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農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度構(gòu)設(shè)
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2009/11/20 20:48:00

農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度構(gòu)設(shè)

 

  引 言

  在我國(guó),城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。城市房屋可以依法進(jìn)行登記,取得房屋產(chǎn)權(quán)證書,而農(nóng)村房屋由于沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)的規(guī)定,大都無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。這一法律缺陷,使農(nóng)村房屋與城市房屋在財(cái)產(chǎn)權(quán)利表現(xiàn)形式上存在差異,影響了農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的實(shí)現(xiàn),不利于農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,也不利于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。因此,有必要加緊農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的建設(shè)。在這里,參照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)法律制度,就農(nóng)村房屋的法律界定及其特征、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的必要性以及建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容作些嘗試性探討,以期建立和完善農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度。

  一、農(nóng)村房屋的法律界定及其特征

  農(nóng)村房屋一般是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在農(nóng)村集體土地上所建造的建筑物,是一種重要而普遍的財(cái)產(chǎn)形式。農(nóng)村房屋具有以下幾個(gè)特征:一是房屋所有人一般是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。二是房屋的依賴性。所有的房屋作為不動(dòng)產(chǎn),具有一個(gè)共性。即都依賴于土地而存在,失去土地,則成為空中樓閣,不復(fù)存在。房屋與土地是緊緊聯(lián)系在一起的。三是房屋宅基地取得的無(wú)償性、限制性。農(nóng)民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度,要求一戶一宅,宅基地不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí),宅基地的取得一般為無(wú)償取得。四是房屋流通的限制性。農(nóng)村房屋一般只能出讓給同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民,而且應(yīng)是無(wú)房戶,否則便是擅自處分農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。

  二、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的必要性

  在我國(guó),城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。不管是在城市還是在農(nóng)村,房屋產(chǎn)權(quán)證作為一種憑證,對(duì)房屋所有人來(lái)說(shuō)都是一道法律上的“護(hù)身符”。而諸如農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)的利用、處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等,也都要以土地房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。因此,農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證作為私有財(cái)產(chǎn)管理的一種制度,對(duì)其進(jìn)行確權(quán)發(fā)證已是迫在眉睫。

  建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要 。 隨著農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移步伐加快, 舉家進(jìn)城居住、務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民日益增多,農(nóng)村集體土地上農(nóng)民賣私宅的情況越來(lái)越普遍。但是農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓私宅時(shí)經(jīng)常遇到這樣的問題,由于我國(guó)農(nóng)村房屋沒有產(chǎn)權(quán)證,買賣時(shí)無(wú)法辦理過戶手續(xù),造成這些農(nóng)村私宅交易存在風(fēng)險(xiǎn),由此便導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至毀壞,致使農(nóng)民的房屋財(cái)產(chǎn)缺乏有力保護(hù)。這種狀況已不利于農(nóng)村人口的流動(dòng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化發(fā)育。為此,有關(guān)部門應(yīng)盡快完善有關(guān)法律法規(guī),通過為農(nóng)民住宅辦理產(chǎn)權(quán)證的方式,使農(nóng)村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣,以促進(jìn)農(nóng)村人口有序流動(dòng),推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

  建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是確定房屋所有權(quán)的需要。 目前,在全國(guó)范圍內(nèi),農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度,因而,農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán),而不能明確宅基地之上的房屋所有權(quán)。農(nóng)民要想確定房屋所有權(quán),必須取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書。

  建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的需要。 農(nóng)村房屋象其他財(cái)產(chǎn)一樣,財(cái)產(chǎn)權(quán)能包括財(cái)產(chǎn)的所有、占有、使用、收益和處分。因農(nóng)村房屋一般沒有產(chǎn)權(quán)證,交易主體資格的局限性,限制了農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的最大實(shí)現(xiàn)。農(nóng)村房屋經(jīng)確權(quán)發(fā)證后,依法進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易、租賃、抵押,由不動(dòng)資產(chǎn)變?yōu)橘Y本流向社會(huì),將直接為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到加速作用。

  建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要。 以往的經(jīng)驗(yàn)表明,由農(nóng)村房產(chǎn)引發(fā)的家庭糾紛、鄰里親戚糾紛以及征地拆遷糾紛經(jīng)常發(fā)生,而諸如處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等,也都要以土地房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。由于農(nóng)村房屋沒有房屋產(chǎn)權(quán)證這一法律上的憑證,類似的糾紛很難調(diào)解,還極易引發(fā)一些社會(huì)治安問題。對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行確權(quán)發(fā)證,可以避免其中一些糾紛的發(fā)生,為處理糾紛提供法律上的依據(jù),有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

