關(guān)于房地產(chǎn)前期交易相關(guān)法律問題
論文摘要:商品房廣告、商品房認購書及定金的性質(zhì)問題是目前商品房前期交易中易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。由于相關(guān)法律法規(guī)還不健全,政府監(jiān)督力度不夠,以至問題出現(xiàn)時,購房者往往處于被動地位。本文從保護購房者合法利益的角度出發(fā),探討房地產(chǎn)前期交易中易出現(xiàn)糾紛的法律問題,明辯法理,也為糾紛的解決提出建議。 目前,關(guān)于房地產(chǎn)前期交易的法律性質(zhì)在理論界說法不一,加之法律法規(guī)還不健全,缺乏可操作性,這給實踐中案件的判決帶來一定難度。一般說來,商品房前期交易包括商品房廣告、認購書及定金等法律問題。
一、商品房銷售廣告的法律性質(zhì)
王小姐某日看到一則商品房廣告所寫:“城市靜謐花園,百米間距,挑高空間,一梯兩戶、南北通風(fēng),純板樓設(shè)計”。這則廣告讓追求居住品質(zhì)的王小姐非常心動,雖然價格較高,但王小姐仍然與開發(fā)商簽訂了正式的商品房買賣合同。然而當王小姐準備入住時,卻發(fā)現(xiàn)該樓盤旁邊緊鄰五環(huán)路,夜晚貨車通行;樓間距僅為20米;廣告中的純板樓設(shè)計變成了方正的塔樓,就更見不到南北通風(fēng)的影子了,王小姐非常氣氛,準備將開發(fā)商告上法庭。
在以上的案例中,王小姐認為該樓盤實情與廣告不符,開發(fā)商違約。那么商品房廣告的內(nèi)容對開發(fā)商是否有約束力呢?這則較為典型的案例給人們以啟示。
。ㄒ唬┖贤ǖ南嚓P(guān)規(guī)定商品房銷售廣告根據(jù)內(nèi)容界定可分為要約與要約邀請,根據(jù)合同法的規(guī)定,要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約是訂立合同的第一步,是必經(jīng)程序,一經(jīng)受要約人承諾,要約內(nèi)容即視為合同條款,對當事人雙方均有拘束力。而要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。它不是訂立合同的必經(jīng)階段,對當事人也無法律約束力。根據(jù)合同法的規(guī)定,商業(yè)廣告一般為要約邀請,內(nèi)容符合要約的視為要約。這則規(guī)定可以解釋的空間很大,而商品房廣告伴隨著商品房市場的泡沫經(jīng)濟更是亂象叢生。開發(fā)商通過各種廣告媒介吸引購房者,做出各式各樣的承諾,而當購房人入住時才發(fā)現(xiàn)承諾無法兌現(xiàn),開發(fā)商往往利用自己的信息不對稱的優(yōu)勢而不顧購房者的權(quán)益,夸大宣傳、虛假廣告比比皆是,為保護購房者權(quán)益,在商品房銷售廣告的立法領(lǐng)域需要更詳盡的規(guī)定。
。ǘ┫嚓P(guān)司法解釋的規(guī)定2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),第三條就商品房銷售廣告的法律性質(zhì)做出了規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任!
《解釋》針對商品房的銷售廣告的法律性質(zhì)仍然與合同法一脈相承,也就是在通常情況下,商品房銷售廣告為要約邀請,《解釋》同時就商品房銷售廣告構(gòu)成要約的必要條件做出規(guī)定,為實踐審判提供了可具操作性的依據(jù),根據(jù)《解釋》的規(guī)定,商品房銷售廣告構(gòu)成要約的必要條件為:第一,出賣人就商品房“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。這一規(guī)定將開發(fā)商的允諾限定在“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”,縮小了可能產(chǎn)生爭議的范圍,而何為開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi),一般應(yīng)指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定的用地范圍。這也就意味著開發(fā)商若對開發(fā)規(guī)劃范圍外如周邊自然環(huán)境或教育設(shè)施等做出的允諾,預(yù)購人即應(yīng)當判斷該廣告內(nèi)容不具有法律約束力。這種限定在減少爭議的同時存在著無從約束開發(fā)商就規(guī)劃范圍外的允諾的問題,目前,很多購房人正是被“周邊幽靜的環(huán)境,實力雄厚的教育機構(gòu)”這樣的允諾所吸引,因此,開發(fā)商就開發(fā)規(guī)劃范圍外的允諾是《解釋》的空白,有待于立法進一步完善,筆者認為立法中一一列舉可能存在的若干情形并不現(xiàn)實,但在全社會高呼誠信的今天,房地產(chǎn)立法體系中引入誠信做為基本原則應(yīng)屬必然,基本原則是一種克服法律局限性的立法技術(shù)。
