至法院。而對中介來說,除非中介寫下承擔增加稅收的書面承諾,否則難以讓中介承擔這部分損失。所以,雙方應當在合同中約定如果稅收增加的話應當由哪一方來承擔,以免糾紛。

案例三:

對合同效力產生爭議


    買方劉先生與賣方張先生簽訂了一份《上海市房地產買賣合同》,約定到手價為180萬元,全部稅費由買方承擔,合同備案價格為130萬元,差價50萬元雙方以《補充協(xié)議》的方式簽訂。合同簽訂后,劉先生支付了首付,并以130萬元申報并納稅。到了過戶交易的時間,張先生卻突然發(fā)律師信給劉先生,說做低房價偷逃稅款是違法行為,因此買賣合同是無效的,所以拒絕向劉先生提供辦銀行貸款所需的材料,也不愿意過戶交易。

■評析:

    做低房價是一種違法行為,《稅收征收管理法》第64條規(guī)定:“納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。納稅人不進行納稅申報,不繳或者少繳應納稅款的,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款”,因此,買賣雙方做低房價,編造虛假計稅依據應當受到行政處罰。雖然目前稅務機關一般極少對這類情況進行處罰,不過一旦房價上漲賣方產生毀約企圖,往往會拿出這些法律依據來說雙方規(guī)避稅收違法,認為買賣合同無效。

    《合同法》第56條規(guī)定合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。因逃避稅收而訂立虛假價格的買賣合同,如果能依據其他證據確定雙方真實的成交價格,那么只造成合同中關于價格的條款無效,而并不造成整個買賣合同都無效,所以劉先生可以起訴要求張先生繼續(xù)履行合同。

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