  三、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容

  目前,城市房屋產(chǎn)權(quán)登記有建設(shè)部的部門規(guī)章予以具體規(guī)范,如 1997年10月27日建設(shè)部 第57號(hào)令發(fā)布的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》,并于2001年8月15日修正。 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記沒有具體 的法律 、行政法規(guī)規(guī)定。在《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》中規(guī)定,該辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍外的房屋權(quán)屬登記,參照該辦法執(zhí)行。某些地方性規(guī)章如廣東省 廣州市人民政府2001年7月1日發(fā)布的《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》、福建省廈門市人民政府1998年8月11日頒布的《廈門市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定》等,對(duì)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記設(shè)立了地方性法律規(guī)范 。在我國(guó),農(nóng)村范圍廣,人口多,農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)全國(guó)沒有設(shè)立統(tǒng)一登記,使農(nóng)村房屋與城市房屋的法律保護(hù)存在差異,不利于農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此,設(shè)立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度已成必要。

  農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度參照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度,應(yīng)包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記條件、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記種類、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記程序、期限制度和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)制等內(nèi)容。

  (一)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則

  房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記原則。 公民、法人和其他社會(huì)組織取得房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)后,必須向房屋所在地的房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記,取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。無(wú)論房屋權(quán)屬取得方式是原始取得還是繼受取得,都以房屋產(chǎn)權(quán)登記為要式法律行為,確認(rèn)房屋權(quán)屬歸屬。

  房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)登記原則。 房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn),它依附于土地而存在。房屋可以作為私有財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有。我國(guó)土地 實(shí)行國(guó)家所有和集體所有,個(gè)人不能取得土地所有權(quán)。因此在進(jìn)行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí),必須將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)登記,使房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致。

 協(xié)調(diào)配合原則。 農(nóng)村房屋登記牽涉到許多政府職能部門,如土地管理部門、城建規(guī)劃部門、房屋管理部門等。在農(nóng)村房屋登記過程中,各個(gè)部門須密切配合,信息共享。

  公示原則。 農(nóng)村房屋登記機(jī)關(guān)在農(nóng)村房屋登記工作中應(yīng)堅(jiān)持公示原則,將房屋登記依據(jù)、房屋登記條件、房屋登記程序、房屋登記 內(nèi)容進(jìn)行公示,方便社會(huì)公眾知曉。將已登記的房屋產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行整理歸檔,方便社會(huì)公眾查閱。

  救濟(jì)原則。 就是房屋登記機(jī)關(guān)及其工作人員或者他人的不當(dāng)行為造成登記不當(dāng)或給使權(quán)利人受到損害,權(quán)利人有權(quán)要求撤銷登記或者賠償損失,并追究相關(guān)人員的行政責(zé)任或者刑事責(zé)任。

  1、撤銷登記。因當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或者偽造有關(guān)證件、文件,采取非法手段獲準(zhǔn)登記的;或者房地產(chǎn)行政主管部門因工作疏忽導(dǎo)致核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)。由房屋登記機(jī)關(guān)決定撤銷全部或者部份登記事項(xiàng),并公告其房屋權(quán)屬證書作廢。

  2、 賠償損失。 因登記機(jī)關(guān)及其工作人員無(wú)正當(dāng)理由不受理登記申請(qǐng)、不按期辦理登記申請(qǐng)或者工作疏忽,核準(zhǔn)登記不當(dāng),致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。

  3、 追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。當(dāng)事人 以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的;涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的;非法印制房屋權(quán)屬證書的,登記機(jī)關(guān)依法給予行政處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。登記機(jī)關(guān)及其工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄,濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  (二)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記條件

  房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)符合下列條件:

  1、權(quán)利主體合格。申請(qǐng)人為房屋的權(quán)利人。

  2、有合格的身份證明。即權(quán)利人的身份證件、戶籍證明或法人、其他組織的資格證明要合格;

  3、房屋權(quán)屬來(lái)源合格。權(quán)利人提供的用地、規(guī)劃批準(zhǔn)文件、房屋竣工驗(yàn)收合格證明或者房屋贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)移、擔(dān)保合同書或批準(zhǔn)文件等權(quán)屬來(lái)源證明真實(shí)有效合法;

