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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 商品房廣告和宣傳資料的法律約束力 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2009/11/8 0:28:00 |
商品房廣告和宣傳資料的法律約束力
商品房廣告及其相關資料是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣傳樓盤、吸引購房人的主要方式。依據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導消費者。同時，銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
但必須明確的是，商品房廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對業(yè)主的一種自我推薦，是向業(yè)主發(fā)出的一種要約邀請，即希望消費者看到自己發(fā)出的宣傳廣告而前來買房，并就一些實質性條款達成一致意見，最終簽訂商品房買賣合同。它不是一種要約，即開發(fā)商發(fā)出廣告，消費者承諾簽訂買賣合同就當然發(fā)生效力。因此，這不意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對宣傳廣告上，就商品房的介紹（包括房價、建筑面積、房屋用途、使用面積、戶型樣本、裝修標準、配套設施、綠化環(huán)境等）承擔法律上的責任。換句話說就是，買賣合同不當然地包括上述項目。所以，業(yè)主為了保護自己的利益和達到自己預期的愿望，應對有關該商品房的實質性條款與開發(fā)商協(xié)商，并落實在雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協(xié)議上。
商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房買賣合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內(nèi)容具有法律約束力：（1）出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規(guī)定的；（2）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。
在實踐中如何確定“說明和允諾是具體”的呢？通常來說，包括向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾、對商品房外墻或共用部分裝飾標準的告示、對商品房各組成部分或共用部分使用功能質量的陳述、對商品房周圍環(huán)境質量做出的具有明確的指標的說明等。這些內(nèi)容即使未寫入買賣合同中，但也應當視為合同的內(nèi)容。開發(fā)商違反上述廣告宣傳中記載事項時，理應承擔相應的法律責任。
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