誠信原則的引入無疑為司法實踐提供了依據(jù),同時限制了開發(fā)商在商品房銷售廣告中的允諾行為,也能更好的保護預(yù)購人的權(quán)益。
第二,該說明和允諾具體確定。何謂具體確定呢?《解釋》沒有規(guī)定統(tǒng)一的標準,這便增加了司法實踐中的不確定因素,筆者認為具體確定是指廣告用語是明確的,可以量化的,而不是模糊不清、模棱兩可的。如對房屋結(jié)構(gòu)的允諾:一梯兩戶,南北通風(fēng);層高達2.8米;樓間距為100米等。總之,購房人通過具體確定的廣告內(nèi)容可以判斷與開發(fā)商之間的基本權(quán)利義務(wù),同時為避免不確定因素帶來的爭議,《解釋》應(yīng)進一步明確“房屋及相關(guān)設(shè)施”的具體類別。
第三,對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響!爸卮笥绊憽庇捎谄渲饔^性較強,在客觀上沒有一個可以量化的標準,不同類型的人對于“重大影響”的理解也會因人而異,因此,在司法實踐中,對于具體事例的判斷只能依據(jù)法官的經(jīng)驗及個案的具體情況,筆者認為,提供客觀上可以量化的標準更具有可行性,如預(yù)購人基于信賴開發(fā)商具體確定的允諾,造成了損失,包括實際損失及可預(yù)見的損失等。
二、商品房認購書及定金的法律性質(zhì)
。ㄒ唬┥唐贩空J購書的法律性質(zhì)商品房認購書通常是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前,就交易房屋有關(guān)事宜的初步確認所簽訂的文書。它是對雙方商品房交易的初步確認。認購書的內(nèi)容一般包括:雙方當事人基本情況;房屋基本情況(含位置、面積等);價款計算;簽署正式商品房買賣合同的時限約定。在現(xiàn)實交易中,開發(fā)商占據(jù)著主動地位,認購書的具體格式及內(nèi)容往往由開發(fā)商一方制定,而開發(fā)商往往制定對自己有利的條款,約定定金條款就是一例,買受人交付定金后,無論什么原因,只要不與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同就有定金被沒收的風(fēng)險。目前,學(xué)界對認購書及定金的性質(zhì)眾說紛紜,這給司法實務(wù)帶來了一定的困惑,而購房人的利益同樣無法得到維護。
關(guān)于認購書的性質(zhì),主要有以下幾種觀點:1.意向說。認為認購書只是買賣雙方的合作意向,不具有任何法律效力;2.擔保說。認為認購書是擔保簽訂正式合同的定金合同;3.正式合同說。認為只要雙方意思表示自愿真實,簽訂的認購書即可認定為正式的商品房買賣合同,而日后簽訂的正式合同應(yīng)做為認購書的補充。4.預(yù)約合同。認為認購書是約定將來簽訂正式的商品房買賣合同的契約。
筆者認為,意向說完全否認了認購書的法律效力,它的積極意義在于開發(fā)商無法將不平等的條件強加于購房者身上,但同時它也帶來了很大的交易風(fēng)險,在當前房地產(chǎn)市場完全為賣方市場的情形下,容易導(dǎo)致開發(fā)商惡意拒絕交易,進行不正當競爭。
擔保說從積極的方面考慮,應(yīng)當是可以規(guī)避一房二賣的風(fēng)險,而這種觀點對購房者是不利的,目前,購房人買房大多數(shù)是在購房廣告的夸大宣傳、售樓小姐威逼利誘式地勸說下誠惶誠恐的將幾萬元的預(yù)付款交給開發(fā)商的,而開發(fā)商往往在接下來的談判中強加不合理的條件給購房人,在這種情形下,若采用擔保說,結(jié)果必然致購房人啞巴吃黃連,有苦說不出的境地,購房人的權(quán)益無法得到保障,這也是目前開發(fā)商大力推崇此種觀點的原因。
將認購書完全等同于正式合同同樣有其不妥之處,往往簽訂認購書的時機、條件并不成熟,交易雙方具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不明晰,將其完全等同于正式合同無異斷了購房者的后路,也更容易產(chǎn)生糾紛。當然,我們并不排除認購書在特定情形下可以成為正式合同的可能。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定:“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。”依據(jù)《解釋》,將認購書認定為正式的商品房買賣合同必須具備兩個條件:第一,具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容;第二,出賣人已經(jīng)按照約定收取了房款。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容共有十三項,若缺失一項或幾項能否構(gòu)成正式的商品房買賣合同呢,《解釋》并沒有進行說明,這同樣給司法實務(wù)帶來一定的困難。筆者認為,應(yīng)將這十三項內(nèi)容劃分為必要條款及可補充的條款,而必要條款很顯然是正式的商品房合同所必須具備的,而可補充的條款可以經(jīng)過日后的補充協(xié)議予以完善。