  4、經(jīng)過公告、聽證,利害關(guān)系人沒有異議。

  5、法律、法規(guī)規(guī)定 的其他條件。

  (三)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容

  房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容包括權(quán)利人的基本情況、房屋所有權(quán)內(nèi)容、房屋的客觀現(xiàn)狀及 土地使用權(quán)的情況,并附房屋及土地測(cè)繪圖。權(quán)利人為單個(gè)自然人的,記載單個(gè)自然人的基本情況。權(quán)利人為多個(gè)自然人的,同時(shí)記載多個(gè)自然人的基本情況。權(quán)利人為法人或者其他社會(huì)組織的,記載法人或者其他社會(huì)組織的名稱及其法定代表人。房屋所有的形式為共有的,應(yīng)明確共有的范圍。特別是公共空間及設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)要予以界定。房屋的客觀現(xiàn)狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結(jié)構(gòu)和房屋建筑面積等 。

  (四)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記種類

  農(nóng)村 房屋產(chǎn)權(quán)登記可分為:總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記。

  1、 總登記。是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí),經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn),可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍,無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書 ,權(quán)屬狀況有無(wú)變化,均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記?偟怯浭且环N普查式的登記,一般不涉及到房屋權(quán)屬的實(shí)質(zhì)性變化。

  2、初始登記。又可稱原始登記,是指申請(qǐng)人在 新建的房屋竣工后的一定期限內(nèi),提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件,向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的行為 。

  3、轉(zhuǎn)移登記。是指當(dāng)事人 因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,權(quán)利人提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件,向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的行為。轉(zhuǎn)移登記主要是因房屋所有權(quán)的主體發(fā)生變化而引起的登記行為。

  4、變更登記。是指房屋 權(quán)利人因房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更;房屋面積增加或者減少的;房屋翻建的等法律、法規(guī)規(guī)定的情形出現(xiàn)后,房屋權(quán)利人向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記的行為。變更登記所針對(duì)的事項(xiàng)是房屋的客觀事項(xiàng)發(fā)生改變而進(jìn)行的登記。

  5、他項(xiàng)權(quán)利登記。是指因 設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利,權(quán)利人提交房屋權(quán)屬證書,設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件,向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記 的行為。房屋他項(xiàng)權(quán)利登記是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保要式登記行為。

  6、注銷登記。是指因當(dāng)事人申報(bào)不實(shí)、涂改房屋權(quán)屬證書或房屋權(quán)利滅失,而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的;登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的,登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書,并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢的行為。注銷登記是一種職權(quán)行為,它不依當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提,房屋登記機(jī)關(guān)因法定事由出現(xiàn)時(shí),便可為之。

  (五)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記程序

  農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記是房屋登記機(jī)關(guān)的行政行為,必須遵守一定的行政程序。行政程序是行政行為公正的保證,它可以保障行政相對(duì)人的合法權(quán)益,提高行政工作效率,樹立行政權(quán)威。不同的行政行為,對(duì)程序的實(shí)質(zhì)要求不同。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序應(yīng)設(shè)立申請(qǐng)程序、受理程序、調(diào)查程序、公告程序、聽證程序、決定程序和歸檔程序。

  1、申請(qǐng)。 是指權(quán)利人因設(shè)定房屋產(chǎn)權(quán)而向房屋所在地的縣級(jí)房屋登記機(jī)關(guān)要求進(jìn)行登記 的行為。申請(qǐng) 人可以是自然人,也可以是法人或者其他組織。申請(qǐng)人為法人、其他組織的,應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱,由其法定代表人申請(qǐng)。申請(qǐng)人為自然人的,應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。申請(qǐng)人進(jìn)行申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記,既可以由權(quán)利人自己申請(qǐng)登記,也可以委托代理人申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記。共有的房屋,由共有人共同申請(qǐng)。房屋他項(xiàng)權(quán)利登記,由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí),應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件。代理人申請(qǐng)登記時(shí),除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件外,還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人的書面委托書。

2、受理。受理是指房屋登記機(jī)關(guān)接受權(quán)利人的請(qǐng)求而對(duì)權(quán)利人所提交的相關(guān)資料進(jìn)行形式審查的行為。申請(qǐng)人對(duì)所提交的資料的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容負(fù)責(zé)。資料齊備,形式合法的,登記機(jī)關(guān)予以受理,發(fā)給申請(qǐng)人受理通知書。資料不齊備,形式欠缺的,登記不予受理,發(fā)給申請(qǐng)人不予受理通知書,并說(shuō)明不予受理的理由。

