從案件的審理結(jié)果看，買受人勝訴的案件具有代表性，產(chǎn)生判例效應(yīng)，導(dǎo)致群體性糾紛數(shù)量上升，使某一類型商品房買賣合同糾紛案件凸顯

　　出賣人為原告訴訟的勝訴比例在20%左右，買受人勝訴的案件比例更少，但對其他買受人有相當(dāng)?shù)挠绊懥�，具有潛在的判例效�?yīng)。如王永紅等人與長城公司的商品房買賣合同糾紛案件，王永紅等訴訟長城公司交付車位，法院認定長城公司應(yīng)支付王永紅違約金，此后引發(fā)了小區(qū)內(nèi)大量買受人訴訟長城公司支付違約金的案件。這與商品房買賣合同糾紛案件的群體性、在同一小區(qū)內(nèi)多發(fā)性的特點完全吻合。

　　商品房買賣合同糾紛案件審理中出現(xiàn)的難點問題，與案件的各個類型緊密相連

　　依據(jù)案件的訴訟成因?qū)ι唐贩抠I賣合同糾紛所作細化分類后，在目前收案量大、案件較為集中的幾個類型中，分別出現(xiàn)了審理中的難點問題。如在適用《解釋》時，對于宣傳材料、廣告中關(guān)于“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說明和允諾具體確定”上，理解不一致，導(dǎo)致同案不同判;在認購協(xié)議簽定后無法達成正式的商品房買賣合同，買受人要求退還定金的案件中，對于認購協(xié)議中約定的買受人義務(wù)應(yīng)如何理解?這些問題伴隨商品房買賣合同糾紛案件的進一步類型化而產(chǎn)生，并且亟待解決。

　　商品房買賣合同糾紛案件涉及的主要法律問題

　　(一)關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題

　　銷售廣告和宣傳材料是銷售商品房的一種重要的促銷手段，因出賣人發(fā)布虛假廣告誘導(dǎo)買受人購買房屋而引發(fā)的上訴案件，從《解釋》適用前的6件上升到73件，上訴案件的收案比例已經(jīng)超過全部商品房買賣合同糾紛案件的10%。審判實踐中，在對宣傳材料及銷售廣告是否為要約，是否構(gòu)成違約的認定上，存在不同意見，形成了同案不同判的局面。形成這種局面的關(guān)鍵，在于對《解釋》第3條所作規(guī)定“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說明和允諾具體確定”及“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的視為要約”的理解不盡一致。根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料內(nèi)容不能作為合同條款。這種情況下，買受人在因受到誤導(dǎo)購買房屋遭受不利益時，其所受損失只能通過請求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任進行補償，這無法使買受人的損害得到全面補償。有學(xué)者指出，無論商業(yè)廣告或宣傳資料是否構(gòu)成要約，一旦購房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣協(xié)議，開發(fā)商制作且購房者信賴的廣告及宣傳資料即構(gòu)成買賣合同的重要組成部分。如果開發(fā)商制作、發(fā)布虛假廣告宣傳資料，亦可能因其所銷售的商品房不符合商銷性和適應(yīng)性而被認定為欺詐。(注：葉林：“懲罰性賠償在商品房買賣合同中的適用問題”，《人民法院報》，2003年7月15日。)各法院在適用第3條處理案件時的審理結(jié)果也不盡一致。尤其是出賣人廣告宣傳的設(shè)施、公共建設(shè)，如中心會所、停車車位等配套設(shè)施，或者是小區(qū)的綠地面積等宣傳，是否為要約的認定上，各法院所作判定不一。筆者認為，《解釋》第3條的規(guī)定保護了買受人合法權(quán)益，按照該條規(guī)定，以及《合同法》第14條的規(guī)定，在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個條件時，就應(yīng)認定為要約。