在通常情況下,應(yīng)將認購書認定為預(yù)約合同。傳統(tǒng)民法將契約分為預(yù)約與本約,預(yù)約是約定將來在一定的時期內(nèi)訂立本約的契約,本約即是將來要訂立的契約。預(yù)約與本約均為獨立合同,預(yù)約的訂立經(jīng)過交易雙方意思表示達成一致,并且內(nèi)容也就是雙方為訂立本約而進行商談的義務(wù)也是具體確定的。當開發(fā)商與購房者簽訂認購書,雙方均有固定交易機會的真實目的,同時約定了一定時限訂立正式的商品房買賣合同,由于房屋買賣不同于普通商品買賣,認購書作為預(yù)約合同的獨立性意味著對交易雙方的約束作用,這更有利于維護做為弱者的購房人的利益的維護,有利于公平的房地產(chǎn)市場前期交易秩序的確立?傊ǔG闆r下商品房認購書為預(yù)約合同,在特定情形下可以認定為正式的商品房買賣合同。
。ǘ┥唐贩空J購書的法律效力認購書的性質(zhì)確定后需要明確的是認購書作為預(yù)約合同具有怎樣的法律效力。預(yù)約雖然不如本約內(nèi)容詳備,但仍然具備著確定性的要素,即為合法的行為,未來必須訂立本約和主要內(nèi)容所確認的法律關(guān)系雙方當事人應(yīng)予以遵守。作為預(yù)約合同的認購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括雙方自愿真實的意思表示,標的的確定性及約束條款。具備預(yù)約合同基本條件的認購書的法律效力為買賣雙方應(yīng)履行盡最大努力進行談判磋商的義務(wù)。談判磋商以誠實信用、公序良俗為基本原則,一方不得利用自己的優(yōu)勢地位,強加不合理條件給對方當事人。對于開發(fā)商而言,應(yīng)為購房人保留標的房,與購房人善意磋商談判。而對于購房人而言,也應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)與開發(fā)商進行磋商談判。如果雙方當事人已盡最大誠信義務(wù)進行磋商談判,但仍然對正式商品房買賣合同主要條款存有異議致交易終止的,雙方不承擔任何責任。
(三)認購書中有關(guān)定金的法律問題當開發(fā)商與購房人簽訂認購書后,往往向購房人收取一定的費用,稱呼五花八門,如“預(yù)付款”、“訂金”、“保證金”等。那么,收取費用的性質(zhì)是什么?開發(fā)商有沒有權(quán)利沒收?購房人如何保護自己的權(quán)利呢?要解答以上問題,我們不得不對開發(fā)商收取的費用的法律性質(zhì)進行分析。
定金條款雖然不是商品房認購書的必備條款,但開發(fā)商往往與購房人在認購書中予以約定,目的是在談判中掌握主動權(quán),當購房人拒絕簽訂正式的商品房買賣合同時,沒收定金,它的依據(jù)在于定金罰則的規(guī)定:交納定金一方違約的,不能要求退還定金;收取定金一方違約的,雙倍返還定金。那么開發(fā)商收取的費用是否就是定金呢?最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第一百一十八條“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持”。很顯然開發(fā)商收取的費用并不當然等于定金,只有雙方約定定金性質(zhì)的才屬定金。
開發(fā)商在認購書中制定的定金條款的具體內(nèi)容往往為給付定金的一方拒絕訂立正式的商品房買賣合同的,無權(quán)要求返還定金;收取定金的一方拒絕訂立正式的商品房買賣合同的,應(yīng)當雙倍返還定金。這樣的約定很顯然將定金定性為立約定金,即擔保正式的商品房買賣合同的訂立。如果將其定性為立約定金的話,當開發(fā)商強加不合理的條件給購房人時,購房人為不失定金將不得不與開發(fā)商簽訂不合理的正式合同或干脆不要定金而拒絕訂立正式合同,這種約定與認購書的法律性質(zhì)及法律效力相悖,違反了公平交易規(guī)則,損害了購房人的利益。筆者認為,應(yīng)將定金定性為違約定金,違約定金擔保合同的履行,而在認購書約定定金條款,很顯然其擔保的是認購書約定的預(yù)約合同義務(wù)的履行,換言之,它擔保的是雙方誠信談判的義務(wù),只有一方未盡到誠信談判的義務(wù)才適用定金罰則。《解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”的規(guī)定可以推斷當事人一方原因即為未盡到誠信談判的義務(wù)。因此,將認購書中定金定性為違約定金符合誠信原則及公平交易規(guī)則,有利于購房者權(quán)益的保護。
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