  3、調(diào)查。是指 登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,查明房屋的客觀現(xiàn)狀的行為。房屋的客觀現(xiàn)狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結(jié)構(gòu)和房屋建筑面積。登記機(jī)關(guān)對(duì)予以受理的請(qǐng)求應(yīng)及時(shí)指派兩人以上工作人員進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,并畫測(cè)繪圖。

  4、公告。公告是指房屋登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人所提供的資料進(jìn)行形式審查和實(shí)質(zhì)審查后,以一定的方式向公眾公布欲予核準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)事項(xiàng),利害關(guān)系人可以在規(guī)定的期限內(nèi)向房屋登記機(jī)關(guān)提出異議。公告的形式應(yīng)讓社會(huì)公眾方便獲知。公告應(yīng)保留合理的期限,一般應(yīng)為30天。利害關(guān)系人可以是自然人、法人、其他社會(huì)組織,也可以是有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)。公告期滿,沒有異議的,應(yīng)向申請(qǐng)人核發(fā)房屋所有權(quán)證書。利害關(guān)系人提出異議的,利害關(guān)系人應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。

  5、聽證。房屋登記機(jī)關(guān)因利害關(guān)系人在公告期內(nèi)對(duì)房屋登記機(jī)關(guān)公布的欲予核準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)事項(xiàng)提出異議,應(yīng)組織聽證。申請(qǐng)人和利害關(guān)系人進(jìn)行對(duì)質(zhì),查明有關(guān)事實(shí)真相。登記機(jī)關(guān)做好聽證記錄。聽證程序并不是房屋登記的必經(jīng)程序,它因利害關(guān)系人有相應(yīng)的證據(jù)資料,向房屋登記機(jī)關(guān)提出異議,房屋登記機(jī)關(guān)認(rèn)為確有必要時(shí),才啟動(dòng)聽證程序。

  6、決定。房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人所提交的文件資料進(jìn)行形式審查和實(shí)質(zhì)審查,認(rèn)為 申請(qǐng)人提交的文件資料齊全、有效,土地房屋權(quán)屬來(lái)源合法、明確,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)決定予以核準(zhǔn)登記,給權(quán)利人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。申請(qǐng)人因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的;或按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的;或法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)可以決定準(zhǔn)予暫緩登記。對(duì)房屋屬于違章建筑的或臨時(shí)建筑的;或法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的,房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定,并向申請(qǐng)人書面說(shuō)明理由。

  7、歸檔。農(nóng)村房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)資料整理歸檔,妥善保管,方便查閱。

  (六)期限制度

  農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度是法律制度的一種,農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記影響到社會(huì)公眾的權(quán)益。為了保護(hù)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益,提高房屋登記機(jī)關(guān)的行政效率,設(shè)立期限制度是必要的。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限包括兩種,一是權(quán)利人及利害關(guān)系人作為的期限。如申請(qǐng)期限、異議期限。權(quán)利人應(yīng)在房屋有關(guān)權(quán)屬事項(xiàng)發(fā)生后的一定期限內(nèi)向房屋登記機(jī)關(guān)主張權(quán)利,及早確定有關(guān)權(quán)利的歸屬,規(guī)范權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。利害關(guān)系人應(yīng)在房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)布公告后的一定期限內(nèi)提出異議。二是房屋登記機(jī)關(guān)作為的期限。如登記期限、受理期限、調(diào)查期限、公告期限、聽證期限等。房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)在一定期限作出一定的行政行為,提高行政工作效率,及時(shí)確定 房屋權(quán)屬關(guān)系,保護(hù)權(quán)利人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益。

  (七)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書

  農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋登記 機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)利人頒發(fā)的證明持有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的法律憑證。農(nóng)村 房屋產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證,是一種權(quán)利憑證。 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書記載房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種!斗课菟袡(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的式樣由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制定。證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制,市、縣房房屋行政主管部門頒發(fā)。 房屋產(chǎn)權(quán)證書破損,經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的,予以換證。房屋產(chǎn)權(quán)證書遺失的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢,并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā) ,由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告 ,無(wú)異議的,予以補(bǔ)發(fā)。

  參考資料:1、建設(shè)部1997年頒布并于2001年修正的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;

  2、2001年7月1日廣州市人民政府頒布的《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)登記規(guī)定》;

  3、1998年8月11日廈門市人民政府頒布的《廈門市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定》。


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