　　1.出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說明和允諾。2.該允諾和說明具體確定。所謂具體確定，是指廣告的內(nèi)容是特定的、不抽象、不籠統(tǒng)。如小區(qū)綠化率達到80%、保證每兩戶有一個停車位、規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立健身房、游泳池，每單元兩部電梯等，現(xiàn)在已經(jīng)得到公認，應(yīng)該認定屬于具體確定的條件。(注：韓延斌：“最高人民法院‘關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋’的理解與適用”，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》總第15卷，人民法院出版社2003年版，第25頁。)但是象“高尚社區(qū)”、“具有熱帶雨林般的休閑會所”等宣傳就因為其判斷標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，不應(yīng)認定為具體確定。其中，對于“相關(guān)設(shè)施所作說明和允諾具體確定”上，還有以下兩點必須考慮的因素。(1)在相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范性文件為要求的情況下，出賣人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車位設(shè)置等作出承諾，應(yīng)視為要約。這首先是基于相關(guān)地方性法規(guī)或規(guī)范性文件的規(guī)定;其次是由于出賣人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車位設(shè)置等已經(jīng)作出的承諾。如根據(jù)《北京市城市綠化管理條例》第13條第1款的規(guī)定，新建居住區(qū)的綠化面積不低于30%，并按居住人口人均2平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地;居住小區(qū)按人均1平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地。如果開發(fā)商在廣告中承諾了綠地的具體面積的，應(yīng)認定為要約。對于此種情況其他省市法院也作出過類似判決。(注：南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書》對小區(qū)車庫配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該按照每戶0.2車位的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫。在南京棲霞股份有限公司與買受人之間的買賣合同糾紛案件，法院就出賣人廣告中約定的車位數(shù)作為要約予以確認。)(2)房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售房屋之前，規(guī)劃中已經(jīng)確定了小區(qū)各個部分的建設(shè)項目，并對原規(guī)劃建設(shè)的內(nèi)容進行了公示，在出賣人與買受人簽訂了商品房買賣合同后，開發(fā)商考慮到后期工程的建設(shè)對小區(qū)的規(guī)劃予以變更，該變更再次經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，對于原公示過的內(nèi)容是否認定為要約。對此，筆者認為可以分兩種情況進行處理。①出賣人改變小區(qū)規(guī)劃，與原來公示的內(nèi)容不符，但改變后的公共設(shè)施、共用建筑的建造系為了小區(qū)全體居民的利益的，如果將變更后的項目拆除，會影響到整個小區(qū)買受人或居民居住生活的，對此應(yīng)當(dāng)認定出賣人最初的公示內(nèi)容為要約，但在違約責(zé)任的承擔(dān)上，可適當(dāng)減少出賣人承擔(dān)違約金的數(shù)額;②出賣人變更小區(qū)的規(guī)劃是為了出賣人的后期工程獲得更大的利益。對此，即使經(jīng)過了規(guī)劃許可或辦理了變更手續(xù)，也應(yīng)該充分考慮買受人的利益，在認定原公示內(nèi)容為要約的基礎(chǔ)上，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并且盡可能判決出賣人按照原來對于小區(qū)的規(guī)劃補辦規(guī)劃手續(xù)，重新進行改建。3.是對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。其中的關(guān)鍵在于買受人信賴這些廣告和宣傳資料中具體確定的說明和允諾，并使之與出賣人訂立合同時，即為買受人對出賣人發(fā)出的要約作出承諾，即使該說明和允諾沒有明確訂立在商品房買賣合同中，也應(yīng)認定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。(二)出賣人無法交付宣傳材料、銷售廣告約定的內(nèi)容時，違約責(zé)任的認定問題

在出賣人無法交付銷售廣告、宣傳材料中承諾的公共綠地、配套設(shè)施時，是否認定為違約的問題上，筆者認為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合個案情況作出判斷，是否構(gòu)成違約，不能一概認定或否定。應(yīng)注意以下幾點。

　　1.對于出賣人無法交付房屋的配套設(shè)施，應(yīng)區(qū)別是現(xiàn)房銷售還是商品房預(yù)售來分別認定違約責(zé)任。(1)現(xiàn)房銷售中買受人往往對于房屋的結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、公共設(shè)施等均有直觀的了解，在購房當(dāng)時，就應(yīng)該知道出賣人交付的房屋及配套設(shè)施是否與廣告、宣傳材料一致。如果出賣人所銷售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買受人并未提出異議的，但在購房后反悔的，此種情況不宜認定為出賣人違約;如果出賣人所銷售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買受人當(dāng)即提出異議，出賣人亦承諾整改或答復(fù)日后將保持與廣告、宣傳材料一致，而出賣人在房屋交付使用后，未按照承諾履行的，則應(yīng)認定出賣人為違約。(2)商品房預(yù)售中發(fā)生的出賣人未履行廣告或宣傳材料中承諾的，只要承諾或宣傳材料的內(nèi)容具體確定，并且對出賣人訂立合同房屋價格的確定有重大影響的，一旦出賣人違反約定，應(yīng)認定為違約。

　　2.審判中要準(zhǔn)確地理解《解釋》第3條關(guān)于“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的規(guī)定，特別是涉及到群體糾紛時，要考慮具體買受人在簽訂商品房買賣合同當(dāng)時的要求和意愿，不能簡單地按紛爭發(fā)生后眾多買受人統(tǒng)一形成的意思考慮。

　　3.按照上述關(guān)于適用《解釋》第3條時如何認定要約的分析，開發(fā)商違反承諾，未能交付配套設(shè)施系因考慮整個小區(qū)規(guī)劃的合理性和協(xié)調(diào)性，及小區(qū)的整體利益而對公共設(shè)施的位置、用途使用方式等進行了適當(dāng)調(diào)整，并僅對少數(shù)業(yè)主造成一定影響的，不要輕易認定違約。在示范文本中規(guī)定，在“建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件的一些設(shè)計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人未在設(shè)計審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人的，買受人有權(quán)退房”。但在實踐中，買受人選擇退房的很少，選擇實際支付違約金的為絕對多數(shù)，所以對此問題的研究仍舊十分緊要。筆者認為，上述觀點符合《合同法》的規(guī)定，同時有利于保護買受人的權(quán)益，規(guī)范出賣人的銷售行為。對于出賣人就所銷售商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境所作的夸大不實宣傳，誤導(dǎo)買受人購房使買受人遭受不利益的，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，可由買受人請求由出賣人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。