短短十余年，特別是近些年我國土地制度和土地財政制度的變革帶來了巨大的成績，聚集了10000多億元的巨額可支配財力。激發(fā)出潛在的活力，把全國的土地資源盤活了。但是，與此同時，土地出讓金制度帶來的一些弊端也相當(dāng)顯現(xiàn)突出。

　　弊端之一：各級地方政府在財政收入方面沒有自主權(quán)的財政壓力下，土地出讓金可使地方政府將后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府運(yùn)用各種手段擴(kuò)大出售土地?fù)Q取收入的短期行為。為了擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，以吸引外商或民間投資。這種行為，既有悖于“代際公平性”即代際之間利益關(guān)系公平性，又有損于土地資源使用的有效性。在代際公平問題上，絕對傾向于任何一個特定時代都是不可取的。也就是說，我們既要防止過高的積累率影響當(dāng)前消費(fèi)，從而影響人們的勞動積極性，又要堅持可持續(xù)發(fā)展，不能損害子孫后代的利益。擁有13億人口的中國，土地資源這個不可再生的資源，更稀缺珍貴，其使用的有效性更關(guān)鍵。

　　弊端之二：土地出讓金的利益分配機(jī)制不合理。土地出讓金是若干年土地使用期的地租之和，本屆政府獲得的土地出讓金，實際上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了未來若干年限的土地收益總和。從現(xiàn)任屆和未來屆的地方政府看，則是現(xiàn)任屆政府提前支取了下一屆政府的收入，是一種對土地收益的“透支”，這對于未來往后屆政府顯然是不公平的。在目前的土地出讓金制度下，現(xiàn)任屆政府將土地出賣，賣地收益都由本屆政府支配，這樣，就使得各屆政府無法實現(xiàn)收益共享，令地方政府在任期內(nèi)熱衷于批地賣地。這種土地收益行為短期化，往往也導(dǎo)致了土地濫用。再者，有時下一任地方政府，還需要負(fù)擔(dān)土地賣出之后的開發(fā)配套投入，乃至提供一些征地的補(bǔ)償費(fèi)等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地儲備是有限的，隨著土地所有權(quán)的不斷出讓，各級地方政府在這方面獲得的財政收入也將有朝一日而銳減，長此以往，將會出現(xiàn)沒有土地可供出讓的尷尬局面。

　　弊端之三：征地與賣地之間的巨額利益誘使土地“尋租”。不少地方政府，以經(jīng)營城市或經(jīng)營土地等名義，炒作土地。國家的供地政策改了，即實行土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金，但征地政策卻沒有改變。當(dāng)前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地必須經(jīng)過國家征用，在征用過程中，行政權(quán)力對土地資源配置起著絕對控制和支配作用，這就使得地方當(dāng)權(quán)者有了濫用權(quán)力的機(jī)會。突出表現(xiàn)在，一方面用計劃經(jīng)濟(jì)的辦法低價拿地，另一方面用市場經(jīng)濟(jì)辦法高價供地，低進(jìn)高出，炒作土地，客觀上形成了多占多得的機(jī)制。行政價格與實際市場價格的巨額差價，既是驅(qū)動不少地方政府大量批地賣地的動力，也是當(dāng)?shù)亍皩ぷ狻毙袨楫a(chǎn)生的溫床。由于權(quán)力的監(jiān)督機(jī)制缺失，勢必導(dǎo)致權(quán)力和利益在幅度上、范圍上的隨意性和濫用，導(dǎo)致腐敗的產(chǎn)生。改革二十多年來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的一次次圈地?zé)帷㈤_發(fā)區(qū)熱等等，究其深層原因，無不都是不少地方政府把土地當(dāng)成生財之道，很多土地儲備中心甚至把農(nóng)民地預(yù)征后直接納入土地儲備，也是屢見不鮮了。

　　土地出讓金的利益分配機(jī)制不合理，可以從浙江省對市、縣政府在農(nóng)地轉(zhuǎn)非和土地限額審批中究竟能夠獲得多大收益的調(diào)查佐證。這些收益大致有以下幾種：耕地占用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土地有償使用費(fèi)。有些市、縣還有城市增容費(fèi)、交通建設(shè)基金、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)等征地附加費(fèi)。這些收取的土地出讓金很多由地方政府作為“第四財政”進(jìn)行“體外”循環(huán)。這一項調(diào)查表明，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成、企業(yè)占四成或五成，村級組織占近三成，農(nóng)民僅占5%～10%。這樣，失地農(nóng)民的社會保障問題必然成為嚴(yán)重挑戰(zhàn)。從成本價到出讓價之間生成的土地資本巨額增值收益，大部分被中間商或地方政府所獲取。從全國范圍看，2001年，政府從征地中取得的一級市場的收入是1300億元，企業(yè)取得的二級市場的收入是7000億元。到了2002年，一級市場的收入是2400億元，二級市場的收入達(dá)到了10500億元。而這10500億元中，有9%以上是抵押，即拿著土地到銀行去抵押貸款。所以說，如果土地存在泡沫，它實質(zhì)上就是金融泡沫。

　　正是上述這些凸顯的突出弊端，近年我國宏觀調(diào)控作出重大決策，推出了既抓信貸超貸，又抓凍結(jié)土地供應(yīng)的兩大殺手锏，而且又決定在2005年繼續(xù)收緊地根。我認(rèn)為，與此同時，在宏觀調(diào)控已取得初步成效基礎(chǔ)上，還應(yīng)對土地出讓金進(jìn)行一次全面的清理和整頓，這似應(yīng)是我國宏觀調(diào)控的應(yīng)有之義。