什么是土地使用權(quán)出讓金？

土地使用權(quán)出讓金是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補(bǔ)償。
　　土地使用權(quán)出讓金的確定有三個(gè)過(guò)程：第一是估價(jià)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，政府選擇有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。第二是確定出讓底價(jià)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修訂，形成出讓底價(jià)。出讓底價(jià)的作用在于政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，如果有意受讓人的出價(jià)低于出讓低價(jià)，政府將不予出讓土地使用權(quán)。第三是批準(zhǔn)過(guò)程。由于我國(guó)各級(jí)政府對(duì)出讓土地使用權(quán)有不同的審批權(quán)限，所以，有的出讓土地的出讓價(jià)是下級(jí)政府與受讓方商定的，但最后的確定權(quán)在有批準(zhǔn)權(quán)的上級(jí)政府。
　　關(guān)于土地使用權(quán)出讓金在我國(guó)有兩種不同的理解。
　　從廣義上講，土地使用權(quán)出讓金是指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的費(fèi)用。即土地的批租價(jià)格。一般而言，土地價(jià)格應(yīng)包括土地資源(物質(zhì))價(jià)格和土地資本(資產(chǎn))價(jià)格兩部分。
　　土地價(jià)格=(地租÷銀行利息率)＋土地投資成本＋土地投資應(yīng)得利潤(rùn)
　　從狹義上講，土地使用權(quán)出讓金是指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)收取的地租資本化的費(fèi)用。即土地資源價(jià)格。
　　土地使用權(quán)出讓金的廣義與狹義之分實(shí)際上是“租金”與“地租”的區(qū)別。
　　在我國(guó)的土地使用權(quán)出讓的實(shí)踐中，這兩種意義上的土地出讓金都在使用，由于其外延不同，往往會(huì)造成誤解。如《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》指出：“土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金的行為�！薄巴恋厥褂脵�(quán)出讓可以采取以下方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。”“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”“依照本條例收取的土地使用權(quán)出讓金列入財(cái)政預(yù)算，作為專項(xiàng)基金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)�！痹谶@里土地使用權(quán)出讓金實(shí)際上指的是廣義的。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)3種形式，與這3種形式相適的土地(“生地”除外)價(jià)格就應(yīng)包括土地資源價(jià)格和土地資產(chǎn)價(jià)格。而且支付了全部土地使用權(quán)出讓金后就可以領(lǐng)取土地使用權(quán)證，這也說(shuō)明土地出讓金是土地價(jià)格的全部，而不是其中的一部分。另外從土地出讓金的使用方向上看，它主要用于城市的建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，是城市土地“再生產(chǎn)”資金的來(lái)源。
　　如北京市在實(shí)施辦法中就指出：出讓土地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)“由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用及土地開(kāi)發(fā)的其他費(fèi)用等因素構(gòu)成�！�
　　深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓辦法中涉及土地使用權(quán)出讓問(wèn)題時(shí)，指出：土地使用權(quán)出讓是指“深圳市規(guī)劃國(guó)土局將深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，通過(guò)法定的出讓方式，供土地使用者開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，由土地使用者向規(guī)劃國(guó)土局支付地價(jià)款的行為。”地價(jià)款包括“土地使用權(quán)出讓金、市政配套設(shè)施費(fèi)用土地開(kāi)發(fā)費(fèi)�！�
　　北京和深圳對(duì)土地使用權(quán)出讓金都是從狹義上理解的。而廈門(mén)市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓辦法則指出：“土地使用權(quán)有償出讓是指廈門(mén)市人民政府將指定用途、年限即附有其他條件的土地提供給法人或自然人使用或經(jīng)營(yíng)，土地使用人向政府交付土地出讓金(即地價(jià)款)�！焙Ｄ辖�(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定：“國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓是指政府將國(guó)有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓，受讓人按規(guī)定支付地價(jià)款、辦理登記手續(xù)而取得土地使用權(quán)的法律行為。”可見(jiàn)，廈門(mén)和海南對(duì)土地使用權(quán)出讓金理解是與《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和暫行條例》相一致的，即是從廣義上把土地使用權(quán)出讓金與地價(jià)款視為同一概念。
　　按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)務(wù)院頒布的實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，存量房屋轉(zhuǎn)讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金額、服務(wù)業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門(mén)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。
　　補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)是按照土地等級(jí)、土地用途、建筑容積率來(lái)確定的，它相當(dāng)于外商投資企業(yè)5年的土地使用費(fèi)，其具體計(jì)算公式為：土地使用權(quán)出讓金=土地面積x5年土地使用費(fèi)X容積率系數(shù)。
　　其中，容積率系數(shù)在1.8以內(nèi)（包括1.8）的，按100％計(jì)算；超過(guò)l.8的部分，按50％計(jì)算。
　　土地使用權(quán)出讓金=土地面積（20）X 5年土地使用費(fèi)（二級(jí)土地住宅為每年 100元/平方米）X 容積率系數(shù) 該房屋的容積率=建筑面積/占地面積=120/20=6
　　土地使用權(quán)出讓金=20 x 5 x 100 [1+(6-1.8)/2]=31000(元)
　　如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權(quán)出讓金。