簽“陰陽合同”易生三類糾紛
轉自房地產時報
二手房交易“陰陽合同”暗中盛行。所謂陰陽合同，是指買賣合同的備案價格與真實的成交價格不一致，雙方要簽兩份價格不同的合同，一份專門用來備案登記，是“陽合同”；另一份是雙方實際履行的真實價格，是“陰合同”。
“陰陽合同“分為兩種，一種做高房價，以獲取更多貸款，甚至實現(xiàn)“零首付”；更為常見的是做低房價，以逃避繳稅，減少買賣過程中的交易成本。
表面上看，陰陽合同確實能讓賣方或買方獲得一些“實惠”，但這種行為存在極大的法律風險，非常容易產生糾紛，甚至很有可能演變成一場曠日持久的訴訟。當事人一定要有清醒認識，切莫因小失大。
案例一：
對房屋價格產生爭議
李女士有套房子想賣，正好同事王先生也想買房改善居住條件，雙方一拍即合。聽說做低房價可以少繳稅，李女士就與王先生口頭商定房屋以150萬元成交，但買賣合同中，價格寫成120萬元，簽合同時王先生先付50萬元，過戶時再付40萬元，其余60萬元以貸款方式支付。沒想到王先生付了50萬元以后，不肯再付40萬元，他說合同價既然是120萬元，扣除貸款60萬元，他只要再付10萬元就可以了，合同上寫他在過戶時付40萬元是寫錯了。兩人各執(zhí)一詞，產生糾紛。
■評析：
做低房價的合同是網上備案的合同，差價部分一般通過補充條款或者補充合同的方式以裝修費、補償費的名義支付，有時也由買方先行支付差價并不簽訂書面合同。不管怎樣，一旦雙方產生糾紛，買方可能會主張低價格的合同是真實的成交價格，而賣方可能主張高價格的合同才是雙方的真實意思。
按上海市高級人民法院的規(guī)定，在因“陰陽合同”價格不一而產生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據證明前一份合同價是為規(guī)避納稅等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應當承擔這個舉證責任。
但是，兩份合同的簽訂時間并不一定有先后，可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話，這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關鍵是要證明哪一份合同的價格符合雙方的真實意愿。在這種情況下，應當書面約定哪一個價格是雙方的真實意愿，否則將難以認定。
案例二：
對超支稅收產生爭議
沈小姐看中一套房，房東開價230萬元“到手價”，沈小姐讓中介一算，要交的各項稅收加起來有二十幾萬元，就有點猶豫。中介對她說，可以把合同成交價格做到180萬元左右，這樣各項稅收可以少繳好幾萬元，沈小姐考慮再三就同意了這個方案。但到正式交易過戶時，稅務部門告訴她至少要按220萬元納稅。沈小姐認為多出來的稅收應當由上家或者中介付，房東和中介卻都說既然約定的是“到手價”，稅收就應當全部由沈小姐付。
■評析：
雙方在確定申報價格時，一般要先算出要繳納的各項稅收。比如真實成交價格是230萬元，而申報的價格是180萬元，那雙方計稅的依據是按180萬元來計算的，顯然這樣算出來會比以230萬元算出來要少一些。但在實際納稅時，稅務部門很可能會認為180萬元的價格過低，要求按其核定的價格計稅，這樣就會比原來算的稅收多。
如果雙方約定的是賣方到手價，那么增加的稅收應當由買方承擔，買方如果不繳就要違約。如果雙方約定的是各自承擔稅收，那么增加的營業(yè)稅、個人所得稅等應當由賣方承擔，賣方不繳就要違約。稅收超過預期以后，交易成本就增加了，雙方常常因為增加的稅收應當由誰來承擔產生爭執(zhí)甚至訴至法院。而對中介來說，除非中介寫下承擔增加稅收的書面承諾，否則難以讓中介承擔這部分損失。所以，雙方應當在合同中約定如果稅收增加的話應當由哪一方來承擔，以免糾紛。
案例三：
對合同效力產生爭議
買方劉先生與賣方張先生簽訂了一份《上海市房地產買賣合同》，約定到手價為180萬元，全部稅費由買方承擔，合同備案價格為130萬元，差價50萬元雙方以《補充協(xié)議》的方式簽訂。合同簽訂后，劉先生支付了首付，并以130萬元申報并納稅。到了過戶交易的時間，張先生卻突然發(fā)律師信給劉先生，說做低房價偷逃稅款是違法行為，因此買賣合同是無效的，所以拒絕向劉先生提供辦銀行貸款所需的材料，也不愿意過戶交易。
■評析：
做低房價是一種違法行為，《稅收征收管理法》第64條規(guī)定：“納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款”，因此，買賣雙方做低房價，編造虛假計稅依據應當受到行政處罰。雖然目前稅務機關一般極少對這類情況進行處罰，不過一旦房價上漲賣方產生毀約企圖，往往會拿出這些法律依據來說雙方規(guī)避稅收違法，認為買賣合同無效。
《合同法》第56條規(guī)定合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。因逃避稅收而訂立虛假價格的買賣合同，如果能依據其他證據確定雙方真實的成交價格，那么只造成合同中關于價格的條款無效，而并不造成整個買賣合同都無效，所以劉先生可以起訴要求張先生繼續(xù)履行合同。
